賃貸借契約は相続の時にどうなるのか？貸主が亡くなった場合の相続と貸主・借主の関係とは

賃貸借契約は、貸主が亡くなった場合にどのように扱われるのでしょうか？この疑問は、不動産を収入源としているオーナーやその家族にとって特に重要な問いだと言えるでしょう。貸主の死後、契約はどのように継承され、借主との関係はどう変わるのか、法的な観点から知っておきたいところです。

本記事では、貸主の相続が賃貸借契約に及ぼす影響について解説し、亡くなった貸主の遺族や借主が知っておくべきポイントを明らかにします。相続発生時のスムーズな対応のためにも、賃貸借契約の基本を把握し、適切な手続きを理解しておくことが大切です。

賃貸借契約は相続の際に誰が権利を引き継ぐ？

賃貸人の地位を相続人が承継する

賃貸人が亡くなった後も、その地位は自動的に相続人に移行し、賃貸借契約はそのまま継続されます。これは、貸主の死が賃貸契約の終了理由にはならないためです。賃貸人の死亡後、相続開始によって、賃貸人の地位は相続人に承継されます。つまり、貸主が亡くなったことで、借り手が住み続けられなくなるわけではありません。

不動産の賃貸借契約は簡単に解除できない

相続人が賃貸人の地位を引き継いだ後に、もし賃貸契約を他人に切り替えたいと考えることがあっても、借地借家法の規定により、契約の終了や更新の拒絶には正当な事由が必要です。
この法律は、期間の満了後でも、単に貸主が契約を終了したいと望むだけでは不十分で、賃借人を守るために厳格に定められています。
このため、賃借人が突然住む場所を失うことの不利益を防ぐために、相続人は賃貸借契約が継続することを前提に物件の管理を考えなければなりません。

敷金返還義務も賃貸人の地位を承継する相続人が引き継ぐ

賃貸借の際に賃借人から預かった敷金についても、相続人が引き継ぎます。敷金は賃貸借契約の安全を保証するためのもので、賃借人の未履行債務へ充当した後、その残額は賃借人に返還されるべきです。
相続人が賃貸人の地位を承継した場合、未払いの賃料への充当後、敷金返還の義務も継続されるため、この点を理解し、適切に管理する必要があります。
このような状況は、所有権の移転とともに賃貸人たる地位が移行する場合にも同様で、新たな賃貸人に対する権利義務が法的に明確にされています。

賃貸借契約の最中に貸主が亡くなった場合は相続登記がいる？

相続登記での名義変更の義務化について

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産、例えば自宅や賃貸物件の名義を相続人に変更するための手続きです。以前は、この登記手続きは義務ではありませんでしたが、2024年4月から法的に義務化されました。
具体的には、「相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に登記を完了させる必要があり、これを怠ると、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科されることになります。
また、2024年4月以前に相続が発生した不動産についても、今回の改正により義務付けられます。名義変更をしていない場合、相続手続きが後々複雑になるため、早めに対応することが大切です。

相続人が複数いる場合は遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合、貸主の地位は相続人全員で継承されますが、誰が物件を相続するかを決定するために「遺産分割協議」を行う必要があります。
この協議を行う際には、相続人全員の同意が必要で、各人の実印および印鑑証明書が求められます。賃借人の承諾は不要で、相続人同士の協議によって相続人の一人が貸主としての地位を引き継ぐ形になります。
遺産分割協議が完了するまでの間、賃料は遺産とは別に扱われ、相続人はそれぞれの相続分に応じて賃料を受け取る権利を持ちます。賃借人が相続人全員に対して賃料を支払うのは現実的に難しいため、相続人の中で代表者を決め、その代表者が賃料を受け取る形で処理するのが一般的です。この方法により、賃借人も手間をかけずに賃料を支払うことができます。

相続登記に必要な書類について

相続登記を行うためには、さまざまな書類を準備する必要があります。必要な書類には、まず登記事項証明書（物件の詳細が記載された証明書）が挙げられます。また、亡くなった方（被相続人）と相続人の戸籍謄本や、相続人の住民票も必要です。
さらに、相続人同士で遺産分割を話し合った結果をまとめた遺産分割協議書も欠かせません。これらの書類を法務局に提出するため、早めに準備を始めておくと手続きがスムーズに進みます。必要な書類や提出先については、法務局の案内を参考にしながら、正確に進めるようにしましょう。

