生産緑地問題（2022年問題）を解説！所有者が取るべき3つの選択肢を紹介

2022年は、生産緑地の約8割の指定が解除される年です。

生産緑地は東京を含む関東や愛知、大阪などの都市部に多いため、土地価格の下落などが懸念されています。

生産緑地の所有者や、家族の方は今後どのような対応を取るべきか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、生産緑地問題について所有者が取るべき3つの選択肢を紹介します。

本記事を読んでいただければ、それらの選択肢のメリット・デメリットがわかり、自分に合った方法を選べるでしょう。

生産緑地に関する時代背景

1974年に住宅不足で悩んでいた日本では、農地の宅地化を促進し、市街化を進めるために生産緑地法を公布しました。

しかし、1992年には進み過ぎた市街化から緑などの環境を守ることを背景に、市街化を抑制する目的で生産緑地法を改正しました。

1992年に生産緑地として指定された土地は「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに、税制優遇を受けられる」ことになりました。

そして、当時指定を受けた多くの土地が30年目を迎えるのが、2022年です。

生産緑地法で定められた生産緑地の特徴

生産緑地には、以下のような特徴があります。

• 30年間の営農義務がある
• 固定資産税の優遇を受けられる
• 相続税の納税猶予を受けられる

生産緑地は、土地の利用が制限され、30年間の営農義務があります。土地の所有者としては、その制限を受けると同時に、固定資産税や相続税が優遇されるなどの恩恵を得られます。

また、相続や遺贈によって生産緑地を取得した場合、相続税の猶予が受けられます。

しかし、あくまでも猶予であることに注意が必要です。相続後に営農を廃止した場合などは相続時に遡って納税義務が課されます。

本来使っていない土地に多くの税金がかかるようでは、手放したいと考える方が多いでしょう。

しかし、手放されることで、その土地が住宅地となり、街の緑がなくなることを防ぎたい国は、税制優遇や利用制限をしているのです。

生産緑地の制限

生産緑地の制限は以下のとおりです。

• 農地として管理し、生産緑地であることを提示する
• 建築物の建築や工作物の造成はできない

30年間の営農義務があるなかで、土地に生産緑地であることを提示するといった決まりがあります。

さらに、生産緑地上には建築物の建築や、工作物の造成ができない制限があります。一定の要件を満たした場合でも、市区町村の許可が必要です。

つまり、農業を営む以外には、ほかに使い道がないほどの制限を受けます。

2022年に懸念される生産緑地の問題点

2022年に懸念されている問題点は以下のとおりです。

• 固定資産税の減免解除による所有者の負担増加
• 多くの土地が売却に出ることによる土地価格の下落
• 土地価格下落による経済への悪影響

生産緑地指定を解除された土地は、これまでの固定資産税の減免も解除されるため、宅地並みに課税されます。

現行の生産緑地法では、最低面積を300㎡と定めています。300㎡ものまとまった土地が宅地並みに課税されるとなれば、固定資産税も相当の金額になることが予想されます。

税負担が増えることで、当然のことながら所有者の負担が増加します。そのため、土地を手放す選択をする所有者が多くなると予測されています。

生産緑地は市区町村に対して買取の申出が可能ですが、財政状況の悪い自治体ではいくつもの土地を買取る財力がありません。

そのため、多くの土地が一般市場に売りに出され、供給過多の状態となり、土地価格が下落するのではないかと考えられています。

生産緑地は東京を含む関東、愛知、大阪といった都市部に多いことから、都市部の地価が下落し、日本経済全体へのダメージが懸念されています。

2022年の生産緑地の解除に関する政府の対応

生産緑地問題に対して、地価の下落をリスクに感じた政府は「10年延長する」対応を取っています。

これは、一定の要件を満たした生産緑地を「特定生産緑地」として指定することで、さらに10年間税制優遇を受けられるというものです。

これによって、特定生産緑地として指定を受けることで、所有者はすぐに売却する必要性がなくなりました。

また、生産緑地の制限も一部緩和され、生産緑地でできることが増えました。

そのおもな内容は以下です。

• 集荷用施設
• 保管用施設
• 農作物の処理または貯蔵用施設
• 農業従事者の休憩用施設
• 製造・加工用施設
• 販売施設
• レストラン

このように営農だけではなく、農産物を利用した事業のための施設としても使えるようになりました。

生産緑地問題に対して所有者が検討できる3つの選択肢

生産緑地問題に対して、所有者はどのような行動を取るべきなのでしょうか。

現在、所有者には以下の3つの選択肢があります。

• 買取申出を行う
• 特定生産緑地の指定を受ける
• 特定生産緑地の指定を受けずに現状の生産緑地のまま利用する

それぞれについて解説します。

買取申出を行う

最初の選択肢は「買取申出を行う」です。

市区町村に買取申出を行い、買取ってもらうことで資金を得られるメリットがあります。

しかし、買取りされないリスクも考慮しましょう。各自治体の財政状況によるため、確実に買取ってもらえるかはわかりません。

買取されない場合は、生産緑地の指定がなくなるため、売却や開発が可能になりますが、固定資産税・相続税の優遇措置が終了します。

手持ち資金が潤沢であれば問題ありませんが、多くの税金を納める必要があるため、そのタイミングまでに資金の準備が必要です。

買取されないケースも踏まえ、早期に売却や開発できるかを考える必要があります。

特定生産緑地の指定を受ける

次の選択肢は「特定生産緑地の指定を受ける」です。

特定生産緑地の指定を受けることで、10年間引き続き税制優遇を受けられます。

以前よりも農地の用途が広がったため、農作物の生産だけではなく、農作物を利用した別事業（レストランや貯蔵用施設など）を行うことも可能です。

10年後にはさらに10年延長するといった選択を取れます。

しかしながら、生産緑地は所有者だけの問題ではありません。家族や後継者とも相談のうえ、互いに納得のできる選択をしましょう。

特定生産緑地の指定を受けずに現状の生産緑地のまま利用する

最後の選択肢は、「特定生産緑地の指定を受けずに現状の生産緑地のまま利用する」です。

30年を経過した場合、市区町村に対していつでも買取申出が可能になります。

しかし、30年を経過しても自由に処分できるわけではありません。買取申出をしない限り、生産緑地としての制限は続きます。

固定資産税の激変緩和措置によって、初年度から4年目までは段階的に軽減率が設けられていますが、5年後には宅地並みの課税となります。

現状の生産緑地のまま利用する方は、宅地並みの課税となる5年以内に、売却や開発といった計画を立てておきましょう。

生産緑地の将来を見据え最適な選択をしましょう

2022年は、生産緑地の約8割で指定が解除されます。

指定解除を受ける生産緑地の所有者は、早めに対応を考える必要があります。

生産緑地は所有者だけの問題ではなく、家族や後継者の問題でもあるため、よく話し合って、今後の対応を決めましょう。

査定は手間がかかりそう。そんな人にはAI査定！

ご所有不動産（マンション・一戸建て・土地）を登録するだけでAIが査定価格を瞬時に算出いたします

スピードAI査定をしてみる