離婚で住宅ローン返済中の家を売却したい｜具体的な方法や流れ

家を購入する際、多くのご夫婦は考えることのない「離婚」の2文字。住宅ローン返済中のご夫婦が離婚を検討するとき、けっこう悩みの種となるのが残債のある持ち家ではないでしょうか。

今回の記事では、離婚するにあたり家を売却したい方向けに、確認すべき点や注意点をまとめてみました。家は大きな買い物です。今はまだその可能性が低い方もあらかじめ知っておくことで対処もしやすいと思います。ぜひご一読を！

離婚時に住宅ローンが残った家の対処法は2つ

離婚を検討している方の中には、住宅ローンが残っているマイホームのことで悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

離婚する際、住宅ローンが残っている家の対処法は、大きく分けて2つのパターンがあります。持ち家を売却してローンを清算する、ローン契約者がそのまま住み続けて返済を継続する。このどちらかの方法をとるケースが多いと思われます。

どのようなことに注意する必要があるか、売却の流れはどのようなものかなど順に解説していきましょう。

売却して現金化し、住宅ローンを清算する

離婚に際して、現持ち家を売却して得たお金で住宅ローン残債を一括返済する方法が一般的です。

ただ住宅ローンを組む際に設定される抵当権。売却にあたってはこれが厄介なのです。

抵当権は、住宅を担保として金融機関からローンを借りていることを示すもので、抵当権がついた家を売却するためには、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するためには、残債を完済することが条件となります。売却額と住宅ローンの残債額の関係性によって、2つのケースに分かれます。

アンダーローン

売却額が住宅ローンの残債額を上回る状態を「アンダーローン」と言います。

アンダーローンであれば、抵当権を抹消できるので、売却手続きをスムーズに進めることができます。売却によって残ったお金は、他の資産含め夫婦で話し合って分けるのが一般的です。

オーバーローン

売却額が住宅ローンの残債額よりも少ない場合を「オーバーローン」と言います。

オーバーローンの場合は、売却代金だけでは残債を完済できないため、残りの支払いをどうするか夫婦で話し合う必要があります。

自己資金で支払えるのであれば問題ありませんが、自己資金が不足している場合は、任意売却という方法も検討できます（あらかじめ金融機関の了解が必要です）。

名義人が住んで住宅ローンの返済を続ける

もう一つの方法は、住宅ローン名義人が離婚後も住み続けて、これまで通り返済を続ける方法です。

しかし、名義人の配偶者が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。住宅ローン契約において、離婚による関係性の変化はローンに影響を及ぼしません。

万一名義人の返済が滞った場合、連帯保証人である（元）配偶者にも支払い義務が生じます。その意味であまりおすすめできる持ち家の離婚時対処法とは言い難いのです。

離婚で住宅ローン返済中の家を売却する流れ

住宅ローンが残っている家を売却する際は、アンダーローンであれ、オーバーローンであれ、いくつかのステップを踏む必要があります。まず住宅ローン契約書を確認することからはじめましょう。

住宅ローンの契約内容を確かめる

住宅ローン契約は誰もが同じ内容で組むものではありません。隅々まで契約書を読み返す必要がありますが、内容で特に注意したいのは、以下の2点です。

名義人や連帯保証人

夫婦のどちらが名義人になっているかを確認しましょう。

例えば、夫が名義人の場合、離婚後は夫に返済義務が発生します。共有名義や連帯保証人になっている場合は、そのままだと離婚成立後もお二人に返済義務が生じることとなります。

残債額

今後家を売却するにしても、売却した資金で住宅ローンを清算できるか否かで夫婦の話し合う内容も変わってくるでしょう。

「今時点でローン残債はいくらなのか」、返済予定表や残高証明書などで正確な数字を把握することが大切です。

家の査定を依頼する

残債の確認が取れたら、家の適正な売却価格を決めるため、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。査定価格は不動産会社によって異なるのが通常です。必ず何社かにお願いしましょう。

物件にもよりますが、査定に際して、隣地境界線の確定や土地の実測図の作成があったほうが売買後のトラブルを避けられるケースもあります。

そのあたりの必要経費や時間も見込んでおきましょう。

査定は目線の違う複数の会社に依頼することをおすすめします。

例えば、地元で長く営業している会社や全国に支店がある大きめの規模の不動産会社、家の事情をよく知る購入時に取引した会社などに査定を依頼することで、より正確な価格がわかります。

ローン残債と査定価格がわかれば、現状が「アンダー」ローンなのか、「オーバー」ローンなのかの判断も可能になります。

自宅の売却金額を決める

査定価格が出そろったら、その数字を参考に我が家をいくらで売り出すかを決めます。

オーバーローンの場合は、競売より市場価格に近い価格で売却しやすい任意売却という方法も検討します。ただし、任意売却するためには、融資を受けた金融機関とあらかじめ協議して許可を得る必要があります。