登記申請書の作成について

必要な書類がそろったら、次に登記申請書を作成します。この書類は、不動産の名義変更を行うために重要なもので、正確な記載が求められます。
登記申請書には細かい記載ルールがあり、必要事項を漏れなく記載することが大切です。書き方に自信がない場合は、法務局のホームページに記載例がありますので、参考にしながら作成すると安心です。
申請書が完成したら、法務局に提出します。提出方法は、法務局の窓口に持参する方法、郵送で送る方法、そしてオンラインでデータを送る方法があります。
申請を行ってから1～2週間後には、登記識別情報通知という書類が届きます。これを受け取り、名義変更が正しく行われたことを確認できたら、登記手続きは完了です。

賃貸借契約の相続人が複数いる場合の流れ

賃貸人としての地位は一旦相続人全員が承継

賃貸人が亡くなった場合、その地位は遺産分割が行われるまでの間、相続人全員で共有することになります。
これは、相続財産が遺産分割協議によって決定されるまでは、民法898条に基づき、相続人全員が共同で財産を所有するというルールが適用されるからです。このため、賃貸人たる地位も他の相続財産と同様に、相続人全員で一時的に共有されることになります。
この時点では、賃貸借契約に基づく賃料の請求や修繕の対応など、賃借人に対する賃貸人としての責務も相続人全員が負う形となります。また、遺産分割が行われて新たな賃貸人が決まるまでの間、賃料債権については遺産とは別に、相続人それぞれがその相続分に応じて取得することが確定します。
最高裁判所の判例（平成17年9月8日判決）でも、賃料は分割単独債権として各相続人に帰属することが認められています

遺産分割協議によって賃貸人の地位を承継する相続人を具体的に決定

賃貸借契約における賃貸人の地位は、遺産分割協議を経て、最終的に誰が引き継ぐかが決定されます。遺産分割協議は、相続人全員の合意のもとで行われ、遺産をどのように分割するかが自由に決められます。物件の価値や相続人の意向に基づいて、賃貸人としての地位を誰が継承するかが具体的に話し合われるのです。
また、遺言書が存在する場合、その内容に基づいて賃貸人の地位が指定された相続人に引き継がれることになります。この場合、賃貸人としての地位は遺産分割の対象とはならず、遺言に従って相続が行われます。しかし、相続人全員が合意すれば、遺言の内容と異なる形での分割も可能です。

誰が承継するかについては対抗要件を揃えることで賃借人の承諾は不要となる

賃貸人の地位を相続人が引き継ぐ際、賃借人の承諾を得る必要はありません。これは、民法605条の2第1項に基づき、賃貸借契約に関する対抗要件を満たしていれば、相続による賃貸人の地位の承継は自動的に有効となるためです。
対抗要件を備える方法としては、不動産賃貸借契約の登記がされていることや、建物の引き渡しが行われていることなどがあります。これらの条件が満たされていれば、賃貸人の地位が相続人に引き継がれることが賃借人に対しても対抗できるようになります。
なお、賃貸人たる地位の移転を正式に賃借人に主張するためには、不動産の所有権移転登記が必要です。これにより、賃貸借契約の新たな賃貸人としての地位が確定し、賃借人に対して賃料の請求などが可能となります。
相続人がいない、または相続人が不明の場合は、家庭裁判所によって選任された相続財産管理人が賃貸人としての役割を果たします。新しい賃貸人が決まるまでの間、賃借人は相続財産管理人に賃料を支払うことになります。

賃貸人としての地位を相続した場合に相続税はどうなる？

借地権割合・借家権割合によって相続税が減額

賃貸物件に関連する賃借権を相続する場合、その相続税評価額は、物件そのものの相続税評価額に対し、借地権割合や借家権割合をかけ合わせて算出されます。
借地権割合や借家権割合は通常30～70％程度と高い割合が適用されることが一般的です。借地借家法が適用される不動産賃貸借契約は、契約の存続期間が長期にわたるうえ、賃貸人が契約を更新することを拒絶するためには厳しい条件が課されています。
このような法律の背景から、物件の経済的価値は多くが賃借人に帰属していると見なされるため、賃貸人側が所有する物件の評価額は減少し、その分、相続税の負担も軽減されるのです。
したがって、賃借権の負担がある不動産を相続した場合、負担がない不動産を相続した場合と比べて、相続税は大幅に減額されることになります。

相場よりも安すぎる賃料を設定していると使用賃借とみなされる可能性あり

ただし、相続した物件が賃貸借契約に基づく賃借権であるか、無償で貸与される使用貸借権であるかについては、単に契約書の内容だけで判断されるわけではなく、実質的な状況も考慮されます。
たとえば、相続税の評価を下げるために、形式的に賃貸借契約を結び、名目的な安い賃料を設定した場合、実質的には無償で貸し出されていると判断される可能性があります。
この場合、当該不動産は賃借権の負担がないと見なされ、相続税評価も高くなってしまいます。相場よりも大幅に低い賃料で契約を行うと、使用貸借と見なされるリスクがあるため、相続税対策として不適切な賃料設定は避け、適正な賃料で契約を行うように注意が必要です。

