不動産管理におけるPM、BMとは？それぞれの違いや管理会社の相場を解説

これから不動産投資を始めようとしている方のなかには、入居者とのやり取りなど、管理の面で不安を感じている方も多いでしょう。

不動産投資は継続的に家賃収入が入ってくるメリットがある一方で、家賃の回収や設備不具合の対応、入居者同士のトラブルなど手間がかかることも多いです。

そこでおすすめなのが、不動産管理です。

管理会社に管理を依頼することで自分の代わりに入居者とのやり取りを行ってくれます。家賃の回収も行ってくれるため、滞納が発生した際にも慌てることなく対応できるでしょう。

しかし、管理会社にはPM、BMといった業務内容の違いがあるため、自分にあった管理会社を選ぶ必要があります。

本記事では、不動産管理におけるPM、BMの違いや、費用相場について解説しているため、不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産管理におけるPM、BMとは

不動産管理は大きくPMとBMに分けられ、それぞれ管理の対象が異なります。

• PM：人や家賃、問い合わせ窓口などソフト面の管理
• BM：建物の清掃やメンテナンスなどハード面の管理

それぞれについて詳しく解説します。

PMの概要

不動産管理のPMとは、プロパティマネジメント（Property Management）の略で、不動産オーナーに代わって、不動産経営をサポートする役割があります。

PMの主な業務内容は以下のとおりです。

• 入居者募集
• 賃貸契約
• 家賃の回収
• 滞納督促
• クレーム対応

不動産管理を依頼しない場合、入居者とのやり取りはすべて自分で行う必要があります。夜間のトラブルなど、即座に対応できなければ、入居者の満足度も下がってしまうでしょう。

このように不動産投資では見えない部分で、多くの労力がかかってしまいます。

しかし、これらの業務を、PM業務を行っている管理会社に依頼することで、入居者とのやり取りに時間を取られることなく、家賃収入を得られます。

BMの概要

不動産管理のBMとは、ビルディングマネジメント（Building Management）の略で、建物を管理する役割があります。

なお、建物自体を管理することから「ビルメンテナンス」と呼ばれることもあります。

BMの主な業務内容は以下のとおりです。

• 建物の保守、保全
• 清掃
• 防災設備の点検
• 警備業務
• 植栽の管理

建物の規模にもよりますが、自分一人で清掃やメンテナンスを行うのは限界があるでしょう。防災設備は定期的に点検しなければならないため、スケジュール管理も行う必要があります。

このように建物の維持管理に労力を割けない方は、BM業務を行っている管理会社に依頼するのがおすすめです。

BMに管理を依頼することで、自分で管理を行う場合よりも、建物としての資産価値を保てるでしょう。

不動産投資、経営の観点で知っておきたいAM、FMとは

不動産管理には、PM、BMのほかにもAMやFMがあります。

AMやFMは不動産の管理だけでなく、不動産経営の観点で知っておくべき内容であるため、これから不動産投資を始めようと考えている方はぜひ参考にしてください。

AMの概要

AMとはアセットマネジメント（Asset Management）の略で、投資家から委託された資産を効率的に管理、運用することを指します。一般的にはファンドと呼ばれることが多いです。

AMは不動産の管理だけでなく、株式や債権などの金融資産の管理を代行するのも特徴です。なお、資産を管理するだけでなく、利益が出ると判断した際には売買の意思決定まで行います。

このようにAM業務は、経営状況を踏まえて適切な判断を下す役割があります。

AMはPMやBMの選定を行うのも業務の一環であるため、AMに依頼することで不動産の管理から運営まで一任できるでしょう。

FMの概要

FMとはファシリティマネジメント（Facility Management）の略で、不動産の管理だけでなく、企画や運営を行う役割があります。

具体的には、空き家をリノベーションして古民家や民泊にするといった活用方法です。周辺環境や経済情勢、世のなかのトレンドを踏まえて、不動産の価値を最大化するためのマネジメントを行っています。

なお、AMは不動産に限らず株式や債権といった金融資産も扱っていますが、FMは不動産の管理、企画、運営に特化して業務を行っています。

管理会社を選ぶポイントとは

PMとBMの違いや、AMとFMの役割について解説しましたが、実際にどの管理会社に依頼すべきか悩んでいる方も多いでしょう。

管理会社を選ぶ際には、各社の比較検討や契約、振込口座の設定といったように、やるべきことが多く時間がかかってしまうため、効率よく選びたい方は以下のポイントを参考にしてください。

