不動産は「一物四価」といい、1つの不動産に対して4つの価格があります。
不動産の購入や売却、投資を検討している方は4つの価格の特徴を理解することで、取引時の価格や税金を求められるため、適切な資金計画や投資計画を立てられるでしょう。
そこで本記事では一物四価の特徴や計算方法、重要性について解説します。
本記事を読んでいただければ、不動産の価値を正確に把握できるようになるため、ぜひ参考にしてください。
記事サマリー
一物四価とは
不動産は、国や地方自治体、売主、買主がそれぞれ違った視点や基準から評価をしているため、1つの土地に対して、以下の4つの価格が付けられています。
- 実勢価格
- 公示価格
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
なお、4つの価格の特徴は以下の表のとおりです。
| 実勢価格 | 公示価格 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 | |
| 基準日 | – | 毎年1月1日 | 3年ごとの1月1日 | 毎年1月1日 |
| 公表時期 | – | 3月 | 3〜4月 | 7月 |
| 決定機関 | 売主、買主 | 国土交通省 | 市町村 | 国税庁 |
| 評価の目安 | 当事者間の合意 | 100%（公示価格が基準） | 公示価格の70% | 公示価格の80% |
それぞれの価格がどのように決められているのか、何に用いられるのかを解説します。
実勢価格
実勢価格は、不動産を実際に売買するときの価格で「時価」とも呼ばれています。
この実勢価格は売主と買主の合意によって決まるため、不動産広告に記載されている売却価格とは異なるため注意しましょう。
不動産は、近隣の取引事例や接道状況といった条件に加え、売主の希望価格や時期を踏まえて売却価格を決定します。しかし、買主から価格交渉が入るケースも珍しくありません。最終的に売主と買主が合意して、実際に取引を行った価格が「実勢価格」となります。
実勢価格は不動産を売買するうえで最も重要な価格であるため、相場観を身に付けましょう。不動産の相場観は不動産ポータルサイトで売却に出ている不動産価格をこまめにチェックすることで身に付けられます
また、国土交通省が運営している土地総合情報システムでも検索できるため、近隣の不動産情報をチェックしてみましょう。
公示価格
公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格です。
公示価格は一般の土地取引に指標を与える役割があり、公共事業用地を取得する際には公示価格が基準となります。
個人同士の取引では売主、買主の合意によって価格が決まりますが、公示価格は個別の事情は考慮していません。あくまでも自由な取引が行われることを前提に、売買が成立すると考えられる価格です。
公示価格は、全国の都市計画区域などに設置された標準地1地点につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価します。なお、建物がある場合は更地として1平米あたりの価格が算出されます。
標準地の公示価格は基準地検索システムで調べられるため、近隣の公示価格を調べてみましょう。
しかし、公示価格は標準地の価格であるため、所有している不動産の近隣であっても土地の形や接道状況といった条件が異なれば価格も異なります。そのため、実勢価格を求めたい場合は、公示価格は参考程度に考えましょう。
| ・「公示地価」に関する記事はこちら 公示価格とは？評価方法や調べ方、基準地価との違いを解説 ・「地価動向（公示地価・基準地価）」の検索はこちらから |
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、各市町村が3年に一度、1月1日時点の土地価格を算定したものです。
固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税といった税金を算出するうえでの基準となる役割があるため、日常生活で目にする機会も多いです。
固定資産税評価額は公示価格のおおむね70%で設定されていますが、正確な価格を知りたい場合は、固定資産税課税明細書や固定資産評価証明書で確認しましょう。
| ・「固定資産税評価額」に関する記事はこちら 固定資産税評価額とは？価格の決定方法や確認方法、土地の価格を詳しく解説 |
相続税評価額
