旗竿地のメリット・デメリットは？購入する前に知っておきたい法的な注意点も解説

旗竿地（はたざおち）とは、細い路地が道路に面しており、その奥にまとった敷地がある土地のことで、形が「旗」に似ていることに由来します。旗竿地は、その形状から周辺の相場より安く購入できる傾向にあります。

本記事では、旗竿地の購入を考えている方向けに、旗竿地の特徴や、購入するメリット・デメリットを解説します。

あわせて、法律で定められている接道義務についての注意点も説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

旗竿地とは旗のような形をした土地

旗竿地は不整形地の1つで、「はたざおち」と読みます。

具体的には、道路に面した部分が細い路地になっており、その奥に大きな敷地がある土地を指します。都市部に多く見られるのが特徴です。

竿に旗をつけたような形状から「旗竿地」や「敷地延長」と言われています。なお、不整形地とは、正方形や長方形に整えられていない土地のことです。

• 整形地：正方形や長方形に整えられた土地
• 不整形地：三角形や台形、旗竿地など形がいびつな土地

一般的に、旗竿地などの不整形地は、整形地と比べて価格が安くなります。

そのほか、土地探しのコツについては、こちらの記事もご覧ください。

旗竿地ができる理由

旗竿地ができる背景には、建築基準法第43条1項の「接道義務（せつどうぎむ）」があります。

接道義務とは、「幅4m以上の道路と2m以上の長さで接していなければならない」義務のことです。災害が起きたときの避難経路の確保や消防活動の観点から定められています。

接道義務を満たすために敷地を道路まで延ばすことで、旗竿地ができるのです。

路地部分の奥行きが一定以上の場合、自治体の条例にて2mより厳しい接道義務が定められている場合もあります。

例えば、京都市建築基準条例第5条では、都市計画区域内において以下のとおり接道義務が定められています。

路地部分の長さ	接道義務
20m以内	2m
20m超35m以内	2+（路地部分の長さ-20）÷15
35m超	4m

旗竿地のメリット

旗竿地を購入するメリットを解説します。

• 販売価格が安い傾向にある
• 静かな住環境を確保しやすい
• 路地部分を駐車スペースとして使える

それぞれ詳しくみていきましょう。

販売価格が安い傾向にある

旗竿地は不整形地であり、長方形や正方形の整形地と比べて価格が低い傾向にあります。形状がいびつな旗竿地の活用には工夫が必要であり、整形地よりも一般的に需要が低いためです。

相場より購入価格を抑えられる分、立地がよいところを選びやすい、あるいは建物に予算を回しやすいのが旗竿地の魅力です。

都市部の土地価格が高く購入が難しい場合も、旗竿地を選べば、予算内で購入できる可能性があります。

静かな住環境を確保しやすい

静かな住環境を確保しやすいのも、旗竿地ならではの特徴です。

路地の先にある旗部分の敷地が奥まっているため、道路からの騒音などが気になりにくく、比較的静かに暮らせます。

路地部分を駐車スペースとして使える

竿部分の土地を駐車スペースとして使えば、奥の大きな敷地に駐車スペースを作る必要がなく、敷地を効率的に使えます。車を停めれば、より建物が見えにくくなり、プライバシーが守られるのもメリットです。

ただし、縦列駐車になるケースが多いため、苦手な方は注意が必要です。また、駐車スペースとして使えるかどうかは、路地部分の幅によります。幅が狭いと駐車しにくくなるのはもちろん、ドアを十分に開けられず乗り降りも不便になるでしょう。小さな子どもや高齢者がいるご家庭はとくに、慎重な検討が求められます。

ちなみに、普通車の基準は「長さ4.7m超、幅1.7m超、高さ2.0m超のうち最低1つが上回っているもの」です。普通車の幅が1.7m程度であることを踏まえると、路地部分を駐車スペースとして使いたい場合少なくとも幅3mは必要でしょう。

