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ざっくり要約！
- マンション売却時に3,000万円の特別控除を受けられると税負担を大幅に軽減できる
- 3,000万円特別控除を受けるためには要件を満たしたうえで書類をそろえて確定申告をする必要がある
マンションを売却して利益が生じると「譲渡所得税」が課税されます。マンションの売却益が高くなればなるほど税負担は重くなっていきます。そこで活用したいのが「3,000万円特別控除」です。
3,000万円特別控除を受けられると、最大3,000万円の売却益に税金がかからなくなるため、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。
この記事では、マンション売却時の3,000万円特別控除の制度内容や要件、確定申告の方法などを解説します。
記事サマリー
マンション売却で「譲渡所得税」が課されるケース
マンションを売却すると、住民税・所得税・復興特別所得税が課せられることがあります。これらの税金は「譲渡所得税」といわれています。
まずは、譲渡所得税が課税されるケースや譲渡所得と税額の計算方法をみていきましょう。
譲渡所得が発生した場合
マンションの売却時に譲渡所得税が課税されるのは、利益（譲渡所得）が生じたときです。基本的には、マンションの売却金額が、購入時に支払った金額と売却時の諸経費の合計よりも高いと、譲渡所得が発生して課税対象となります。
一方、売却金額が購入金額と売却時の諸費用よりも低く、譲渡損失が発生する場合は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得の計算方法
課税対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）の計算式は、以下の通りです。
- 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
※総収入金額：マンションの売却金額・固定資産税・都市計画税の精算金
※取得費：マンションの購入金額・購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）
※譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登記費用など）
※特別控除：3,000万円特別控除など
マンションの購入金額のうち、建物部分については「減価償却費」を差し引きます。減価償却費は、簡単にいえば時間の経過とともに下がったと考えられる価値分です。減価償却費の計算方法は以下の通りです。
- 減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数
※経過年数の1年未満の部分は、6月以上は1年、6月未満は切り捨て
償却率は、主に建物の構造ごとに定められています。マンションのほとんどは鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造であるため、償却率は0.015となります。
| ・「減価償却」に関する記事はこちら 不動産の減価償却とは？耐用年数や定額法での計算方法をわかりやすく紹介 |
譲渡所得を計算する際の特別控除
譲渡所得を計算するとき、特別控除を適用できると譲渡所得税の負担が軽減されます。
たとえば、売主自身が住んでいた住宅や相続した空き家を売却するときは、所定の要件を満たすと特別控除により譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
譲渡所得税の計算方法と税率
譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。
- 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税を算出する際の税率は、マンションを売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下と5年超で超えるかどうかで異なります。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（住民税9%・所得税30%・復興特別所得税0.63%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（住民税5%・所得税15%・復興特別所得税0.315%） |
所有期間が5年を超えてからマンションを売却したほうが、税率は低くなるため譲渡所得税の負担が抑えられます。
| ・「譲渡所得税」に関する記事はこちら 不動産売却にかかる税金の計算方法・控除特例・支払い時期を解説 |
マンション売却の税金を控除できる「3,000万円特別控除」とは？
マンションを売却したときは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例「（以下、3,000万円特別控除）」を適用すると、譲渡所得税の負担が軽減されます。
ここでは、3,000万円特別控除の制度内容や要件などを解説します。
「マイホーム」とは
3,000万円特別控除の対象となるマイホーム（居住用財産）とは、売主自身が住むために使用されていた住宅のことです。
特別控除を受けるためには、自身が住んでいる家か、住まなくなってから3年が経過していない家を売却する必要があります。
売主自身が住んでいない家や別荘、趣味・娯楽を目的とした不動産、投資用不動産などを売却したときに3,000万円特別控除は適用できません。
3,000万円特別控除の適用要件
3,000万円控除の要件は、以下の通りです
- 売却する資産は、日本国内にある居住用財産であり、かつ以下の a〜eいずれかに該当すること
a. 現在、自分が住んでいる家屋
b. 転居している場合は住まなくなってから3年が経過した年の12月31日までに売却した家屋
