賃貸物件の相続の流れを徹底解説！相続するメリットや知っておきたい注意点とは

賃貸物件を相続することになった場合、どのような手続きや準備が必要かご存じですか？相続は複雑な手続きが伴い、賃貸物件となるとさらに考慮すべき点が増えます。しかし、しっかりとした知識を持っていれば、相続は新たな資産形成の手段にもなります。

この記事では、賃貸物件の相続の流れを詳しく解説し、相続するメリットや、知っておきたい注意点についても説明します。相続をスムーズに進め、賃貸経営を成功させるためのポイントを学びましょう。

賃貸物件を相続する流れとは

賃貸物件の収支状況をチェックする

まず最初に行うべきは、賃貸物件の収支状況を確認することです。特にローンの残高があるかどうかを確認することが重要です。ローンが残っている場合、相続人がそのローンを完済する責任があります。
借入先の金融機関や毎月の返済額を把握し、収支がマイナスの場合には、相続放棄も視野に入れる必要も出てきます。しかし、賃貸管理会社やプランの見直し、物件の売却によって収支を改善できる可能性もあるため、専門家に相談するのがおすすめです。

賃貸物件の修繕・管理などの状態を確認する

収支確認と同時に、物件の修繕状況や管理体制も確認しましょう。賃貸管理会社に管理を任せている場合は、毎月の管理手数料がかかるため、その費用も考慮します。また、将来的に予定されている大規模修繕があるかどうかも確認し、必要な費用を事前に把握することが大切です。

賃貸物件を相続する相続人を確定する

次に、相続人の確定を行います。遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。相続の方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有名義などがあり、物件の種別や相続人の状況に応じて最適な方法を選びます。相続人が多い場合や物件が高額な場合、慎重に協議を進めることが求められます。

相続登記に必要な書類を用意して登記を進める

次に、相続登記を行います。相続登記は、不動産の名義を相続人に変更する手続きで、2024年4月からは義務化されます。登記は、相続が発生した日から3年以内に行わなければならず、遅れると過料（罰金）が科される場合があります。
相続登記に必要な書類には、被相続人や相続人の戸籍謄本や住民票などがあります。必要書類が揃ったら、できるだけ早く登記手続きを進めましょう。

管理会社・保険会社・借主に貸主が相続によって変わった旨を報告・通知する

相続手続きが完了したら、管理会社や保険会社、さらには借主にも、貸主が変更になったことを通知します。所有者が変わった場合、賃料の振込先も変更が必要です。早めに名義や振込先の変更を済ませないと、払い戻しの手続きが必要になることもあるため、注意が必要です。
また、変更内容を文書で残す覚書を作成し、相続後のトラブルを防ぐようにしましょう。覚書は契約の変更内容を双方が確認し合うための重要な書類です。

相続税の申告を確定申告で行う

相続税の申告が必要かどうかをまず確認します。相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で算出され、この基準を超えた場合にのみ相続税の申告が必要です。相続税の申告期限は、相続が発生した日から10ヶ月以内なので、期限内に申告漏れがないようにしましょう。
また、相続人が亡くなっている場合は、「準確定申告」を行う必要があります。準確定申告は、被相続人が亡くなった年の所得に対して行う確定申告で、4ヶ月以内に相続人全員で行う義務があります。

賃貸物件の相続税評価額について

居住用物件と賃貸物件では評価額が異なる

不動産の評価額には複数の指標があり、それぞれの目的に応じて異なる評価が用いられます。例えば、相続税の計算に使用する相続税評価額、売却時の価格を基にする時価、固定資産税の計算に使われる固定資産税評価額などがあります。
相続税評価額は、物件の用途によって計算方法が異なります。特に、居住用物件と賃貸物件では評価額の算出方法に違いがあります。賃貸物件の場合、所有者が自由に利用できるわけではなく、入居者がいることで活用の幅が制限されるため、評価額が低く設定される傾向があります。

賃貸物件の建物の相続税評価額は、以下の式で計算されます。

賃貸物件の建物における相続税評価額

＝ 自用建物評価額 － （自用建物評価額 × 借家権割合）

ここで「借家権割合」は一律30％と設定されており、賃貸物件の評価を下げる要素となっています。例えば、自用建物の評価額が5,000万円の場合、賃貸物件としての評価額は30％減少し、3,500万円になります。賃貸物件は居住用物件と比べ、所有者が自由に扱えないことから、評価額が下がる仕組みになっているのです。