なお、路地部分は、駐車スペースだけではなく、駐輪場や花壇をつくるなどの活用方法も考えられます。

旗竿地のデメリット

次に、旗竿地を購入するデメリットを説明します。

・ 日当たりが悪いことが多い
・ 住宅の建築の際、追加費用が必要になることがある

デメリットも知ったうえで、旗竿地の購入を検討しましょう。

日当たりが悪いことが多い

旗竿地は敷地が奥まっているため、周囲が建物で囲まれているケースが多く、日当たりや風通しが悪い傾向にあります。日当たりや風通しを重視する方は注意しましょう。

ただし、間取りや設計を工夫すれば、日当たりや風通しのデメリットを解消できる可能性も大いにあります。

例えば、日中家族が集まるリビングを2階に設ければ、日当たりが確保しやすくなります。また、リビングを吹き抜けにするのも1つです。光が入りやすく、開放感も感じられるでしょう。

ほかにも、以下のような工夫次第で快適な暮らしを実現できます。

• リビングを吹き抜けにする
• リビングを2階にする
• 高窓を設置する
• ウッドデッキとリビングを大きな窓でつなぐ

住宅の建築の際、追加費用が必要になることがある

一般的に、住宅の工事に使われる重機の幅は2m程度です。路地部分の間口の狭さによっては、工事の重機や引っ越しのトラックが入れず、追加費用がかかる可能性があります。

手作業が増えれば、建築期間が長くなることも考えられるでしょう。必ず事前に相談しましょう。

また、重機が入れないと解体費用も高くなるので、購入時だけでなく先のことも考えて検討することが大切です。

とはいえ、旗竿地は相場より購入価格が低い傾向にあるため、工事の追加費用を考慮してもコストを抑えられる可能性があります。

旗竿地を購入する前の注意点

旗竿地を購入する前に、以下の注意点も知っておきましょう。

• 建築基準法における接道義務を満たしているかを確認する
• 相場より価格を下げないと売れない可能性がある
• 信頼できるハウスメーカーに依頼する

それぞれ詳しく解説します。

建築基準法における接道義務を満たしているかを確認する

旗竿地の購入を検討する場合は、道路に面した路地部分の幅が2m以上あるかどうかを必ず確認しましょう。

建築基準法は1950年にできたため、接道義務を満たさない土地も多くあります。

先述のとおり、接道義務は、幅4m以上の道路と2m以上の長さで接していなければならない義務のことです。

接道義務が満たされていない場合、再建築不可物件となり、現在の建物を取り壊したあとに新しい建物を建てることができません。

自治体の条例でより厳しい接道義務が設けられているケースもあるので、自治体の基準を満たしているかどうかも必ず確認してください。

また、接道が2m以上あっても、面している道路が建築基準法で定められた「道路」の基準を満たしていなければ、再建築不可物件となるため、注意しましょう。

建築基準法の「道路」とは、道路法の道路（国道、県道、市道、区道など)で幅員4m以上のものなどです。建築基準法第42条にて定められています。

相場より価格を下げないと売れない可能性がある

旗竿地は、整形地と比べて土地の評価額が低く、相場より価格を下げないと売れにくい可能性があります。活用に工夫が必要なことや制約があることから、相対的に需要が低めです。

実際には路地部分の幅や立地などにもよるため、旗竿地だからといって一概に売れないわけではありません。

一般的に、路地部分の幅が広い場合や日当たりが良い物件、立地が良い物件などは人気が高いです。

ただし、接道義務を満たしていない場合は再建築不可となります。接道が2m未満の旗竿地は、現在の建物を取り壊したあとに新しく建物を建てることができないため、基本的に売却は難しいです。

信頼できるハウスメーカーに依頼する

旗竿地は、整形地と比べて設計や間取りに工夫が必要です。

しかし、設計プランによっては旗竿地のデメリットを払拭でき、相場より安い価格で静かに暮らせます。

旗竿地を購入して快適な暮らしを実現するためにも、信頼できるハウスメーカーに依頼することが重要です。

旗竿地の購入は相談しながら進めよう

旗竿地は、路地の奥にまとまった大きな敷地がある不整形地です。

相場より価格が安く、工夫次第では日当たりを確保しながら静かに暮らせます。一方で、接道義務を満たしているかなどの注意点もあります。

旗竿地の購入を検討している、また土地の購入価格を抑えたいと考えているなら、まずは不動産会社に相談しましょう。

旗竿地に関するQ＆A

旗竿地に関するよくある質問を紹介します。旗竿地が気になっている方、購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

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