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ざっくり要約！
- 不動産売却後に確定申告が必要なのは、譲渡所得が出たときと控除特例を適用するとき
- 確定申告は自分でできるものの、不安があるときは税理士に相談を
不動産売却で譲渡所得（売却益）が出た場合や控除特例を適用する場合には、確定申告が必要です。確定申告は、自分ですることも可能です。ただ、譲渡所得の計算はやや難しく、控除特例の適用要件も簡単なものではありません。
そこで今回は、不動産売却後の確定申告を自分でやりたいと考えている方に向け、譲渡所得の計算方法や確定申告の流れなどについて解説します。
記事サマリー
自分で判断できる？ 不動産売却で確定申告が必要なケース
確定申告は、不動産の売却後に必須というわけではありません。確定申告が必要なのは、譲渡所得が出たときと控除特例を適用するときです。
譲渡所得が出たとき
譲渡所得とは、簡単にいえば売却益を指します。計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）
譲渡収入金額とは、売却によって得たお金です。不動産の対価はもちろん、固定資産税や都市計画税、管理費などの精算金として買主から受領した金額も含まれます。
取得費は、不動産を取得したときにかかった費用です。建物は、減価償却を考慮します。取得費には、購入代金だけでなく、購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税といった購入時の諸費用も含まれます。
譲渡費用は、売却にかかった費用です。売却のために支払った仲介手数料や測量費、家屋の解体費用などが含まれます。
この計算で譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告が必要です。
譲渡損失が出たときは確定申告は不要
譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出たということになります。利益では損失となるため課税されることはなく、基本的には確定申告も不要です。
控除特例を適用するときは確定申告が求められる
譲渡所得が出たときに加え、控除特例を適用するときにも確定申告が求められます。控除特例は譲渡所得を控除できる特例ですが、一部、譲渡損失を給与などの所得と損益通算できる特例もあります。この特例を適用するということは譲渡損失が出たということになりますが、控除特例の適用に確定申告が必要なため、譲渡損失が出た場合も確定申告が求められます。
自分で税額は計算できる？譲渡所得にかかる税率は所有期間で変わる
譲渡所得に対して税金が課されますが、税率は売却した不動産を所有していた期間によって異なります。
譲渡所得に係る税率
譲渡所得に課される税金は所得税と住民税です。それぞれの税率は、以下のとおりです。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ |
所有期間は、不動産を売却した時点のものではなく、売却した年の1月1日時点のものになりますのでご注意ください。
| ・「短期譲渡所得・長期譲渡所得」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も |
譲渡所得税を節税できる控除特例一覧
譲渡所得を控除できる特例は複数あります。それぞれ対象となる物件や適用要件が異なるため、どの特例が適用となるかあらかじめ確認しておきましょう。
| 状況 | 特例 |
|---|---|
| 住んでいた土地を売却するときに 利用できる税金控除特例 |
居住用財産の3000万円特別控除 |
| 長期所有における軽減税率の特例 | |
| 土地売却で譲渡損失が出たときに 利用できる税金控除特例 |
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 |
| マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 | |
| 相続した実家を売却するときに 利用できる税金控除特例 |
相続空き家の3000万円特別控除 |
| 取得費加算の特例 | |
| 平成21年・平成22年に取得した土地を売却したときに利用できる税金控除特例 | 1000万円の特別控除 |
| 収容などにより土地を売却したときに 利用できる税金控除特例 |
収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 |
| 収容等の場合の5000万円特別控除 |
| ・「控除特例」に関する記事はこちら 土地売却時に受けられる9つの税金控除特例 |
納付方法や納付時期は？ 自分で確定申告するときの流れ
確定申告時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日〜3月15日です。確定申告に必要な書類も少なくないため、早めに準備しておきましょう。
1．必要書類を準備する
確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。
- 売買契約書
- 取得時の売買契約書、もしくは建築工事請負契約書
- 取得費の領収書
- 譲渡費用の領収書
- 売却した不動産の全部事項証明書
- 給与所得者の場合は源泉徴収票
- 確定申告書B様式
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 確定申告書第三表
