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ざっくり要約！
- 建物の不具合や欠陥のほか、土地の面積が契約で定めた大きさに満たない場合も売主が契約不適合責任を負う
- 中古物件の場合は「契約不適合責任については免除とする」と特約で定めて売買契約することが可能
契約不適合責任とは、引渡し後に契約内容と異なる数量・品質、状態であることがわかったときに、売主が買主に対して負う責任です。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正で名称が変わり、買主が請求できる権利に「履行の追完請求」と「代金減額請求」が追加されました。
この記事では、契約不適合責任について詳しく解説します。契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いや、契約不適合責任に対する対処法も紹介しますので、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
記事サマリー
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、契約内容に数量や品質、状態が適合していないことがわかったときに売主が買主に対して負う責任です。
従来は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年に民法が改正され、契約不適合責任と名称が変わりました。
まず契約不適合責任について詳しく解説し、瑕疵担保責任との違いを紹介します。
契約内容に適合していないときに発生する責任
契約不適合責任とは、引渡し後に契約内容と異なる数量・品質、状態であることがわかったときに、売主が買主に対して負う責任です。
買主が気づいていたか否かは関係ありません。あくまでも契約で定めた内容と適合しているかどうかが判断基準になります。
たとえば建物の不具合や欠陥だけでなく、土地の面積が契約で定めた大きさに満たない場合も、契約不適合責任を負うということです。
後半で説明しますが、心理的瑕疵といって買主が快適に住むことができない状態も欠陥（瑕疵）になります。
ただし、契約に際して売主が雨漏りなどにについて説明し、買主が承諾して購入した場合は、契約不適合責任は発生しません。売買契約書や重要事項説明書、物件状況説明書できちんと説明し、買主が納得していれば責任は発生しないのです。
なお買主が契約不適合責任を行使できるのは、不具合や欠陥を知ったときから1年以内です。
買主が売主に請求できる権利は以下の5つです。
追完請求
契約と異なる内容や部分に対して、契約で定めた状態にするように売主に対して請求することです。不具合の修理を請求することなどが、追完請求になります。
代金減額請求
追完請求しても売主が対応しない場合や、そもそも契約に定めた状態にすることが難しい場合に代金減額を請求することです。契約に定めた土地面と差異があり、小さい分減額を請求する場合は代金減額請求になります。
催告解除
追完請求をしても売主が対応せず、解除が相応であると判断できる場合は、契約の解除を催告の上解除できます。事故物件であることを理由に、解除を請求する場合は催告解除になります。
無催告解除
契約の目的を達成することができないと判断できる場合に限り、催告せず解除できます。契約不適合責任の内容によっては催告する必要がないとされています。
損害賠償請求
契約不適合により損害が発生した場合、買主は売主に対して損害賠償請求をすることができます。雨漏りよって損害が発生した場合は、修理（追完請求）と一緒に損害賠償請求できます。
瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任は、契約書の内容とかかわりがあるかどうかに違いがあります。
瑕疵担保責任は、隠れたる瑕疵に対して売主が負う責任で、買主が注意していても気づけなかった瑕疵が対象になります。
瑕疵という表現はあまり日常では使わない言葉ですが、不動産においては建物の不具合や欠陥を意味します。
たとえばシロアリの被害や雨漏り、給排水管の故障などが該当しますが、ほかにいわゆる事故物件も瑕疵になります。
なお買主が売主に瑕疵担保責任を請求できるのは、瑕疵を知ったときから基本的に1年間です。
しかし売主が個人である場合は責任が重すぎることから、売主・買主合意の上、「特約で引き渡し完了日から3か月以内に通知を受けたもの」と設定されることが一般的です。ただし、売主が宅建業者の場合は、売主がプロであるという認識の元、買主保護を重視し、引き渡し完了日から2年以上が設定されます。
一方、契約不適合責任は買主が気づいていたか否かは関係ありません。契約に定めた内容と異なるか否かが重要です。契約書に記載された内容と異なれば、売主は契約不適合責任を請求されることになります。
契約に定めた内容と異なる場合、損害賠償や契約解除のほか、「追完請求」や「代金減額請求」もできるようになり、買主の権利が増幅しました。
| ・「契約不適合責任」に関する記事はこちら 契約不適合責任とは？不動産取引で買主ができる4つの請求と売主がとるべき対策を解説 |
契約不適合責任が発生するもの4つ
契約不適合責任の対象となる瑕疵（不具合や欠陥）は、以下の4つに分類できます。
物理的瑕疵
物理的な欠陥や、物理的に不具合が存在する場合は、物理的瑕疵になります。
土地の場合
土壌汚染、地盤沈下、廃棄物が埋まっている状態
戸建ての場合
雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、構造上主要な部分の木部の腐食
マンションの場合
外壁の亀裂、給水管の不具合
法律的瑕疵
建築基準法や都市計画法などの法令や、自治体の条令などに反している場合は法律的瑕疵になります。
土地の場合
道路に面している部分が2ⅿ以下で再建築不可の土地、市街化調整区域で住宅を建築できない土地
戸建ての場合
接道義務を果たしていない建物で再建築できない
マンションの場合
既存不適格のため、建替えの際に同等のマンションを建てることができない
心理的瑕疵
買主が安心して住むことができないような、心理的抵抗や嫌悪感を与える原因がある状態が心理的瑕疵に該当します。
土地の場合