相続税評価額は、国税庁が算定するもので、毎年1月1日時点の価格が7月に公表されます。相続税や贈与税の基準となる価格で、公示価格のおおむね80%で設定されています。
相続税評価額は、国税庁の財産評価基準書で公表されているため、確認してみましょう。
なお、相続税評価額の計算方法は路線価方式と倍率方式の2つに分けられるため、それぞれの計算方法について解説します。
| ・「相続税評価額」に関する記事はこちら 相続税の評価額の計算方法を財産ごとに紹介！気になる節税についても解説 |
路線価方式の計算方法
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方式です。
正面路線価 × 奥行価格補正率 × 土地の面積
路線価とは路線（道路）に面する標準的な宅地の1平米当たりの価額です。土地は正方形や長方形、不整形などさまざまな形状がありますが、形状によって土地の活用方法に制限があるため、正確な価値を算出するために奥行価格補正率をかけます。
倍率方式の計算方法
倍率方式とは路線価が設定されていない地域の評価方式です。路線価は主要市街地の道路にしか設定されていないため、路線価が設定されていない地域では以下の計算式を用います。
固定資産税評価額×評価倍率
固定資産税評価額は先述のとおり、固定資産税課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。評価倍率は地域や地目によって異なるため、財産評価基準書の評価倍率表を確認してみましょう。
| ・東急リバブルの「不動産売却・不動産査定」はこちらから |
一物五価とは
不動産は一物四価が一般的ですが、「基準地価」を加えた一物五価という考え方もあります。
基準地価とは、毎年7月1日時点の全国の標準地を都道府県ごとに算定したもので、9月に公表されます。
毎年1月1日に算定して3月に公表される公示価格と半年の時間差があるため、基準地価は公示価格を補う役割があります。
| ・「基準地価」に関する記事はこちら 公示価格とは？評価方法や調べ方、基準地価との違いを解説 ・「地価動向（公示地価・基準地価）」の検索はこちらから |
実際の売買で重要なのは実勢価格
一物四価格や一物五価について解説しましたが、実際の不動産売買で重要なのは実勢価格です。
不動産を売却する際には、相場価格よりも明らかに高い場合はいつまでも売れないおそれがあります。一方で、相場よりも明らかに安い場合は、金銭的に損をしてしまうでしょう。
不動産売却で失敗しないためにも、複数の不動産会社に査定を依頼して適正な価格で売出しましょう。なお、価格交渉が入る可能性もあるため、必ずしも売出し価格で売れる訳ではありません。
不動産の価格を調べる際には不動産ポータルサイトや土地総合情報システムを利用するのがおすすめです。
実勢価格の3つの計算方法
実勢価格の計算方法は3つあります。
- 取引事例比較法
- 収益還元法
- 原価法
不動産に限らず物の価格は市場性、収益性、費用性の3つの側面で決まるのが一般的です。
- 市場性：どの程度の価格で取引されるか
- 収益性：いくらの収益を生み出すか
- 費用性：つくるにあたっていくらの費用がかかったか
これらの側面を当てはめた計算方法が、取引事例比較法（市場性）、収益還元法（収益性）、原価法（費用性）です。
それぞれの計算方法について詳しく解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、条件に近い物件の取引事例のなかから、適切な事例を選択して比較を行う手法です。
- 立地
- 築年数
- 構造
- 面積
- 方位
このように、対象不動産と条件の近い物件の価格を参考にして、実勢価格を計算します。そのため、比較対象が多い中古マンションや住宅地の価格を求める際に用いられる計算方法です。
収益還元法
収益還元法とは不動産から得られる純収益を適正な還元利回りで割り戻して価格を求める計算方法です。
収益価格＝純収益÷還元利回り
純収益とは不動産で得られる家賃収入といったすべての収益から管理費や固定資産税などの費用を引いたものです。一方で、還元利回りとは不動産の収益性を表した利率です。
仮に年間の純収益が500万円で還元利回りを5%とした場合、「500万円÷5%＝1億円」となります。
原価法
原価法とは、同様の建物を建てる場合にかかる費用（再調達原価）から築年数などの原価修正を行って対象不動産の資産価格を求める手法です。
具体的な計算式は以下のとおりです。
単価×延床面積×残存年数（耐用年数-築年数）÷耐用年数