控除特例の適用を受ける場合は、戸籍の附票など別途必要な書類がありますので国税のホームページなどで調べておきましょう。
2．譲渡所得を計算する
譲渡所得は、先のとおり以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）
それぞれの費用を確認するには、契約書や領収書が必要です。契約時や引き渡し時に受領したら一つのファイルなどにまとめておきましょう。
3．適用できる控除特例をチェックする
控除特例には細かな適用要件があるため、どの特例が適用になるか調べるのはなかなか骨が折れる作業です。国税庁には、各種「特例適用チェック表」があるため、こういったものを利用しながら適用となる控除特例をチェックしましょう。
国税庁「（令和5年分用）資産税（贈与税及び譲渡所得）関係 特例適用チェック表」
4．申告書類に記入・入力する
確定申告書に必要事項を記入していきます。紙の申告書に記入して申告書類を作成することもできますが、手軽かつ楽に書類を作りたいなら国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用するのがおすすめです。自動計算してくれるため、必要な数字を入れるだけで申告書が作成できます。
5．申告書を提出する
紙で申告書を作成した場合は、税務署に申告書を持参して提出します。Web上で申告書を作成した場合は、作成した申告書をe-Taxで送信することができます。印刷・郵送も不要かつ24時間利用可能なため、忙しい方でも利用しやすいサービスです。
6．税金を納付する
申告書の提出後に税務署から納税通知書などが送られてくることはありません。e-Taxによるダイレクト納付か振替納税、インターネットバンキング、クレジットカード、スマホアプリなどによって税金を納付します。税務署で納付することもできますが、確定申告時期は大変混み合っているため、他の方法で納付することをおすすめします。
確定申告や納税を忘れた場合はどうなる？
確定申告が必要にもかかわらず期間中に申告しなかった場合や納税が遅れた場合は、罰則として次のような税金が課される可能性があります。
無申告加算税
無申告加算税とは、申告期限内に申告しなかった場合に課される税金です。税額は、原則的に納付すべき税額に対して50万円の部分は15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じた金額です。
ただし、期限後の申告であっても、次の要件をすべて満たす場合は無申告加算税は課されません。
- その期限後申告が、法定申告期限から1か月以内に自主的に行われていること
- 期限内申告をする意思があったと認められる一定の場合に該当すること
気がついた時点で、できるだけ早く申告するようにしましょう。
延滞税
税金の納付が遅れた場合は、延滞税が課されます。延滞税の税額は、法定納期限の翌日から完納する日までの日数に応じて計算した金額です。延滞税の計算は、国税庁のホームページから可能です。
確定申告が不安な方は税理士に依頼を
譲渡所得の計算や適用となる控除特例を識別することは簡単ではありません。控除特例の適用要件を満たしていても、国税庁などが親切に教えてくれることもありません。また、取得費や譲渡費用として計上できるものを見落としていたら、過剰に税金を納めなければならないことにもなってしまいます。
確定申告が不安な方は、無理して自分でやろうとは思わず、税金のプロである税理士に相談しましょう。不動産会社によっては、無料の税務相談会を開催していることもあります。税理士でなくても、国税庁の職員に不明点を聞けばわかりやすく教えてくれるものです。確定申告時期の前には、相談会などが開かれていることもあります。こうしたサポートを積極的に活用し、正しく、遅滞なく、確定申告を済ませましょう。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、自分ですることも可能です。計算方法などがわからない場合は、税務署の職員に質問すれば丁寧に説明してくれるでしょう。どの特例が適用できるのか判断に悩むときは、税理士に相談することをおすすめします。
控除特例の節税効果は非常に大きいため、適用漏れがあると損失にもつながりかねません。譲渡所得が出そうな不動産を売却するときは、無料の税務相談ができる不動産会社に売却を依頼するのも一案です。
この記事のポイント
- 不動産売却後に確定申告が必要なのはどういったケースですか？
譲渡所得が発生したときと控除特例を適用するときです。
詳しくは「自分で判断できる？ 不動産売却で確定申告が必要なケース」をご覧ください。
- 譲渡所得にかかる税率はどれくらいですか？
不動産を所有していた期間によって異なります。
詳しくは「自分で税額は計算できる？譲渡所得にかかる税率は所有期間で変わる」をご覧ください。
- 確定申告時期はいつですか？
不動産を売却した年の翌年の2月16日〜3月15日までです。
詳しくは「納付方法や納付時期は？ 自分で確定申告するときの流れ」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
どなたでも確定申告ができるよう、サポート体制は充実しています。不明点があれば税務署の方に聞けば丁寧に教えてくれるはずですが、基本的に職員の方が教えてくれるのは申告や納税の手続きについてです。どの特例を適用すれば節税効果が高いのかといったことまで助言してもらうのは難しいため、控除特例の適用で悩んだ場合は税理士に相談することをおすすめします。
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