第一種低層住居専用地域はどんなエリア？建設可能な建物やメリットやデメリットを解説

不動産はエリアによって建てられる建物に制限があるため、目的に合った土地を選ぶ必要があります。

住宅の購入を検討している方のなかには、「第一種低層住居専用地域はどのような地域なの」、「どのような特徴があるの」と疑問に感じている方も多いでしょう。

そこで、本記事では第一種低層住居専用地域の概要や、メリット・デメリットについて解説します。第一種低層住居専用地域の特徴を理解し、購入すべきか検討してください。

不動産は用途地域によって建てられる建物に制限がある

不動産はエリアによって、建てられる建物の大きさや高さ、用途などに制限があります。

制限がないと、住宅街に大きなオフィスビルや工場、遊戯施設などの建設が可能となってしまいます。それにより、雑然とした地域とになり、人々が生活しにくくなる恐れがあります。

また、制限を設けない状態での建築は景観にも影響を与えてしまうでしょう。そのようなことにならないためにも、エリア分けがされています。

このエリア分けのことを「用途地域」と呼び、以下の13種類に区分されています。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 田園住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

このように日本では、さまざまな用途地域が指定されています。

第一種低層住居専用地域は最も制限が厳しいエリア

第一種低層住居専用地域は、用途地域のなかで最も制限が厳しいエリアです。

指定エリアは日本全国でも限られており、主に住みやすさを重要視しています。

第一種低層住居専用地域は、広い敷地に1〜2階建ての一戸建て住宅が建ち並ぶエリアです。

隣家との距離にも指定があることから景観が整備されており、まさに低層住宅のための地域といえるでしょう。

第一種低層住居専用地域における制限

第一種低層住居専用地域における制限はさまざまですが、注目すべきは以下の3つです。

• 建ぺい率
• 容積率
• 絶対高さ制限

そして、これらの制限は以下のとおりです。

建ぺい率	30〜60%のいずれか
容積率	50%・60%・80%・100%・150%・200%のいずれか（別途前面道路の幅に基づく制限あり）
絶対高さ制限	10m or 12m

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建物を上から見た時に「建物が土地の何%を占めているか」と考えるとわかりやすいでしょう。

第一種低層住居専用地域では、エリアによって30〜60%と定められているため、土地に対して建物を建てられる面積が小さいことがわかります。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。容積率200%のエリアに100㎡の土地がある場合、最大で延床面積200㎡の建物を建てられます。

絶対高さ制限とは、名前のとおり建物を建てられる高さの制限です。第一種低層住居専用地域は絶対高さ制限によって、建築の幅が大きく絞られてしまいます。

第一種低層住居専用地域で建てられる建物

第一種低層住居専用地域では、建てられる建物の用途が制限されおり、建てられる建物は以下のとおりです。

• 小規模店舗や事務所をかねた住宅
• 戸建・マンション
• 幼稚園・小学校・中学校・高等学校
• 図書館、神社・寺院・教会
• 老人ホーム・身体障害者福祉ホーム・老人福祉センター
• 公衆浴場
• 診療所
• 保育所
• 児童厚生施設（面積600㎡以下のみ可）
• 巡査派出所（交番）
• 公衆電話ボックス