単価や耐用年数は構造によって決まっています。しかし、単価については金融機関や不動産会社によって多少異なるため注意しましょう。
一戸建ての価格を求める際には、土地は取引事例比較法、建物は原価法でそれぞれの価格を算出して合算します。
一物四価を知れば不動産投資に活かせる
一物四価は不動産の専門的な内容ですが、しっかりと理解することで不動産投資に活かせます。
具体的には以下のような内容です。
- 土地の形状によって資産価値が変わる
- 不動産によって融資審査の難易度が異なる
- 不動産市況のトレンドを確認できる
それぞれについて解説します。
土地の形状によって資産価値が変わる
土地は形状によって資産価値が変わります。
具体的には固定資産税評価額や相続税評価額です。これらの価格は正方形の土地を基準として、間口の広さや奥行きによって補正率が適用されます。
そのため、正方形の土地よりも間口の狭い長方形の土地や、敷地延長といった特殊な形状の土地の方が価格は抑えられます。
しかし、あくまでも評価額が低くなるだけであるため、建物に関してはほかの物件と同様の価値があり、賃料相場も変わりません。
これらの特性を活かすことで、賃料相場はほかの物件と変わらないものの、固定資産税などのランニングコストを抑えた利回りの高い物件に投資できます。
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不動産によって融資審査の難易度が異なる
不動産を購入する際にはローンを組むケースが多いですが、不動産によって融資審査の難易度が異なります。
金融機関は融資したお金を確実に回収するために、不動産を担保として融資を行います。これは万が一ローン返済が滞った際に、不動産を差し押さえ、競売にかけて融資金額を回収するためです。
つまり、金融機関は不動産の価値に見合った金額しか融資ができません。なぜなら融資金額よりも価値の低い不動産を売却したとしても、融資金額を回収しきれないためです。
なお、金融機関は相続税路線価をもとに担保価値を計算することが多いです。そのため、相続税路線価に対して実勢価格が高すぎる場合、融資を受けられない、もしくは減額されるケースがあります。
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不動産市況のトレンドを確認できる
毎年発表される公示価格を確認することで、不動産市況が上昇トレンドか下落トレンドかがわかります。
不動産の販売価格でも市況のトレンドは判断できますが、販売価格はエリアによって差があることに加え、売主が独自に設定している価格です。
そのため、より適切に判断するためには、公示価格を参考にするのがおすすめです。
| ・「公示地価」に関する記事はこちら 公示価格とは？評価方法や調べ方、基準地価との違いを解説 ・「地価動向（公示地価・基準地価）」の検索はこちらから ・「不動産トレンド」に関する記事一覧はこちらから |
一物四価を理解して資産価値を判断しよう
本記事では一物四価の特徴や計算方法、重要性について解説しました。
不動産は国や地方自治体、売主、買主がそれぞれ違った視点や基準から評価しているため、1つの土地に対して以下の4つの価格があります。
- 実勢価格：不動産を実際に売買するときの価格
- 公示価格：一般の土地取引の指標となる価格
- 固定資産税評価額：固定資産税や都市計画税の計算の基準となる価格
- 相続税評価額：相続税や贈与税の計算の基準となる価格
実際の不動産取引で用いられるのは実勢価格ですが、実勢価格以外の価格をしっかりと理解することで、不動産投資や税金、売買のタイミングに役立ちます。
一物四価をしっかりと理解して、不動産の適切な資産価値を判断しましょう。
| ・東急リバブルの「不動産売却・不動産査定」はこちらから |
この記事のポイント
- 一物四価ってなに？
一物四価とは1つの土地に対して「実勢価格」「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の、4つの価格があることを示す言葉です。
詳しくは、「一物四価とは」をご確認ください。- 実際に売買する価格はどれ？
不動産を実際に売買するときの価格は「実勢価格」です。実勢価格は「時価」とも呼ばれます。
詳しくは、「実際の売買で重要なのは実勢価格」をご確認ください。
この記事の監修
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