• PMとBMをどこまでカバーしているか
• 集客力があるか
• トラブル時に早急に対応してくれるか

それぞれについて詳しく解説します。

PMとBMをどこまでカバーしているか

管理会社を選ぶ際には、PMとBMをどこまでカバーしているかを確認しましょう。

PMとBMには、それぞれの役割がありますが、一般的に1つの管理会社でどちらにも対応しているケースが多いです。しかし、なかにはPMしか対応していない、BMしか対応していない管理会社もあるため事前に確認しましょう。

また、区分マンションの1室やアパート程度の規模であれば、1つの管理会社でPMもBMも対応可能なケースが多いです。

そのなかでも、一棟マンションやビルのように規模が大きい場合は、PMとBMそれぞれに特化した管理会社を探さなければならないこともあるため注意しましょう。

集客力があるか

管理会社を選ぶ際には、集客力も重要なポイントです。

空室になった際にいつまでも次の入居者が決まらず、空室期間が長引いてしまうと、その分不動産の収益性が下がってしまいます。

家賃収入をローンの返済に充てている場合は、空室期間が長引くことでローン返済に影響が出てしまうこともあるでしょう。

このように管理会社の集客力は不動産投資において重要なポイントです。インターネットの評判や口コミなどを参考にしながら、なるべく短い期間で次の入居者を決められる集客力を持った管理会社に依頼しましょう。

トラブル時に早急に対応してくれるか

管理会社を選ぶ際には、トラブル時に早急に対応してくれるかを確認しましょう。

設備の故障など、入居者にトラブルが発生した際に早急に対応してくれるかは重要なポイントです。トラブル時の対応が早ければ、入居者の満足度にもつながり、長く住み続けてもらえる可能性が高まります。

短い期間で退去が発生してしまうと、その分空室期間が生まれてしまいます。24時間対応の窓口がある管理会社を選ぶなど、少しでも入居者の満足度を高めて空室リスクを減らせる努力をしましょう。

中古不動産購入時は管理会社がすでに決まっている場合もある

中古不動産の場合は、旧所有者が契約していた管理会社がそのまま引き継がれることがあります。管理会社が引き継がれることで、購入と同時に管理がスタートする手軽さと安心さがありますが、自分で管理会社を選べないのがデメリットです。

そのため、中古不動産購入時に管理会社が引き継がれる場合は、購入する前にその管理会社について調べておきましょう。実績や評判を調べておくことで、安心して購入できます。

管理会社が引き継がれるかどうかは不動産によって異なるため、購入を検討する際には、引き継ぎの有無を確認しておきましょう。

管理会社は途中で変更することも可能ですが、解約の条件は管理会社によって異なります。不動産を購入する前に、管理委託契約書に記載されている解約条項をチェックしておきましょう。

PMとBMの相場

管理会社の相場はPM、BMともに家賃収入の5%ほどが目安ですが、対応業務の種類やサービスの充実度で費用は異なるため、家賃収入の3〜9%で設定している会社が多い傾向にあります。

BMは共用部分の広さやセキュリティ、敷地の広さによって作業量が異なるため、費用を抑えたい場合は、掃除の頻度や箇所など、業務を絞って依頼するのもおすすめです。

管理の手間と費用のバランスを踏まえて検討しましょう。

PMとBMの違いを理解して自分に合った管理会社を選ぼう

本記事では不動産管理におけるPM、BMの違いや費用相場について解説しました。

不動産管理におけるPMとは、プロパティマネジメント（Property Management）の略で、不動産オーナーに代わって不動産経営をサポートする役割があります。具体的には入居者の募集や賃貸契約、家賃の回収です。

一方でBMとは、ビルディングマネジメント（Building Management）の略で、建物を管理する役割があります。具体的には建物の保守、保全、清掃、防災設備の点検です。

PMはソフト面の管理、BMはハード面の管理といった特徴があるため、対応業務の違いを理解して依頼しましょう。

また、管理会社を選ぶ際には以下のポイントを参考にしてください。

• PMとBMをどこまでカバーしているか
• 集客力があるか
• トラブル時に早急に対応してくれるか

自身が所有している不動産の規模などを踏まえ、自分に合った管理会社を選びましょう。

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