これらを見ると、第一種低層住居専用地域の制限の厳しさがわかるのではないでしょうか。

街に当たり前にあるようなコンビニエンスストアやスーパーでさえも建てられない決まりになっています。

住宅であっても3階建ては建築しにくい

第一種低層住居専用地域は、住宅であっても絶対高さ制限などの規制を受けるため、3階建ては建築しにくいです。

例えば、土地面積が100㎡の土地で、以下のような制限がされているとしましょう。

• 建ぺい率：50%
• 容積率：150%

この場合、容積率が150%であるため、延床面積は最大で150㎡までの建物を建てられます。

建ぺい率は50%であることから、建築面積は最大50㎡になり、150㎡÷50㎡で単純計算で3階建ての建物が建てられる計算になりました。

しかし、計算上は3階建てを建てられるものの、第一種低層住居専用地域は、10mもしくは12mの絶対高さ制限を満たす必要があります。

一般的に3階建ての建物は10mを超えるため、天井を低くする、勾配屋根ではない屋根にするなど、かなりの制限を受けるでしょう。

仮に絶対高さを満たしたとしても、日影規制などの制限を受けるケースもあります。

このようなことから第一種低層住居専用地域において、3階建ての建物はあまり現実的ではありません。

第一種低層住居専用地域のメリットとデメリット

閑静な住宅街のイメージがある第一種低層住居専用地域にも、メリット・デメリットが存在します。

住宅の購入を検討している場合、建てられる建物の条件を把握するのはもちろんですが、住みやすさや利便性なども考慮することが大切です。

ここからは、第一種低層住居専用地域の住環境や利便性におけるメリット・デメリットについて解説します。

メリットは住環境が優れていること

第一種低層住居専用地域のメリットは、住環境が優れている点です。

具体的には以下のとおりです。

• 閑静な住宅街である
• 建物が密集しないため、日当たりや風通しがいい
• 制限が厳しく、隣に高い建物などが建つ心配がない

第一種低層住居専用地域は、厳しい制限のなか建物が建てられているため、景観に統一性があり、整った街並みが続いています。

地域内には商業施設などがないため、騒がしさは感じられません。まさに住環境の整った閑静な住宅街と呼べるでしょう。

また、建ぺい率が小さいことや、外壁後退の制限があることから、建物同士が密集していません。そのおかげで、各住戸の日当たりや風通しが確保されています。

窓を開けたら目の前に隣家の壁があるということがなく、開放感のある生活を送れるでしょう。

さらに、高さへの制限が厳しいため、隣に3階以上の高さの建物が建つ心配もありません。

住宅購入では「購入時は解放感があったものの、新しくできた建物のせいで眺望や日当たりが悪くなってしまった」といったリスクが考えられます。

しかし、第一種住居専用地域であれば、現在の住環境を将来にわたって確保できるでしょう。

快適な生活を続けられるといった安心感は、住宅購入において重要なポイントです。

デメリットは商業施設などから遠くなることが多い

第一種低層住居専用地域のデメリットは「商業施設などから遠くなることが多い」です。

具体的には以下のとおりです。

• 制限が厳しくコンビニエンスストアやドラッグストアも建てられない
• 日用品の買い物では遠出しなければならない

第一種低層住居専用地域は、建てられる建物の制限が厳しく、基本的にはコンビニエンスストアやドラッグストアも建てられません。

医療施設も診療所規模のものしか建てられないため、ちょっとした買い物の際や、体調不良の際には不便を感じてしまうでしょう。

同様の理由でスーパーも建てられないため、日用品の買い物でさえ少し遠出する必要があります。

ただし、近年では第一種住居専用地域でも一定の基準を満たすことでコンビニを作れるように規制が緩和されました。

背景としては「高齢者の生活利便性の向上」と「街のライフラインとしての設置」の2つが挙げられます。

高齢者が増加する日本では、遠くに買い物に出かけられない「買い物難民」という言葉があります。

そこで、高齢者の生活をより良くするために、コンビニエンスストアの設置が検討されました。

近年のコンビニエンスストアは食べ物を買いに行くだけの場所ではありません。生鮮食品の購入やATMの利用、各種振込み、住民票・印鑑証明書の取得など、さまざまなことができるライフラインとしての役割があります。

このように、社会インフラとしてのコンビニエンスストアの役割が期待されているのです。

実際に世田谷区では「世田谷区コンビニエンスストア設置許可基準 」が策定されています。

第一種低層住居専用地域を調べる方法

第一種低層住居専用地域で住宅を購入したい場合には、どの地域が該当するのかを調べる必要があります。

第一種低層住居専用地域を調べる方法は以下の2つです。

• 市区町村役場に問い合わせる
• インターネットで調べる

各市区町村では、用途地域の照会を行なっている課があります。そこで住所を伝えるだけで用途地域の確認ができます。

また、地域によってはインターネットで調べることも可能です。

例えば、渋谷区の場合では、以下の通りです。

1. インターネットの検索サイトで「渋谷区 用途地域」と入力する
2. 「都市計画図等（用途地域・日影規制等）の閲覧- 渋谷区」のページにアクセス
3. 表示ページのなかにある「渋谷区地図情報システム（外部サイト）」にアクセス
4. 利用規約の内容を確認し、「都市計画情報」を閲覧する

地域によってはインターネットでの検索に対応していないケースもあるため、注意しましょう。

用途地域を理解して購入物件を検討する

本記事では第一種低層住居専用地域の概要や、メリット・デメリットについて解説しました。

不動産は用途地域によって建てられる建物に制限があります。

そのなかでも、第一種低層住居専用地域は最も制限が厳しいエリアです。そのため、閑静な住宅街で住環境に優れているものの、買い物利便性などは低いといった特徴があります。

住宅購入はどのような生活をしたいかによって、購入するエリアが異なります。本記事の内容を参考に、購入後の理想を改めて考えてみましょう。

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