家を売却して住宅ローンが残った！返済しないとどうなる？

マイホームは、住宅ローンが残っている状態で売ることも多いです。
住宅ローンが残っている物件は、売却と同時に残債を一括返済すれば売ることができます。

そのため、住宅ローンが残っている家を売るには、原則として売却価格が住宅ローン残債を上回っていることが必要です。
ただし、例外的に売却価格が住宅ローンを下回っているケースでも売却できる場合があります。

住宅ローンが残っている家を売るには、どのようにしたら良いのでしょうか。
この記事では、「住宅ローンの残っている家の売却」について解説します。

住宅ローンのある家を売却できる？ 返済しないで済む？

結論からすると、住宅ローンが返済中の物件でも売却することはできます。
むしろ、住宅ローンが残っている物件を売るのはよくあることです。

住宅ローンが返済中の物件には、銀行の抵当権が設定されています。
抵当権とは、債権者（主に銀行のこと）が担保物件から優先的に弁済を受けることのできる権利のことです。

抵当権付きの物件を売却するには、抵当権を抹消することが条件になります。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残債を完済することが必要です。

一方で、住宅ローンの残債を完済するには、売却によって売買代金を得る必要があります。

そこで、売却と住宅ローンの完済を同時に行うことで抵当権を抹消し、売却が完遂できるのです。

つまり、住宅ローン残債が売却価格を下回っていれば、住宅ローンが残っている家でも問題なく売却することができます。

・「ローン中の家を売る場合の注意点」に関する記事はこちら ローン中の家を売る場合の注意点とは？オーバーローンの場合の対処法など解説

住宅ローンのある家の売却を検討したときにすべきこと3つ

この章では、住宅ローンのある家を売る際に検討したいことについて解説します。

1.住宅ローンの残債を把握する

住宅ローンのある家を売却するにあたっては、まずは住宅ローンの残債を把握することが重要です。

住宅ローン残債が売却価格を下回っている状態を「アンダーローン」、住宅ローン残債が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。

住宅ローンが残っている家の売却は、アンダーローンであれば特に問題はありません。

一方で、問題が生じるのはオーバーローンの状態です。
オーバーローンでも売却は不可能ではありませんが、オーバーローンの場合は一定の対処が必要となります。

2.売却価格の相場を調べる

住宅ローン残債を把握したら、売却価格の相場を調べます。
売却価格は、まずは不動産ポータルサイト（物件広告が掲載されているサイト）を使って類似の物件の売り出し価格を調査してみることである程度確認できます。

また、国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」も相場を調べることのできるサイトです。

ただし、相場を把握したとしても、相場だけではアンダーローンかオーバーローンかを把握することは難しいといえます。

相場だけで判断するのではなく、最終的に不動産会社の無料査定を依頼し、アンダーローンかオーバーローンかを把握することが適切です。

3.売却益で残債が完済できるか判断する

売却益で残債が完済できるかは、相場ではなく査定価格で判断することが適切です。
そのため、売却予定のある方は、早めに不動産会社の無料査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社が行う査定価格は、対象物件の個性を反映したうえで算出される売却予想価格です。
住宅ローン残債が査定価格を下回っていれば、基本的にはアンダーローンであると判断して問題ありません。
アンダーローンの場合は、通常の手続きで売却を進めていきます。

ただし、後ほど別の項でも述べますが売却には諸費用が発生します。残債が査定価格を下回っていても諸費用を加えると超過してしまう場合もあります。査定と合わせて売却に係る諸費用も確認するようにしましょう。

一方で、住宅ローン残債が査定価格を上回っていればオーバーローンの状態であるため、別途、対策が必要となります。

家の売却益で住宅ローンの返済が難しい場合の対処法

この章では、オーバーローンの状態で家を売る方法について解説します。

自己資金で払う

オーバーローンになった場合でも、売却後に残る残債を貯金等によって一括返済できる場合には、通常の売却方法で売ることができます。

貯金を使って返済する場合には、あらかじめ銀行に対して一括返済する方法を打ち合わせて決めておくことが適切です。

住み替えローンを組む

オーバーローンで売却するときは、住み替えローンを利用する方法もあります。
住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかった残債を購入物件に上乗せして借りる特殊なローンのことです。

住み替えローンは次に購入する物件の価格以上にお金を借りることになるため、住み替え後の住宅ローンの返済が今よりも厳しくなる可能性があります。
また、物件の担保価値以上のお金を借りることから、融資の審査も通常の住宅ローンよりも厳しくなる点が特徴です。

そのため、住み替えローンは全ての人が利用できるわけではありません。
所得に十分な余裕がある人であれば、住み替えローンを選択できる可能性はあります。

なお、住み替えローンは次節で説明する「任意売却」とは異なります。
次に購入する物件の価格以上にお金を借りて、現在の住宅ローンは完済する形になるために債務不履行（約束を破ること）は発生させていない点が任意売却との違いです。