相続税評価額の計算方法は2024年1月1日以降に改定された

2024年1月1日から、相続税評価額の計算方法が改正されました。特にタワーマンションなどで、相続税評価額と実勢価格（市場価格）の間に大きな差が生じていたため、このギャップを縮めるための変更です。
改正後、評価額が市場価格の6割以上となる場合は従来通りの評価額が適用されますが、市場価格に対して6割未満の場合は、市場価格の6割程度に補正される仕組みが導入されました。この改定により、特に高層マンションなどの物件で不公平が生じにくくなり、相続税額の算出がより適正化されています。
この変更により、特定の不動産が過小評価されることを防ぎ、相続税の公平な評価が求められるようになりました。不動産の相続に備えて、評価額の新しいルールをよく確認しておくことが重要です。

貸物件を相続した場合にかかる税金

不動産取得税

不動産取得税は、賃貸物件の相続に限らず、マイホームなど不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。これは、固定資産税のように継続的に支払うものではなく、取得時に一度だけ徴収される点が特徴です。税額の算出には、不動産の固定資産税評価額が使われ、土地や建物の評価額に基づいて計算されます。
不動産取得税の税率は原則として4％で、以下のように計算されるので覚えておきましょう。

不動産取得税 ＝ 建物または土地の固定資産税評価額 × 4％

しかし、2024年3月31日までに取得された不動産に関しては、軽減税率が適用され、税率は3％になります。また、土地に関しては評価額が1/2に減額される措置も取られています。この軽減措置により、賃貸物件や住宅を相続する際の税負担が軽減される可能性があります。

所得税・住民税

賃貸物件を相続した場合、所得税と住民税も課されることがあります。居住用物件の場合、これらの税金は売却して利益が出た場合に課税されますが、賃貸物件を相続した場合や相続した物件を賃貸に出す場合、発生する家賃収入が不動産所得となり、その所得に基づいて課税されます。
不動産所得に対する課税額は、物件を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年未満の場合は、短期譲渡所得とみなされ、所得税30％、住民税9％が課税されます。5年を超えると長期譲渡所得となり、所得税15％、住民税5％で計算されます。
また、相続によって取得した不動産の場合、被相続人が所有していた期間を相続人が引き継ぐことができるため、相続人自身が短期間しか所有していなくても、被相続人が長く所有していた場合、長期譲渡所得として扱われることがあります。これにより、税率が低くなるケースもあり得ます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、賃貸物件を相続した後、所有を続ける場合に毎年支払う必要がある税金です。これらの税金は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に対して、市町村から課税されます。

賃貸物件が市街化区域にある場合は、固定資産税に加えて都市計画税も課税されます。都市計画税は、土地や建物に課されるもので、償却資産（例えば機械や設備）は課税対象外となる場合があります。

税額の算出には、物件の固定資産税評価額が用いられ、以下の計算式で計算されます。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率1.4％（標準税率）

都市計画税 ＝ 課税標準額 × 税率0.3％（制限税率）

ただし、一定の条件に該当する場合、課税の対象外となることもあります。例えば、同一所有者が持つ土地の課税標準額が30万円未満、家屋が20万円未満、償却資産が150万円未満である場合は、固定資産税が課税されません。相続後に支払う税金を把握し、適切な税金対策を講じることが大切です。

賃貸物件を相続するメリット

賃貸経営を行うことで家賃収入を得られる

相続した賃貸物件からの家賃収入は、相続人にとって安定した定期的な収益源となります。長期的な視点で考えた場合、賃貸経営は不況時でも比較的安定した収入を得られるため、経済的な安定を確保できます。特に、物件が魅力的な立地にある場合、家賃収入は将来にわたって持続的な収益となり得ます。
賃貸物件の運営から得られる収入は、単に相続税対策としてだけでなく、相続人の生活費や他の投資への再投資資金としても活用できます。賃貸経営には、入居者の管理や建物のメンテナンスなどの手間がかかるものの、適切な管理を行うことで、資産価値を維持・向上させながら安定した家賃収入を得ることが可能です。
賃貸物件の運営は、将来的な収益性と資産価値の維持を両立できる、賢明な相続資産の活用方法といえます。