c. 上記a、bの家屋とともに売却したその敷地や借地権
d. 上記a、bの家屋を取り壊したあとの敷地で以下のⅰ,ⅱの条件を満たすもの
i. 敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売却する
ii. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などに使用していない
e. 災害により滅失した家屋の敷地で、以下のⅰ,ⅱの期限までに売却するもの
i. 現在住んでいる家屋の敷地の場合は災害があった日から3年以内
ii. 以前に住んでいた家屋の敷地の場合は住まなくなった日から3年以内 - 売却した年の前年と前々年に3,000万円特別控除※1またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていない
- 売却した年とその前年、前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
- 売却した家屋や敷地などについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
- 親子や夫婦など特別の関係がある人※2に売却していない
※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
※1.被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く
※2.生計を一にする親族、売却後に同居する親族、内縁関係にある人なども含む
3.000万円特別控除を受けるためには、上記1〜5のすべてを満たしている必要があります。
住んでいたマンションを売却するときは、不動産会社や最寄りの税務署などに相談し、特別控除の要件を満たしているかをよく確認しましょう。
3,000万円特別控除の効果
3,000万円特別控除を適用できると、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、譲渡所得税が非課税となります。
たとえば、所有期間6年のマンションを売却して2,000万円の譲渡所得が発生したとしましょう。本来であれば「2,000万円×20.315%＝406.3万円」の譲渡所得税が課せられますが、3,000万円特別控除を受けられると0円となります。
3,000万円特別控除は、マンション売却時の税負担を大幅に軽減できます。
「3,000万円特別控除」の確定申告の期間・方法・必要書類
3,000万円特別控除を適用するためには確定申告が必要です。ここでは、確定申告をするタイミングや必要書類をご紹介します。
マンション売却の翌年に確定申告が必要
3,000万円特別控除は、マンションを売却した翌年の確定申告で申請をします。確定申告の期間は、例年2月16日〜3月15日ごろです。※土日祝によって前後します
3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得税が0円となる場合でも確定申告は必須です。譲渡所得税が発生するにもかかわらず、確定申告をしない場合は延滞税や加算税といったペナルティが課せられる可能性があります。
確定申告の必要書類
確定申告をする際の必要書類は以下の通りです。
| 書類の内訳 | |
|---|---|
| 申告書類 | 確定申告書第一表・二表 確定申告書第三表（分離課税用） 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） |
| 売却時の書類 | マンション売却時の売買契約書 譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）が確認できる領収書 |
| 購入時の書類 | マンション購入時の売買契約書 購入時の仲介手数料や登記費用などが確認できる領収書 |
| 本人確認書類 | 以下A.Bのいずれか A.マイナンバーカードの裏面と表面のコピー B.番号確認書類（例：通知カード）+身元確認書類（例：運転免許証・パスポートなど） |
| その他 | 給与所得者の場合は源泉徴収票 戸籍の附票の写しなど ※譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合 |
※上記の他にも書類が必要となる場合があります
3,000万円特別控除を申請する際の必要書類は、譲渡所得税を申告する際の書類とほとんど同じです。ただし、譲渡契約を結ぶ日の前日における住民票の住所が、売却したマンションの所在地と異なるときは、戸籍の附票の写しなどが必要です。
譲渡所得税の内訳書には、売却価格や譲渡費用、取得費などの項目を記入するため、それらの金額が確認できる領収書や売買契約書などを準備しておきましょう。
申告方法
確定申告に必要な書類を準備したら、続いて申告書を作成します。申告書や明細書は税務署に出向いてもらうこともできますが、わざわざ出向かなくても国税庁のサイトからダウンロード可能です。
また作成や申告も、手書きで書いたり税務署に出向き、直接、申告書を提出する方法のほか、Web上で作成することもできます。Web上で行う場合は「確定申告書等作成コーナー」で申告書を作成し、e-Taxで提出できます。
2025年1月上旬から、スマホで入力することも可能になりました。確定申告書等作成コーナーで申告書を作成すれば、質問形式で入力可能なうえに税額まで自動計算してくれるため申告の労力を軽減できます。
| ・「確定申告」に関する記事はこちら 不動産売却後の確定申告は自分でできる？ 計算方法・流れ・必要書類などを解説 |
「3,000万円特別控除」と併用できる「軽減税率の特例」とは？
3,000万円特別控除が適用できれば、3,000万円の譲渡所得が出ても税額を0にできます。稀ですが、3,000万円以上の譲渡所得が出た場合は「軽減税率の特例」を併せて適用することで税額を抑えることも可能です。