賃貸借契約を締結している賃借人に対して必要な手続きとは

新しい貸主になる旨を賃借人に報告

遺産分割協議が完了し、相続人の中から新しい貸主が決定したら、速やかに賃借人へその旨を報告しましょう。この報告には、新しい貸主の名前や住所、連絡先などの基本情報を含めることが重要です。
連絡先が不明瞭なままでは、賃料の支払いトラブルや、緊急時に対応が遅れるなどの問題が生じる可能性があります。そのため、賃借人にはできるだけ早く通知し、信頼関係の継続を図ることが大切です。賃借人が安心して賃貸契約を続けられるよう、丁寧かつ確実に連絡を行いましょう。

貸主変更の覚書を締結

貸主が相続によって変更された場合でも、既に結ばれている賃貸借契約の内容や賃借人の権利に影響はありません。通常であれば、契約書を再度作成したり、契約を解除して新たに締結し直したりする必要はありません。
しかし、相続による貸主の変更をしっかりと記録に残しておくことは、万が一トラブルが発生した際に役立ちます。特に、弁護士を立てるような事態に備えるためにも、正式な文書として「覚書」を締結しておくことが望ましいでしょう。
覚書とは、既存の契約に関して追加や変更があった場合、その内容について双方が合意したことを証明する書面です。貸主変更に伴う覚書には、相続人が新しい貸主として賃貸契約を引き継ぐことを明確に記載し、それに基づいて賃貸借契約が継続されることを確認する内容を含めます。
この書面があることで、後々の誤解や紛争を未然に防ぐことができ、より安心した賃貸管理が可能となります。

賃料の振込先の変更は貸主から賃借人へ通知

貸主が変更された場合には、賃料の振込先も変更されることが一般的です。この際、賃借人に対して新しい振込先を明確に通知することが重要です。
遺産分割協議後に決定した新しい貸主の名前、住所、連絡先とともに、賃料を支払うための新たな振込口座の詳細を早めに賃借人に伝えるようにしましょう。
振込先の変更を迅速に伝えないと、賃料が旧口座に振り込まれ続けてしまい、結果的に支払いの遅れや未払いといったトラブルを引き起こす可能性があります。
賃借人がスムーズに賃料を支払えるように、新しい振込先についても漏れなく通知することで、双方にとって円滑な賃貸契約の継続が可能になります。

賃貸借契約の賃借人が死亡した場合はどうなる？

使用賃借契約の観点からの見解

使用賃借契約とは、他人が所有する建物を無償で使用収益できる契約ですが、民法599条に基づき、「使用貸借は借主の死亡によって、その効力を失う」とされています。つまり、借主が死亡した場合、使用賃借契約は原則として終了します。
このため、借主が亡くなった際には契約が終わり、借主の相続人が建物の利用権を引き継ぐことはありません。使用賃借は無償での利用であるため、契約終了のタイミングで物件を返還することが求められるのが一般的です。

賃貸借契約の観点からの見解

賃貸借契約においては、使用賃借とは異なり、借主が賃料という対価を支払うことによって使用収益の権利が確保されているため、借主が死亡したとしても契約自体は終了しません。
この場合、賃借人たる地位はそのまま相続人に引き継がれます。したがって、借主が死亡したからといって、相続人が遠方に住んでいたとしても、賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。
ただし、相続人が当該物件を使用する必要がない場合や、賃貸借契約を継続する意思がない場合には、貸主と相続人が話し合い、契約を解約することは可能です。契約解除にあたっては、相続後の法律関係に十分な配慮が必要です。相続人が全員合意のうえで、解約手続きを進めることが一般的となっています。

賃借人の死亡による賃貸借契約の承継

相続開始前に発生していた賃料支払債務

借主が死亡する前に発生していた未払い賃料については、既に確定した金銭債務として、相続人がこれを承継することになります。最高裁の判例によると、一般の金銭債務は相続分に応じて分割され、各相続人がその負担分を支払うことが定められています。
したがって、相続開始前に発生していた未払い賃料についても、相続人全員がそれぞれの相続分に応じて責任を分担することになります。この負担は、相続人が契約を継続しない場合でも逃れることはできません。