賃貸物件を相続することで相続税を抑えられる

土地・建物の相続税評価額が低くなる

賃貸物件を相続する場合、貸家や貸家建付地として評価されるため、相続税評価額が実際の市場価値の30〜50％程度まで下がるケースが多いです。これは、自宅などの自用地と比較して大きなメリットで、評価額が抑えられることで、相続税の負担も軽減されます。
この評価額の低減は、賃貸物件を次の世代に効果的に資産継承するためにも非常に有利です。資産価値を守りながら、相続税を節約するためにも、専門家と相談しながら最適な対策を立てることが重要です。

債務控除が適用される

賃貸物件に関連するローンが残っている場合、そのローンの残高は相続税評価額から差し引くことができる「債務控除」が適用されます。これにより、実際に支払う相続税額を大幅に減額することが可能です。
特に賃貸アパートやマンションなど、購入や建設に際して大規模なローンを利用するケースが多いため、この債務控除は非常に重要な要素となります。相続時には、まずこの控除が利用できるかどうかを確認し、適切に活用することが、税負担軽減の鍵となります。

小規模宅地の特例が適応される

小規模宅地の特例は、賃貸物件の土地部分に対して相続税評価額を最大50％減額できる特例です。この特例は、賃貸アパートやマンションのような貸付事業用宅地に適用され、200平方メートルまでの土地に対して適用可能です。この特例を利用することで、相続税の大幅な軽減が期待できます。
ただし、この特例を適用するにはいくつかの条件があるため、事前にしっかりと確認して準備を進めることが重要です。専門家と協力して、適用条件を満たし、相続税負担を大幅に軽減できるように備えましょう。

賃貸物件を相続する際の注意点

空室によって赤字が出るリスクがある

賃貸物件を相続した場合、常に家賃収入が得られるとは限りません。空室が発生すると、家賃収入がなくなる一方で、管理費や修繕積立金などのランニングコストは継続的にかかり続けます。このため、物件が空室のままだと、赤字に転じる可能性があります。
物件の立地条件や築年数、メンテナンス状況によっては、借主がすぐに見つからず、空室が長期間続くリスクがあるため、しっかりとした空室対策が必要です。例えば、賃貸管理会社に運営を委託する場合は、借主をスムーズに募集できる体制が整っているかどうかを確認しましょう。
大手の管理会社は、店舗数が多く、広範囲に広告活動を行うことができるため、借主を早く見つけやすい利点があります。不動産会社の特徴をしっかりと見極め、適切な管理を委託することが、空室リスクへの重要な対策となります。

様々な経費を負担しなければならない

賃貸物件の相続には、修繕費、ローン返済、固定資産税、都市計画税など、さまざまな経費がかかります。特に大規模修繕は高額になることがあり、定期的なメンテナンス費用も無視できません。また、物件購入時に組んだローンの返済は、収益が下がっても継続されるため、資金繰りが厳しくなる場合もあります。
これらの経費は、物件の家賃収入でカバーすることが前提ですが、収入が減少した際のリスクを考慮し、余裕のある資金計画を立てておくことが重要です。

相続人がローンを支払う必要が出る場合もある

居住用の不動産では、被相続人が亡くなった場合に生命保険でローンが相殺されるケースが多いですが、賃貸物件などの収益性不動産では、団体信用生命保険に加入していないことがあります。この場合、残ったローンがそのまま相続人に引き継がれ、負債として背負うことになります。
さらに、負債が残っている場合、相続に関わるすべての法定相続人に対して返済義務が発生することがあるため、注意が必要です。こうした問題を避けるためには、相続する不動産のローンに関する金融機関への申請が必要です。金融機関の承認が得られれば、抵当権の変更登記などを行い、負債を整理することができます。

売却を行う場合は相応の時間がかかる

賃貸物件の売却を検討する場合、市場状況や物件の条件によっては時間がかかることがあります。特に、賃貸物件の売却には、収益性や立地、建物の状態などを考慮する投資家の要望が多いため、買い手を見つけるまでのプロセスが複雑になることがあります。
急いで現金化したい場合でも、適切な買い手を見つけるまでに時間がかかることがあるため、事前に物件の価値を高める工夫や販売戦略を立て、余裕を持った計画を立てることが大切です。