軽減税率の特例とは、所有期間10年以上のマイホームの売却で適用できる控除特例で、所有期間以外の適用要件は3,000万円特別控除と同様です。
軽減税率の特例を適用すれば、3,000万円特別控除をした後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21％に軽減されます。先述のとおり、所有期間5年超の場合の譲渡所得税率は原則20.315％のため、一定の減税効果に期待できます。
「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」だけじゃない！マンション売却で活用できる特例
マンションを売却したときは、適用要件さえ合えば、3,000万円特別控除に加え「買い換え特例」や「取得費加算の特例」といった控除特例の適用も可能です。ここでは、それぞれの制度内容を解説します。
買い換え特例
買い換え特例は、住んでいる家を売って新たにマイホームを購入する場合、売却時の譲渡所得に課税される税金を将来に先送りできる特例です。この特例を受けられると、住み替え先の新居を売却するときまで、譲渡所得税を納める必要がなくなります。
・「買い換え特例」に関する記事はこちら
居住用財産の買換え特例とは？併用できない特例と適用要件をわかりやすく解説
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続によって取得した不動産を売却する際、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例です。特例により相続税の一部が取得費に加算されると譲渡所得が減るため、税負担を軽減できます。
先述の通り、被相続人が残したマンションを売却しても相続空き家の3,000万円特別控除は適用できませんが、取得費加算の特例を適用するとある程度の税負担は軽減されます。
「3,000万円特別控除」の注意点
3,000万円特別控除は、買い換え特例や「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」との併用ができません。また、相続した空き家を売却する際の「相続空き家の3,000万円特別控除」は、マンションは対象外となっています。
買い換え特例と併用不可
買い換え特例と3,000万円特別控除は、併用できません。住み替えの際に、3,000万円特別控除と買い換え特例の両方の要件を満たしている場合は、より税負担を軽減できる特例を選びましょう。
住宅ローン控除と併用不可
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が受けられる税の優遇制度です。所定の要件を満たすと「年末時点の借入残高×控除率」で計算される金額が、所得税と控除対象の住民税が控除されます。
マンションを売却したときに3,000万円特別控除を適用すると、新居の購入後に住宅ローン控除は受けられません。住み替えをするときは、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利かを慎重に検討しましょう。
| ・「住宅ローン控除」に関する記事はこちら 【2024年度版】住宅ローンの控除の条件は？申請方法や注意点まとめ |
相続空き家の3,000万円特別控除はマンションに適用されない
相続空き家の3,000万円特別控除とは、亡くなった人（被相続人）が住んでいた家屋やその敷地などを売ったときに受けられる税の優遇制度です。所定の要件を満たすと、相続した空き家を売却したときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ただし、区分所有建物登記がされている建物は相続空き家の3,000万円特別控除の対象外です。被相続人が住んでいた住宅がマンションであると、この特別控除を受けられません。
まとめ
マンションの売却時に3,000万円特別控除を受けられると、最高3,000万円の売却益に税金がかからなくなります。軽減税率の特例と併用ができれば、マンション売却時の税負担を大幅に軽減できるでしょう。
3,000万円特別控除を受けるためには、要件を満たしたうえで確定申告をする必要があります。また、住宅ローン控除や買い換え特例とは併用ができません。
マンションを売却するときは、譲渡所得税の計算方法や3,000万円特別控除の制度内容、その他の税の優遇制度などを理解し、自身の状況にあわせた選択をすることが大切です。
この記事のポイント
- マンションを売却したらどんな税金がかかりますか？
マンションを売却すると、住民税・所得税・復興特別所得税が課せられることがあります。これらの税金は「譲渡所得税」といわれています。
詳しくは「マンション売却で「譲渡所得税」が課されるケース」をご覧ください。
- マンションを売却した際の税金の控除はありますか？
マンションを売却したときは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例「（以下、3,000万円特別控除）」を適用すると、譲渡所得税の負担が軽減されます。
詳しくは「マンション売却の税金を控除できる「3,000万円特別控除」とは？」をご覧ください。
- 「3,000万円特別控除」以外にも使える特例はありますか？
マンションを売却したときは、軽減税率の特例や買い換え特例、取得費加算の特例を適用して税金が優遇されることがあります。
「「3,000万円特別控除」だけじゃない！マンション売却で活用できる特例」では、それぞれの制度内容を解説します。
ライターからのワンポイントアドバイス
マンションの売却時にもっとも有利な特別控除・特例を選んだり、制度の要件を満たしているか判断したりするためには、税金の専門知識が必要です。どの制度を適用すべきか悩むときは、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談すると良いでしょう。
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