マンション売却の注意点は？基本の流れから売却後の手続きまで解説

近年は中古マンション価格の高騰を背景に、いざ売りに出すと価格が高過ぎてなかなか売れないケースも散見されるようになってきました。

売主としては高く売りやすい環境ですが、買主としては高過ぎて買いにくいと感じている人が増えてきた状況です。

最近のマンションの売却では、今まで以上に「適正価格を設定すること」「売却期間に余裕を持つこと」の2つの注意点が重要になってきました。

これからマンションを売るには、どのような点を注意すれば良いのでしょうか。
この記事では、「マンション売却の注意点」について解説します。

マンション売却の基本的な流れ

マンション売却の基本的な流れを解説します。

売却の目的を明確にする

マンションを売却するにあたっては、目的を明確にしておくことが望ましいです。
目的には、例えば「住み替えたいから売る」「相続税の納税のために売る」「住宅ローンが払えなくなったから売る」等があります。

目的が明確になると、いつまでに売らなければいけないという「期限」と、いくら以上で売りたいという「価格」が見えてきます。

査定の依頼時には、不動産会社に目的・期限・価格の3つを伝えることが望ましいです。

不動産会社の選定

査定を依頼するにあたっては、少し手間になりますが自分で不動産会社を調べてから選定することをおすすめします。
理由としては、不動産会社によって売主向けサービスが異なるからです。

売主向けサービスとは、例えば売却後の建物保証や設備保証、ハウスクリーニング、プロカメラマンによる撮影、荷物一時預かり、不用品処分、ルームデコレーション(モデルルームのような演出のこと）等があります。

除菌・消臭やキズの修正、プロカメラマンによる撮影等は、不動産の価値を高めるサービスでもあり、このようなサービスを提供している会社に依頼すれば高く売却できる可能性が高まります。

売主向けサービスは、大手の不動産会社の方が充実していることが一般的です。
事前に必ずホームページをチェックし、気になる不動産会社を2～3社ピックアップしておくことが適切といえます。

売却査定の依頼

不動産会社を2～3社ピックアップしたら、各社に査定を依頼します。
査定は無料ですので、納得感を得るためにも複数社に依頼した方が望ましいです。

査定の依頼時には、以下の書類を用意しておくことが望ましいといえます。

【査定時に必要な書類】

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 間取りがわかる資料（分譲時のパンフレット等）
• 建設住宅性能評価書

住宅性能評価書とは、登録住宅性能評価機関が発行する住宅の性能を客観的に示す書面のことです。
近年新築されたマンションであれば、住宅性能評価書が存在するケースもあります。

住宅性能評価書は査定価格をアップさせる可能性のある資料となるため、保有していれば準備しておくことをおすすめします。

・「マンション査定」に関する記事はこちら マンション査定はどこを見る？注意点と売却に向けた手順を解説

売却活動の開始

査定の結果、売却を依頼したい不動産会社が見つかったら、その会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社と締結する仲介の契約のことです。

媒介契約を締結したら、売却活動の開始になります。
買主が見つかるまでの期間は、2～3ヶ月程度となることが一般的です。

売買契約の締結

買主が見つかったら売買契約を締結します。
売買契約は、あくまで書面で「引渡時にいくらで売る」かを締結するだけです。
所有権は、引渡時に移転するため、売買契約を締結したら完了というわけではありません。
引渡は、売買契約の約1ヶ月から1ヶ月半後に行われることが通常となります。

なお、売買契約時は契約が成立した証として、買主から手付金を受領します。
手付金は、売買代金の10％程度が相場です。

・「マンション売却時の売買契約の流れ」に関する記事はこちら マンション売却時の売買契約の流れとは？売買契約書の内容も解説

マンション売却時の注意点

この章では、マンション売却時の注意点について解説します。

適正価格の設定

マンション売却では、適正な売り出し価格を設定することが注意点です。
近年のように年々マンション価格が上がっている状況では、1年前の価格よりも高く売れます。

しかしながら、高過ぎる価格を設定してしまうと、やはりなかなか売れません。
強気過ぎない価格を設定することが重要であり、売り出し価格を決めることは今まで以上に慎重さが求められます。

適切な価格を設定するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較して高過ぎる価格は排除するスタンスが望ましいです。

余裕を持った売却スケジュールの設定

近年はマンション価格が高騰していることから、売り出し価格も高くなりがちで、売却が長期化するケースも散見されるようになってきました。

直近3年間における首都圏の中古マンションの売却に要する日数は、下表のようになっています。

年	売却に要する日数(日）
2021年	74.7
2022年	71.4
2023年	80.1

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

2021～2022年は70日台でしたが、2023年には80日台に突入しました、
売却期間の長期化に備えて、売却スケジュールは余裕を持った期間設定しておくことが注意点です。