共有名義で相続するとトラブルが起こる可能性もある

賃貸物件を共有名義で相続する場合、複数の相続人が1つの物件を共同で所有することになりますが、これによりトラブルが発生する可能性があります。例えば、賃貸物件の管理や売却時には共有者全員の同意が必要となり、手続きが複雑化することが考えられます。
賃貸管理会社との連絡や、契約の締結、将来的な売却手続きなどが遅れると、借主や買主に迷惑をかけてしまう場合もあります。このようなトラブルを防ぐためには、相続人の中から代表者を選び、手続きや連絡を一元的に行える体制を整えることが重要です。代表者をスムーズに選べない場合でも、委任状を活用することで対応できる場合があるため、事前に話し合っておくことがおすすめです。

賃貸物件の相続で発生する賃料はどうなる

遺書がある場合

被相続人が遺言書を残している場合、その内容に基づいて賃料の扱いが決まります。基本的には、遺言書に記載された相続人に対して、相続が発生した月から賃料が支払われます。ただし、被相続人が自筆で作成した遺言書の場合、不備があることが多く、その内容が法的に認められないケースもあります。
このようなリスクを避けるためには、公正証書遺言を作成しておくことが安心です。公正証書遺言は、公証役場で公証人の立ち合いのもと、遺言者が伝えた内容を基に作成されます。公証人が内容を確認し、問題がないことを確認したうえで署名・押印を行うため、法的効力が確実に保証されます。これにより、相続時の混乱を避けることができます。

遺書なしで遺産分割協議を終了する前

遺言書がない場合や、遺産分割協議がまとまらずに長引いている場合でも、賃貸物件の家賃収入は発生し続けます。この場合、発生した賃料は相続人全員の共有財産として扱われ、法定相続分に基づいて分配されます。
法定相続分は、相続人の被相続人との関係に基づいて決定されます。被相続人の配偶者が最も大きな割合を受け取り、次いで子ども、両親、兄弟姉妹の順で分配されます。配偶者は常に相続人となり、他の相続人は優先度に応じて選ばれます。この期間の賃料も、相続人間で協議しながら適切に分配する必要があります。

被相続人との関係 法定相続分の詳細

配偶者と子 配偶者1/2、子は全員で1/2

配偶者と父母など（直系尊属） 配偶者2/3、父母全員で1/3

配偶者と兄弟姉妹 配偶者3/4、兄弟姉妹全員で1/4

上記は、法定相続分を被相続人との関係に応じてまとめたものです。

配偶者は常に相続人となり、他の相続人の組み合わせに応じて配分が決まります。子どもがいる場合は配偶者と子で1/2ずつ分け、父母などの直系尊属の場合は配偶者が2/3、残りの1/3を父母全員で分けます。兄弟姉妹が相続人の場合は、配偶者が3/4、兄弟姉妹全員で1/4を分け合います。

遺産分割協議を終了した後

遺産分割協議が無事に終了した後に発生する賃料は、相続が決定した相続人のものとなります。相続人が決まれば、その後の家賃収入はすべてその人の収益として扱われ、他の相続人と分け合う必要はありません。これにより、遺産分割協議が終わった後の賃料収益は、個人の資産として運用されます。

被相続人の死亡前に本人が受け取る場合

被相続人が生前に賃料を直接受け取っていた場合、例えば手渡しで賃料を受け取っていたり、被相続人の口座に振り込まれていた賃料は、そのまま被相続人の資産として相続手続きが行われます。この場合、その賃料は相続財産として取り扱われ、相続時に他の資産と同様に処理されることになります。

被相続人の死亡前に相続人が受け取る場合

被相続人が生前に賃料を相続人に受け取らせていた場合、それは生前贈与として扱われることがあります。この場合、相続税の申告に際して、生前に受け取った賃料の額が贈与としてカウントされるため、相続手続き時にその金額が影響する可能性があります。生前贈与として認められるかどうかは、相続税の計算に重要な要素となるため、事前に確認しておくことが必要です。

まとめ

賃貸物件の相続は、通常の相続手続きに加えて、賃貸特有の準備や対策が必要です。相続することで家賃収入という安定した収益源を得られる可能性がある一方で、空室リスクや経費負担などの課題も存在します。
この記事では、賃貸物件相続の流れを詳しく解説し、相続のメリットだけでなく、注意すべきリスクや対策についても紹介してきました。賃貸経営を成功させるためには、相続時の準備をしっかり行い、リスクを把握した上でスムーズに進めることが重要ですので、参考にしていただければ幸いです。

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