マンションの維持費は高い？一戸建てとの違いやシミュレーションを紹介

マンションを購入する際には、購入価格だけでなく、住み始めてからの維持費も踏まえて検討する必要があります。

一戸建てとマンションではかかる維持費が異なるため、違いが気になる方も多いでしょう。

本記事では、マンションの維持費の種類や一戸建てとの違い、安く抑えるポイントなどをまとめました。

マンションの購入や住み替えを検討している方、マンションと一戸建てで迷っている方はぜひ最後まで読み進めてください。

マンションと一戸建ての維持費の共通点と違い

まずは、マンションと一戸建てにかかる共通の維持費を確認しましょう。

• 固定資産税・都市計画税
• 保険料
• 修繕費

マンションと一戸建てにかかる維持費の主な相違点は、以下のとおりです。

• マンションは管理費・駐車場代がかかる
• 一戸建ては警備代・自治会費用がかかる

また、いずれも修繕費がかかる点は共通していますが、マンションの場合は修繕積立金として毎月支払うのに対し、一戸建ての場合は、必要に応じて10～15年ごとに外壁や屋根などの修繕を自分で行う点が異なります。

・「維持費」に関する記事はこちら 一戸建てとマンションどちらの維持費が高い？具体的な項目と維持費の比較

マンションにかかる維持費の内訳

マンションにかかる主な維持費は以下のとおりです。

実際の費用はマンションや地域などによりさまざまです。参考程度に捉えてください。

管理費

管理費は、マンションの建物や敷地を維持・管理するための費用のことです。管理費には以下のようなものがあります。

• 管理人の人件費
• 共用部分（廊下・エレベーターなど）の点検や清掃にかかる費用
• 火災保険料や地震保険料などの損害保険料
• 共用部分の電気代や水道代
• ごみ処理費用

マンションの住民で費用をまかなうため、マンションの戸数が多くなるほど管理費は低くなる傾向にあります。

国土交通省において公表された「令和5年度マンション総合調査結果」によると、マンション一戸あたりの管理費は平均月17,103円でした。

月々15,000～20,000円程度の管理費を支払う必要があることを理解しておきましょう。

修繕積立金

修繕積立金は、マンションの修繕にかかる費用のことです。マンションの修繕は大きな額になるため、月々修繕積立金として支払い、必要なときのために積み立てておきます。

積み立てた修繕積立金は、以下のような支払いに充てる場合に取り崩されます。

• 計画的な大規模修繕
• 外壁の改修工事
• 排水管の取り替え
• 共用部分のペンキ塗り替え
• 突発的な設備故障による修繕
• 自然災害による破損・修繕

「令和5年度マンション総合調査結果」によると、一戸あたりの修繕積立金は平均月13,378円でした。

マンションの修繕に必要な費用を住民で積み立てるため、マンションの戸数が少ないほど修繕積立金の負担割合は一般的に大きくなります。

・「修繕積立金」に関する記事はこちら 修繕積立金ってどうして必要なの？相場や値上がりする理由も徹底解説

駐車場代

車や自転車を停めたい場合は駐車場代・駐輪場代の支払いも必要です。駐車場代は、マンションや住むエリアによって大きく差があります。

相場としては月々5,000～30,000円程度ですが、地域によってはもっと高額な場合もあります。毎月の差がそこまで大きくなくても、数年、数十年と長期的に考えればランニングコストに大きな違いが生まれることを理解しておきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税はマンション、一戸建ていずれにもかかります。土地や建物の所有者が納めるべき地方税のことです。

それぞれの税額の算出方法を確認しましょう。

固定資産税額=固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率1.4%
都市計画税額=固定資産税評価額×上限税率0.3%

固定資産税評価額は、適正な時価として評価された価格のことです。固定資産の価格は、総務大臣が定めた基準にもとづいて、評価が行われ市町村長が決定します。

上記の計算式は標準税率であり、実際は自治体によって異なります。

固定資産税・都市計画税の税額は物件によりさまざまなので、マンション購入を検討する際に確認しましょう。

・「固定資産税」に関する記事はこちら 固定資産税とは？新築一戸建てやマンションの計算事例や税金が軽減される条件を解説！ 固定資産税課税標準額とは？評価額との違いや計算方法を解説 固定資産税が高い理由は？安く抑えるための特例を紹介

保険料

マンションを購入する際には、火災保険や地震保険に加入する必要があります。火災・水漏れ・地震などによる損害を補償してくれる損害保険です。

マンションの場合、共用部分はマンション全体で加入しているケースが多いため、専有部分の保険料は一戸建てと比較して一般的に安めです。ただし、実際の保険料は保険の種類や補償内容などによって異なります。