また、任意売却が完了するまでに返済遅延が発生して信用情報にその履歴が残るケースも多いため、離婚後の住宅購入に影響が出る可能性があります。状況が悪化する前に金融機関に相談するように心掛けてください！

不動産会社に相談する

売却価格がある程度固まったら、不動産会社に相談して、最終的に不動産の媒介契約書を取り交わします。

ただし、依頼する会社を単純に査定額の高低で選ぶことはおすすめしません。なぜなら仲介依頼を得たいばかりに高めの査定額を提示する会社がないとは言い切れないからです。

実際に売買相談をしてみての肌感触も重要です。

例えば、査定額の見積もりに納得いく説明をしてくれる会社か、売買にあたりどうすれば希望額で売れるかアドバイスしてくれるかなどの対応も踏まえて選びたいところです。

任意売却を選択する場合は、金融機関と相談のうえ、任意売却に一定の実績を持つ会社を選ぶとスムーズに進められる可能性大です。夫婦の大切な資産。慎重に考えて選ぶように心掛けましょう。

また、離婚の話し合いをしながら家の売却も進めるとなると、最低限確保したい売却下限額の設定や引き渡しの希望時期などもあることでしょう。買い手が見つかったらそうした条件のすり合わせも必要です。

離婚で住宅ローン返済中の家を売却する際の注意点4つ

離婚に際して住宅ローン返済中の家を売却する際は、いくつかの注意点があります。順番にまとめておきます。

1.必ず金融機関に相談する

離婚によって住宅ローンの契約者が家を離れる場合は、融資を受けた金融機関に必ず相談してから実行するようにしてください。

住宅ローン契約において、契約者はその所在を遅滞なく金融機関に知らせる義務があります。勝手に家を出てしまうと規約違反でローン残債の一括返済を求められることもあり得ます。くれぐれもご注意ください。

2.売却時にかかる手数料も把握する

オーバーローン、アンダーローンの項ではざっくり売却額と書きましたが、実際、不動産売買ではさまざまな費用がかかります。

建物の形態（戸建物件か集合住宅か等）により費用感は若干変わってくるものの、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、必要書類の取得費用、引っ越し費用など、さまざまな費用がかかります。

とくに仲介手数料は売買価格が3000万円を超えるようなケースでは100万円以上かかります（税抜き成約価格の3％＋6万円＋消費税）。

売却金額がそっくり手元に入るわけではありません。また売却価格とローン残債の差が小さい場合は、こうした費用の支払いにより資金の持ち出しが発生するケースもあります。こうした諸費用もしっかり加味して売却価格を決めるとよいでしょう。

3.家の売却は名義人のみができる

基本的なことですが、家の売買は名義人のみ行うことができます。

仮に、名義人である夫が家を出て妻子はそのまま住む。そして、妻への慰謝料代わりに家のローン返済はそのまま夫が支払う。離婚に際し夫婦間でこのような取り決めをした場合、いろいろと注意が必要になります。

まず、住んでいても名義人ではない元妻に家の処分はできません。また、夫の独断で売却手続きに進む可能性もございます。

同様のことが、夫名義の家から連帯保証人の妻が出ていくケースにも起こりえます。つまり、夫のローン支払いが滞った場合、妻にローン支払いの督促がくることがあり得るわけです。

このような事態を回避するためには、家に残る家族名義に名義変更し、移転登記もしっかり行う必要がありますが、そのためには、あらかじめ金融機関の承諾が必要となります。

新たな名義人になるためには所得要件などをしっかり満たす必要が出てきますので、なかなか難しいと言わざるを得ません。連帯保証人の変更もまた難しいものと考えておきましょう。

4.中古住宅の取扱実績豊富な不動産会社に相談する

「家の査定を依頼する」の項でも少し書きましたが、不動産会社にも得手不得手があります。同じ中古物件でも、マンションが得意なのか、戸建物件が得意なのか、といったこともあるでしょう。

できるだけ売却する家に見合った、言い換えれば中古住宅の取扱実績が豊富な不動産会社を選ぶようにすると安心です。

仮に都内のアクセスの良い家の売却であれば、地元よりむしろ大手不動産会社のほうがより高く、より早く買い手を見つけてくれるかもしれません。会社の規模も同様に重要です。

ライターからのワンポイントアドバイス

持ち家は一般的には大きなお金が動く話になります。
離婚にあたり夫婦で話し合うことはたくさんあると思いますが、暮らしの基盤であった家をどう対処するか、ゆるがせにできない問題です。しっかりと話し合ってください。

返済期間がまだ長く残っている物件の場合、先々にトラブルが生じやすいもの。
売却する流れで今回記事はまとめましたが、売らずに離婚する（どちらかが住み続ける）などのケースも踏まえ、綿密に対策を練るようになさってください。

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