任意売却を選ぶ

任意売却とは、債権者の合意を得て借金返済のために行う売却のことです。
任意売却はオーバーローンのまま売却しますので、残債を全額返済することはできません。
残債を全額返済できないということは、債務不履行を発生させることになります。

債務不履行を発生させると、ブラックリストに名前が記載されてしまいます。
ブラックリストとは、信用情報機関の事故情報名簿のことです。

ブラックリストに載ると、今後5～7年間は新たな住宅ローンを組めない等のデメリットがあります。
つまり、任意売却を選択すると、次の家で住宅ローンを組んで住み替えるといったことはできません。

任意売却はあくまでも最終手段であるため、やむを得ない事情がない限り安易に選択しないことが適切といえます。

住宅ローンがある家を売却する際の注意点

この章では、住宅ローンがある家を売却する際の注意点について解説します。

複数の不動産会社に相談する

住宅ローンがある家を売却する際は、査定は複数の不動産会社に依頼することが望ましいです。

不動産会社の査定価格は、売却を保証する価格ではありません。
あくまでも1つの会社による1つの見方ですので、他の会社にも査定を依頼して価格を検証しておく必要があります。

アンダーローンかオーバーローンかを把握するには、複数の査定結果を用いて判断することが適切です。

売却益と貯金で残りのローンを返済できない場合は要注意

オーバーローンで貯金を加えても返済できない場合、残りの選択肢は住み替えローンか任意売却かの2択になります。

住み替えローンは要件が厳しく、また任意売却はデメリットも大きいです。

そのため、オーバーローンで貯金を加えても返済できない場合には、もう少し返済を続けて残債を減らしてから売却できないかを検討することが望ましいといえます。

家の売却時にはさまざまな費用手数料がかかる

アンダーローンかオーバーローンかを判断する際、家の売却時にさまざまな費用手数料がかかる点も考慮すべきです。

家の売却で要する費用の中で最も大きいのは、仲介手数料になります。
仲介手数料は不動産会社が受領できる上限額が決まっており、上限額の計算方法は下表の通りです。

取引額	仲介手数料（別途消費税）
200万円以下	取引額　×　5％
200万円超から400万円以下	取引額　×　4％　＋　2万円
400万円超	取引額　×　3％　＋　6万円

※なお、令和6年7月1日の媒介報酬規制の見直しにより、物件価格が800万円以下の宅地建物についてはこの限りではありません。

さらに仲介手数料には、消費税も加算されます。

また、抵当権を抹消するには抵当権抹消費用として登録免許税と司法書士手数料も発生します。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
土地1つと建物1つであれば、2,000円となります。
司法書士手数料は、1.5～2.5万円程度が相場です。

さらに一括返済手数料が必要な銀行の場合には、窓口申し込みであれば3万円程度の手数料がかかります。

その他としては、売買契約書に貼る印紙税も必要です。
印紙税は、売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円となります。

このように不動産の売却には諸費用が発生するため、諸費用を加味してアンダーローンかオーバーローンかを判断することが適切です。

住宅ローンを返済しないと競売にかけられる

毎月の住宅ローンの返済を滞らせると、最終的には競売にかけられる恐れがあります。
競売とは、裁判所が借金を返せなくなった人の物件を売却し、物件の持ち主にお金を貸していた人に返金するために行うことです。

任意売却との違いは、競売は法律の制度に基づく売却であるのに対し、任意売却は法律の制度には基づかない売却であるという点です。

住宅ローンの返済が滞り、債権者が抵当権の権利を行使すると最終的に競売になります。
債権者が抵当権の権利を行使せず、話し合いによって任意に売却して残債を返済する場合は任意売却になるということです。

任意売却の「任意」は「自由に」という意味です。競売のように法律に基づかず自由に売却を行うという意味から、任意売却と呼ばれています。

競売と任意売却の共通点は、いずれも売却で返済しきれなかった残債が生じた場合には、その残債も返済しなければいけないという点です。

競売は法律に基づく制度であるため、売却後に残った残債はしっかりと最後まで返済しなければなりません。

一方で、任意売却は全て話し合いで自由に決めることができるため、売却後に残った残債を交渉して圧縮することもできます。
売却後に残った残債の問題を柔軟に解決できるという点は、任意売却の優れた点です。

一般的に、任意売却も競売も売却後に返済しきれない残債が残ることがよくあります。
残債の対処を考慮すると任意売却の方が有利となるため、競売にかけられそうになった場合には債権者の合意を得て任意売却を選ぶ人が多いです。

ライターからのワンポイントアドバイス

オーバーローンによる売却の場合、安易に任意売却を選択しないことが望ましいです。住宅ローンは返済を続けていけば減っていき、いずれは完済してゼロ円になります。一方で、不動産の価格は土地価格が残ることから、どんなに下がったとしてもゼロ円にはなりません。

そのため、現在オーバーローンでもいずれアンダーローンになる可能性は高いです。急いで売る必要性の低い人はしばらく返済を続け、アンダーローンになってからの売却を検討することをおすすめします。

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