保険料は、月々支払うのではなく、数年分を一括で支払うのが一般的です。長期間分をまとめて支払うほど、保険料が安くなる傾向にあります。

2022年以降、契約期間は最長5年となっており、5年分をまとめて支払う場合、保険料は2～18万円程度になるのが一般的です。

・「火災保険・地震保険」に関する記事はこちら 火災保険はいくらかけるべき？保険料の決まり方や補償内容など解説 地震保険の加入にはいくらかけるべき？保険の仕組みや保険料の決まり方を解説

【築年数別】マンションの管理費・修繕積立金の相場

マンションの管理費は、一般的に築年数が古いほど安くなる傾向にあります。しかし、昨今の物価上昇や人件費の高騰などを考慮すると、今後も経年とともに下がっていくとは考えにくいでしょう。

また、修繕積立金については、多くのマンションで「段階増額積立方式」が採用されています。将来的に負担が増えることを前提に、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

ここでは、東日本不動産流通機構のデータをもとに、マンションの管理費・修繕積立金の相場を4つの築年帯別に解説します。なお、提示する数値はあくまで現状の平均価格です。

出典：首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）｜東日本不動産流通機構

築10年以内

首都圏の中古マンションのデータによると、築10年以内の物件では、月額管理費が1戸あたり平均16,506円（258円/㎡）。修繕積立金は平均9,876円（154円/㎡）となっています。

新築時は修繕積立金を低く設定しているケースが多く、将来の増額予定や長期修繕計画の確認が欠かせません。また、㎡単価を参考に、検討している物件の費用が相場から乖離していないか確認しておきましょう。

築11〜20年

築11〜20年のマンションでは、1戸あたりの平均額が管理費14,768円（215円/㎡）、修繕積立金は14,983円（218円/㎡）です。

築10年を超えると1回目の大規模修繕工事が行われる時期になり、それに合わせて修繕積立金が引き上げられる傾向があります。この築年帯の物件を検討する際は、大規模修繕が計画どおり実施されているかを確認しましょう。

築21〜30年

築21〜30年のマンションにおける1戸あたりの月額平均は、管理費が13,619円（197円/㎡）、修繕積立金が15,700円（228円/㎡）です。

管理費の単価が前の時期よりも低くなる一方、修繕積立金は上がり、総額では前の築年帯とほぼ同等となっています。

ただし、建物の老朽化に伴い、重要な設備修繕が生じる可能性がある点には注意しましょう。資金不足に陥っていないか、修繕積立金の積立状況を把握しておくと安心です。

築30年超

築31年以上の物件における1戸あたりの月額平均は、管理費が11,428円（200円/㎡）、修繕積立金が12,233円（214円/㎡）となっています。

管理費・修繕積立金の総額は下がるものの、築年数が進むと耐震補強などが必要になることもあり、修繕積立金だけでは賄いきれないケースも出てきます。その場合、一時金として数十万円単位の負担を求められる可能性があることを認識しておきましょう。

維持費が高くなりやすいマンションの特徴

同じ築年数のマンションであっても、物件の条件や仕様により、維持費は異なります。ここでは、維持費が高くなりやすいマンションの特徴を見ていきましょう。

• 高層マンション
• 小規模マンション
• 駐車場が機械式・タワー型のマンション
• 共用設備・サービスが充実しているマンション

高層マンション

タワーマンションなどの高層物件は、維持費が高くなる傾向があります。その理由は、高層建築物特有の設備やメンテナンスが必要になるためです。

たとえば、高層部まで水を供給するためのポンプや、高速エレベーターの保守点検には専門的な技術と費用がかかります。これらが管理費・修繕積立金に反映され、一般的なマンションよりも割高になる傾向です。

・「タワーマンション」に関する記事はこちら タワーマンションの定義や相場は？メリット・デメリットも解説

小規模マンション

総戸数が少ない小規模なマンションは、1戸あたりの維持費の負担が重くなりやすいのが特徴です。戸数にかかわらず発生する費用については、少人数でその金額を分担しなければなりません。

例えばエレベーターの保守費用や管理人の人件費などは、戸数が少ないほど1世帯あたりの単価が上昇します。屋根や外壁の大規模修繕費用についても、少数の世帯で賄うと、1世帯あたりの負担が大きくなるでしょう。

小規模マンションを選ぶ際は、将来的な負担増に備え、長期的な視点で資金計画を立てることが大切です。

駐車場が機械式・タワー型のマンション

敷地内に機械式駐車場やタワー型駐車場があるマンションは、維持費が高くなる傾向が見られます。定期的な点検や部品交換に加え、20年から30年周期での大規模な修繕工事が必要になるためです。

近年では車の所有率低下により空き区画が増え、利用料収入が減ることで管理組合の収支を圧迫している事例もあります。購入前に駐車場の稼働状況を確認しておきましょう。

・「マンションの駐車場」に関する記事はこちら マンションの立体駐車場の使い方は？注意点やトラブル例も紹介 マンションの駐車場の種類ごとのメリット・デメリット！料金の相場や注意点も解説