相続開始後に発生する賃料支払債務

借主が亡くなった後に発生する賃料の支払債務については、相続人間で遺産分割協議が行われ、特定の相続人が賃貸借契約を引き継ぐことが決定するまで、相続人全員が各自の相続分に応じて債務を負います。
もっとも、相続開始後の賃料支払債務は、相続人が物件を使用収益する対価として発生するものであり、相続開始前の未払い賃料とは性質が異なります。
この賃料支払債務は共同不可分の性質を持つため、賃貸人は相続人のうちの1人に対して賃料全額を請求することができるとされています。この原則に基づき、相続人は連帯して賃料を支払う義務を負います。
賃貸人にとっては、相続人の誰か1人に全額を請求することが可能であり、その後の相続人同士の負担割合は相続人間で解決するという形になります。

賃貸借契約の解約について

賃借人が死亡した場合、賃貸借契約は共同相続されることになります。このため、賃貸人が契約を解除または解約しようとする場合には、相続人全員に対してその意思表示を行う必要があります。
最高裁の判例（昭和36年12月22日）によれば、賃貸借契約を解除する場合には、共同相続人全員に対して解除の意思表示を行わなければならないとされています。つまり、1人の相続人に対してのみ契約解除の通知を行ったとしても、それでは解除手続きは完了しないということです。
借主が亡くなった後、賃貸人が賃貸借契約を解約したい場合には、相続人全員を相手に解約手続きを進める必要があります。この点を十分に認識し、適切に手続きを進めることが求められます。

賃貸借契約物件の経営を相続して継続していくメリットとは

運用できる相続財産として不動産が残り、節税効果も期待できる

マンションやアパート、一戸建て住宅などの不動産を売却することは、自分が所有する資産を手放すことを意味します。しかし、これらの物件を賃貸に出すことで、家賃収入を得ながら、その不動産を将来的に活用できる資産として後世に残すことができます。
たとえば、賃貸に出している物件が空室となった際には、自身や家族が住む選択肢も残るため、将来的にその場所に住みたいと考える場合や、急に別の住居が必要になった場合にも安心です。また、住宅は誰も住んでいないと劣化が進みやすいですが、賃貸に出して誰かに住んでもらうことで、適度に使用されることで室内環境を維持することができます。
さらに、不動産を所有していることで、所得税の節税効果が期待できる点も大きなメリットです。不動産投資を行うことで、1年間の所得にかかる税額を軽減できるケースもあります。不動産を賃貸に出すことは、ただ資産を維持するだけでなく、節税面でも有利に働く可能性があります。

家賃収入を得ることで不労所得の権利を持てる

賃貸経営を継続する最大の魅力は、家賃収入という不労所得を得られる点です。物件を手放さずに毎月一定の収入を得ることができるため、経済的な安定にもつながります。このような安定的な収入源を持つことで、資産の増減に影響されずに、長期的な財政基盤を築くことが可能です。
一方で、賃貸中の物件を売却する際には、オーナーチェンジ物件として市場に出されることになります。オーナーチェンジ物件とは、現在の入居者との賃貸借契約がそのまま引き継がれる状態で売りに出される物件のことです。一般的には、物件の売却価格はその地域の利回り、つまり売買価格に対する年間賃料の割合に基づいて算出されます。
そのため、物件が空室の状態で売却する場合に比べて、売却価格が低くなる傾向があります。さらに、借主がまだ退去していない場合、居住用としての購入は難しくなり、投資用物件として売りに出されることが多いため、購入希望者が限られるという懸念点も生じます。
こうした売却時の制約を避けたい場合、賃貸管理会社に物件の管理を委託する方法があります。管理業務を任せることで、オーナーとしての手間や面倒を軽減しつつ、家賃収入を受け取ることが可能です。
また、空室が出た際に物件を売却するという選択肢を残しながらも、物件を所有し続けることで資産を持ち続けるという方法もあります。賃貸物件として運用を続けながら、将来的に売却するか、資産として保有し続けるかは、その時点の状況に応じて判断できるのが、この手法の大きなメリットです。

まとめ

今回の記事でお伝えしてきた通り、貸主が亡くなった場合の賃貸借契約は、相続によってそのまま継続され、借主にとっても特に大きな変化はありません。
しかし、相続人が新たな貸主となり、必要な手続きを進める中で、スムーズな物件運営を行うためにも、事前に賃貸借契約や相続に関する法的な知識を身につけておくことが大切です。
特に、相続登記や遺産分割協議を円滑に進め、借主との関係を明確にしておくことで、トラブルを防ぎ、相続後の賃貸経営を安定させることができますので、記事を参照いただき、万が一の相続の際に備えていただければ幸いです。

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