近くに反社会的勢力の事務所がある、嫌悪施設であるゴミ焼却施設が近くにある、隣地が墓地で敷地から見える
戸建ての場合
自殺や他殺などがあった建物、事件性のある火事が起きた履歴のある建物
マンションの場合
共用部分で自殺があって、ニュースになったことがあるマンション、長期間放置された孤独死があり、特別な清掃が必要だった部屋
環境的瑕疵
不動産自体に欠陥がなくても、環境にも問題があり、買主が安心して暮らすことができない場合が、環境的瑕疵に該当します。
例えば以下のようなケースでは環境が原因のため、土地・戸建て・マンションによる違いは基本ありません。
- 上空に高圧線がある
- 近くに嫌悪施設である墓地がある
- トラブルメーカーが近くに住んでいる
- 国道に面していて24時間騒音が発生している
- 刑務所が近くになり、受刑者が脱走したことがある
新築物件の契約不適合責任ルール
新築住宅には、中古住宅とは異なる契約不適合責任のルールがあります。それぞれ詳しく紹介します。
- 住宅品質確保促進法（品確法）
- 住宅瑕疵担保履行法
品確法
品確法は、正しくは住宅品質確保促進法といいます。
品確法では、新築住宅の柱や壁などの構造上主要な部分や屋根など雨水の侵入を防ぐ部分に欠陥が見つかった場合、引渡し後10年間は売主が無償で修理しなくてはならないと定めています。
住宅瑕疵担保履行法
住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅を販売する住宅事業者に対して、品確法で定めた10年間の瑕疵担保責任の履行のための資力を確保できるように、保証金の供託または保険加入を義務づけています。
また事業者は消費者（買主）へ、資力を確保するための措置（供託や保険）について説明する義務があるとしています。
出典：住宅瑕疵担保履行法とは｜一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会
中古物件の契約不適合責任ルール
中古物件は個人が売主になるケースが多いため、新築物件とはルールが異なります。売買契約で特約を設定することもできます。
売買契約書の特約
「契約不適合責任については免除とする」と、事前に特約で定めて売買契約することが可能です。ただしその場合、買主に不利な条件になるので相場よりも安い価格を設定する必要があるでしょう。
また買取によって売却する場合でも、契約不適合責任を免除とできる場合が多いです。築年数が古い場合や不具合が心配な場合は、契約不適合責任について相談してみることをおすすめします。
契約不適合責任に備えるための対策
契約不適合責任に備えるための対策を4つ紹介します。費用がかかる対策もありますので必要に応じてご検討ください。
契約不適合責任を免除にして契約する
売主が不具合について説明し、買主が承諾して購入した場合は、契約不適合責任は発生しません。売買契約書や重要事項説明書、物件状況説明書で説明するようにしましょう。
たとえば建物が古くて価値がない場合、土地値で売却することがあります。建物について契約不適合責任を免除すれば、建物に関する不具合などの責任を問われることはありません。
ほかにもたとえば給湯器など設備が壊れている場合、「故障している」と説明して契約します。買主が浴室リフォームの際に一緒に交換を予定しているのであれば、特段価格にも影響しない場合もあります。
正直に不具合や欠陥について説明し、買主が承諾すれば修理する必要はなくなります。
インスペクションを行う
建物の不具合は住んでいてもわからない場合があります。築年数が古い場合などは、専門家へ建物診断（インスペクション）を依頼するのも一つの方法です。
インスペクションでは構造上主要な部分の腐食や傾斜の有無や、雨漏りしていないかなど点検することができます。
インスペクションは義務ではありませんが、購入希望者は安心して購入することができるため、他の物件との差別化にもなります。費用は掛かりますが、安心して売却したい方におすすめです。
インスペクションについては仲介会社で斡旋しているケースが多いため、まずは内容やかかる費用など相談してみましょう。
| ・「インスペクション」に関する記事はこちら インスペクションはするべき？メリットや費用、注意点、自治体の補助金もあわせて解説 |
既存住宅売買瑕疵保険に加入する
既存住宅売買瑕疵保険とは、売却した建物に不具合や欠陥が見つかった場合に、補修費用が支払われる保険です。
保証対象は建物の構造上主要な部分や、屋根など雨水の侵入を防止する部分に限られます。また保険期間は1年間もしくは5年間のどちらかを選択します。
既存住宅売買瑕疵保険は買主にとっても安心材料になりますが、住宅ローン控除など税制面で優遇措置があるため、買い手がつきやすくなるメリットもあります。
瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談する
仲介会社によっては、瑕疵に対する保証サービスを用意しているケースがあります。瑕疵に関する心配事も相談できますので、仲介会社を選ぶ際に保証サービスの有無を確認するとよいでしょう。
ちなみに東急リバブルでは、住宅を売却されるお客様を対象に「リバブルあんしん仲介保証」を用意しています。
当保証をつけた物件であれば、最長2年間、保証額は最大500万円となり、検査料は無料で行うことができるサービスです。対象範囲は構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分、給排水管などです。
この記事のポイント
- 契約不適合責任が発生するものには何がありますか？
契約不適合責任の対象となる瑕疵には、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵があります。
詳しくは「契約不適合責任が発生するもの4つ」をご覧ください。
- 契約不適合責任に備えるための対策はありますか？
契約不適合責任を免除にして契約する、インスペクションを行う、既存住宅売買瑕疵保険に加入する、瑕疵に対する保証サービスがある仲介会社に相談するなどの対策があります。
詳しくは「契約不適合責任に備えるための対策」をご覧ください。
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