確定測量が不動産売買で必要な理由を解説！かかる費用や測量の流れも紹介

確定測量が不動産売買で必要とされるのは、主に不動産の売却をスムーズに進めるためです。

とくに宅地の売買や一戸建て住宅の売買では確定測量が必須とされることもありますので注意が必要です。

そこで、確定測量はなぜ必要か、確定測量の手続きの流れについて解説します。

不動産の売却時に確定測量を求められたものの何をすればいいのかまったくイメージできない、という方はぜひ参考にしてください。

確定測量とは隣地所有者による立ち会いをもとに境界確認を行う測量のこと

確定測量とは、売買対象となる不動産の境界を接するすべての隣地所有者による立ち会いをもとに境界確認を行う測量をいいます。

確定測量では境界確認を行うことが前提となっているため、確定測量図があれば、買主に対して境界争いがない土地であることを示すことにつながります。

確定測量にかかる費用

確定測量にかかる費用は土地の広さ等によって大きく異なります。一般的には、1回の確定測量のために40～100万円程度の費用がかかるといわれています。

ただし、境界を接する隣地所有者の数が多い場合や、隣地を管理しているのが市区町村など民間ではない場合のほか、境界線上に建物があるといったイレギュラーなケースでは費用が加算されることがあります。

確定測量にかかる費用を把握したい場合には、事前に不動産会社に相談しつつ見積りを取得しておくと安心です。

確定測量が不要なケース

確定測量は、更地の売買や宅地を含む一戸建て住宅の売買の際に原則として要求されます。

これに対し、区分所有マンションの売買では確定測量は不要です。

不動産売買の方法として、「公簿売買」という不動産登記簿において記録されている地積に基づいて土地の売買契約を締結する方法があります。

公簿売買では、実際に測量した結果得られる実測面積と、登記簿上の地積に相違があることが判明しても、あとから代金の精算を行いません。

このように公簿売買では、売買対象となる土地の実際の面積が契約上重要な事項とされていないため、確定測量をしないことがあります。

公簿売買となりやすいのは、郊外の山林や原野などです。

例えば、山林などの売買では土地の平米単価が安いことが多いので、面積に誤差があっても当事者があまり気にしないことがあります。

また、山林の売買では土地自体が広大であることが多く、正確に測量するとなれば高額の費用がかかるという事情もあります。

このようなケースでは、確定測量はせず公簿売買で済ませるということがあります。

ただし、宅地の売買では、わずかな面積の相違によって経済的価値が大きく変わってくる可能性があるので、通常は確定測量が求められます。

確定測量図と地積測量図の違い

確定測量図と似た図面として「地積測量図」というものがあります。不動産取引を経験したことのある方は見たことがあるかもしれません。

地積測量図は、土地の面積や形状、隣地との位置関係、境界標の位置、地積の求積方法などが記載された公的な図面です。法務局に不動産登記と一緒に保管されていることがあります。

上でも説明したように確定測量図の作成の際には、隣地の所有者の立ち会いによる境界確定を伴います。

これに対し、地積測量図は作成された年代にもよりますが、古い時代に作成されたものは隣地との境界を確認していない可能性があります。

確定測量をするメリット

そもそも、不動産売買で確定測量を求められる背景として、確定測量によって得られる次のようなメリットがあります。

境界トラブルを未然に防止

繰り返しになりますが、確定測量をすると隣地所有者が境界確認に立ち会います。これによって、隣地所有者による境界確認が得られることは確定測量のメリットのひとつです。

つまり、確定測量図が作成されている土地は、買主にとって境界トラブルがないとわかるので、安心して取引できる土地なのです。

このほか、確定測量の過程で隣地の軒先が境界線を超えていたなど越境物の存在が判明することもあります。隣地からのわずかな越境に関しては、地震などの影響で当事者が気づかない間に発生していることもあります。

引き渡し後に、隣地からの越境物の存在が明らかになると、隣地とトラブルになる可能性もあります。

確定測量をしておくことで事前に境界に関するトラブルの種をつむことができるというメリットもあります。

売買対象となる不動産を確定

土地の売買において確定測量が必要とされるのは、不動産売買契約で境界や地積が確定しないと売買対象物が特定しにくいという理由もあります。

都市部の宅地など経済的価値の高い土地については、土地面積を元に売買代金を定めていることがよくあります。

登記簿上の地積は実測面積と大きく異なっていることがあるので、土地の面積は実際に土地を測量してみないと、正確にはわかりません。

確定測量をすることで、売主と買主の双方において、不動産の売買代金が妥当であるかを確認することができます。

越境物の存在が判明した場合の対処法

確定測量をすると、境界線が明示されますので、土地の売主も隣地所有者も気づかない間に構造物や塀などが越境していることが判明するケースがあります。

故意に越境していることはあまりありませんが、昔から建っている建物の場合には地震や経年劣化などによって建物が傾き、屋根や軒先などが越境していることがあります。

また、境界線近くに設置した塀やフェンスなどが長い間にすこしずつ動いて、越境していることもあります。

確定測量の過程で越境物の存在が判明したら、不動産の引き渡し前に隣地所有者との間で越境物の処理についての覚書を作成し、買主に引き継ぐという手続きを踏むことが一般的です。

本来は隣地所有者に越境物の解消を求めることもできるのですが、建物の一部が越境している場合には建物を取り壊して越境を解消することは困難です。

このため、越境している建物を再建築する際に越境を解消することを覚書に定めることが通常です。

越境物がある場合には必ず、土地の買主にその旨を説明する必要があります。

確定測量の流れ

確定測量を行うのは通常、土地家屋調査士です。測量自体に約1ヶ月かかることが一般的です。

確定測量の流れは、以下のとおりです。

1. 現地で土地家屋調査士や測量士が測量を行い、土地上の境界を確認する
2. 隣地所有者に境界確認の立ち会いを求めて、境界確認書に署名押印をしてもらう
3. 土地家屋調査士が確定測量図を作成する

なお、隣地所有者とあまり仲が良くないというケースでは、隣地が境界確認書に署名押印することを拒否することがあります。

この場合には、法務局における筆界特定という手続きを利用することで、代替することが可能です。

ただし、筆界特定の手続きにはかなりの時間を要しますので、過去の人間関係から境界に関してトラブルになる可能性が高いという場合には、あらかじめ不動産会社にも相談しておくとよいでしょう。

不動産売買では確定測量が必要か確認する

不動産売買では確定測量を求められることは多いものの、100％というわけではありません。

確定測量をすると費用や時間がかかるため、必要になりそうか、あらかじめ仲介を依頼している不動産会社に相談しておくと安心です。

確定測量の手配については不動産会社が対応してくれることもありますが、対応力は不動産会社によって大きく異なります。不動産会社にも得意分野があるためです。

このため、宅地を売却するのであれば、住宅用不動産の売買実績が豊富な不動産会社に依頼することがおすすめです。

査定は手間がかかりそう。そんな人にはAI査定！

ご所有不動産（マンション・一戸建て・土地）を登録するだけでAIが査定価格を瞬時に算出いたします

スピードAI査定をしてみる