共用設備・サービスが充実しているマンション

プールやフィットネスジム、コンシェルジュサービスなどの共用設備が充実しているマンションも、維持費が高くなります。

これらの施設を良好な状態に保つには、専門スタッフの配置が必要です。また、設備の維持にも費用がかかり、利用者が少なくても固定費として管理費から支出されます。

豪華な共用設備は資産価値を高める要素になりますが、自身が本当に必要とするサービスかどうかを見極めることが重要です。

マンションの維持費に関わる注意点

マンション購入を検討する際、維持費に関して以下の点に注意をしましょう。

• 築年数とともに維持費が増える傾向にある
• 追加で建て替え費用が必要になる可能性がある

築年数とともに維持費が増える傾向にある

築年数とともにマンションの維持費は、増える傾向にあります。

マンションの劣化が進むほど、修繕に必要な費用が増えるため、築年数が経つほど管理費や修繕積立金が値上がりするのが一般的です。

購入価格を抑えるために、中古マンションを選択する方も多いですが、築年数が浅いマンションと比べて維持費が高くなる可能性がある点に注意しましょう。

追加で建て替え費用が必要になる可能性がある

マンションが古くなり建て替えが必要になれば、修繕積立金とは別に追加で建て替え費用を支払わなくてはならない可能性があります。

まとまったお金が必要になることを踏まえて、自身で積み立てておくといった対策を行いましょう。

・「マンションの建て替え」に関する記事はこちら 老朽化したマンションはどうなる？建て替え・立ち退きなど行く末を解説 マンション建て替え円滑化法とは？改正ポイントや補助金についてわかりやすく解説

マンションの維持費シミュレーション

マンションの維持費が実際にどの程度かかるのかをイメージするために、マンションに20年・30年住む場合の維持費をシミュレーションしました。

相場をもとに試算した一例であり、実際の維持費は物件や住む場所などにより異なります。

マンションを購入する際には、実際に住み始めてからの維持費がどのくらいかかるのかを事前にシミュレーションしましょう。

マンションの維持費を抑える方法

最後に、マンションの維持費を抑えるポイントについて、解説します。

• 事前に管理費・修繕積立金の収支状況を確認する
• シンプルな設備のマンションを選ぶ
• 駐車場の安いマンションを選ぶ
• 保険料を抑える

事前に管理費・駐車場使用料が修繕積立金の財源の収支状況を確認する

管理費の未払いや空室が増えると、管理費や修繕積立金が値上がりする可能性があります。
そのため、事前に管理費や修繕積立金の収支状況を把握しておくことが大切です。

シンプルな設備のマンションを選ぶ

エレベーターが多い、エントランスが常に明るい、あるいは待ち合わせや送迎の際に利用できるエントランスラウンジなど、設備が豪華になるほどマンションを維持するためのコストがかかります。

マンションの維持費を抑えるためには、過剰な設備がないか確認しましょう。

駐車場の安いマンションを選ぶ

マンションの維持費のなかでも、エリアによって大きな差が生じるのが、駐車場代です。

駐車場代が、月5,000円のケースと月20,000円のケースを比較してみると、毎月の支払いは15,000円の差です。

しかし、年間に換算すると15,000×12ヶ月=180,000円、20年住むとすると180,000円×20年=3,600,000円となり、維持費に360万円もの差が生まれます。

維持費を抑えたいなら、なるべく駐車場代を抑えられるマンションを選びましょう。ただし、駐車場使用料が修繕積立金の財源になっている物件も多いため、安すぎることが将来の値上げリスクに繋がっていないか確認が必要です。

保険料を抑える

保険料が安い火災保険や地震保険を選ぶのも、マンションの維持費を抑えるポイントです。

保険会社や補償内容により保険料は異なりますが、一般的にダイレクト型は保険料が安い傾向にあります。

ダイレクト型とは、代理店を挟まずインターネットなどを利用して、保険会社と直接契約する保険のことです。

直接契約をすることで、人件費などのコストを抑えられるため、保険料が割安になります。保険料を抑えたいなら、ダイレクト型保険の加入を検討しましょう。また、長期間分を一括で支払えば、保険料の軽減につながります。

なお、保険料が安ければ良いわけではありません。補償内容をきちんと確認したうえで加入しましょう。

維持費も含めてマンション購入を検討しよう

マンションの維持費には、管理費や修繕積立金、駐車場代、保険料、固定資産税・都市計画税などがあります。

マンションにしても一戸建てにしても、購入費用だけでなく住み始めてからの維持費も踏まえて購入を検討することが大切です。

不動産の購入を検討しているなら、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。

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