売却時期の選定

マンションは、2～3月の引っ越しシーズンに取引件数が伸びる傾向があり、引渡時期を2～3月に合わせると売りやすくなります。

逆算すると、11～12月くらいに査定を依頼し、12～1月に販売を開始するスケジュールとするのが理想です。

内覧の準備や対応

内覧とは、購入希望者に家の中を見せる販売行為のことです。
住みながら家を売る場合には、売主が内覧の準備をすることが求められます。

具体的には家の中を掃除し、汚れが気になるようであればハウスクリーニング（プロによる有料の掃除サービスのこと）を実施しておくことも適切な対応です。

・「マンション売却時の内覧を成功させるポイント」に関する記事はこちら マンション売却時の内覧を成功させるポイントは？高く売るコツを解説

契約内容の確認

売買契約は、事前に契約内容を確認できることが通常です。
特に確認したい点は、物件の不具合を告知しているかという点になります。

売主は、原則として契約不適合責任を負っています。
契約不適合責任とは、契約の目的とは異なるものを売ったとき、売却後に買主から修繕または契約解除あるいは損害賠償を請求される可能性がある売主責任のことです。

不具合を有する物件を売る場合には、まずは不動産会社にしっかりと不具合を伝え、最終的には買主にも告知したうえで売却する必要があります。

売買契約書では、買主が不具合の存在について了承している旨の記載がある点を確認することがポイントです。

なお、一部の不動産会社では売却後に発覚する不具合の保証サービスを提供している会社もあります。
そのような会社に売却を依頼すれば検査の段階で不具合が分かり、また売却後の契約不適合責任の対策にもなることから、安心して売却することができます。

マンション売却後の手続きと注意点

この章では、マンション売却後の手続きと注意点について解説します。

引渡の準備

引渡では、以下の書類を引き渡しますので準備しておく必要があります。

【引渡時に必要な書類】

必要とする場面	書類名
買主へ引き渡す書類	・分譲時のパンフレット ・管理規約・使用細則・最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し等 ・管理費・修繕積立金の額の確認書等 ・固定資産税・都市計画税納税通知書の写し ・設備取扱説明書、保証書、アフターサービス基準書
登記に必要な書類	・登記識別情報通知書または登記済証(権利証） ・印鑑証明書(引渡時の3ヶ月以内に発行のもの） ・固定資産税評価証明書 ・住民票(住所の変遷が確認できない場合は戸籍の附票が必要） ・本人確認書類(免許証等） ・抵当権の抹消に必要な書類(銀行が保管している書類）

税金の手続き

売却によって税金が発生する場合、もしくは税金の特例を利用する場合には、確定申告の手続きが必要です。

確定申告は、売却の翌年の2月16日から3月15日（土日等でずれる場合もあり）に行う必要があります。

アフターケア

売買契約書には、通常、売主が契約不適合責任を負う責任期間（例えば引渡から3ヶ月等）が定められています。

万が一、売却後に売買契約書の免責事項に記載した内容以外で不具合が発覚した場合は、修繕等の対応が必要です。

マンション売却にかかる費用

この章では、マンション売却にかかる主な費用について解説します。

仲介手数料とその計算方法

仲介手数料は不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
仲介手数料の上限額の計算方法は、下表の通りです。

取引額	仲介手数料(別途消費税）
200万円以下	取引額　×　5％
200万円超から400万円以下	取引額　×　4％　＋　2万円
400万円超	取引額　×　3％　＋　6万円

※なお、令和6年7月1日の媒介報酬規制の見直しにより、物件価格が800万円以下の宅地建物についてはこの限りではありません。

仲介手数料は、売買契約時に50％、引渡時に50％を支払うことが一般的です。

・「マンション売却にかかる手数料」に関する記事はこちら マンション売却にかかる手数料は？計算シミュレーションや安くする方法も解説

税金についての知識

マンション売却では、譲渡所得が生じると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が生じます。

譲渡所得とは、以下の式で計算される売却益のことです。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額は、売却価額のことです。
取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除したものとなります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税です。

・「マンション売却の税金」に関する記事はこちら マンション売却にはいくら税金がかかる？節税のための控除なども解説

リフォーム費用の考慮と選択肢

マンション売却では、原則としてリフォームは不要となります。
理由としては、必ずしも売主が投じたリフォーム費用の全額を売却価格に転嫁できるとは限らないからです。

下手にリフォームすると、「リフォームし損」になる可能性があるため、無理にリフォームをする必要はないといえます。

リフォームは、内容にもよりますが200～800万円程度かかり、無駄なく適切なリフォームを行うことは非常に難しいです。

そのため、リフォームすべきかどうか不安な方は、まずはリフォーム前の時点で不動産会社に査定を依頼し、アドバイスを受けてから判断することをおすすめします。

仮にリフォームしないと売れないと言われたときは、買取という選択肢もあります。
買取とは、再販を目的とした不動産会社に下取り価格で売る売却方法のことです。

買取は、売却価格は安くなってしまいますが、リフォームせずにすぐに売却できる点がメリットとなります。

ライターからのワンポイントアドバイス

マンション価格は日銀の低金利政策によって2013年頃から上昇し続けてきましたが、この流れは転換期を迎えつつあります。理由としては、2024年3月に日銀がマイナス金利を解除する方針を示したことで、今後金利が上がる可能性が強まってきたからです。

金利は市場への影響を考慮し、時間をかけて少しずつ上昇させていくものと予想されますが、それでも価格への影響は避けられないと思われます。売却するのであれば早めに売ることをおすすめします。

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