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ざっくり要約！
- 再建築不可物件とは既存の建物を解体して更地にしてしまうと、新たに建物を建てられない土地を指す
- 建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地でも、建築基準法第43条の但し書きで規定されている要件を満たした上で許可がとれれば再建築可能
住宅探しをするなかで「再建築不可物件」という言葉を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
再建築不可物件は相場価格より安いものの、名前のとおり再建築できないリスクがあるため購入する際は多くの知識を身につけておく必要があります。
そこで本記事では、再建築不可である理由や購入のメリット、デメリットを解説します。
本記事を読んでいただければ、再建築不可物件のリスクや再建築可能にする方法がわかるため、購入するべきかどうかを判断できるでしょう。
住宅探しをしている方は、ぜひ参考にしてください。
記事サマリー
「43条但し書きの許可取得により再建築可」とは
まずは「43条但し書きの許可取得により再建築可」とは、どういう意味なのか解説します。
43条但し書きの許可を取れば再建築できる物件
建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地は、既存の建物を取り壊した場合、新たな建物を再建築することができません。しかし、建築基準法第43条の但し書きで規定されている要件を満たした場合、特定行政庁（市町村）が建築審査会の同意を得て許可した場合、再建築が可能になります。
43条但し書きが認められる要件としては、建築基準法では以下となっています。
- 敷地の周囲に広い空間を有するなどの基準に適合するなど
- 交通、安全、防火、衛生上支障がないこと
ただし、細かい許可基準は市町村によって若干異なり、たとえば、道路状の空間（幅員）が4mとなるようセットバックする、2階以下の専用住宅とする、道路に接する権利者すべての同意を得るなどがあります。
建築基準法の43条但し書きの許可が必要な物件の例としては、「敷地の前面が建築基準法上の道路ではない通路や水路」、「農道である物件や道路状の空間に接してはないものの周囲に広い空き地がある物件」が、43条但し書きの適用される可能性があります。
実務上では、再建築にあたって43条但し書きの許可が必要な物件は、物件概要などに道路側を指して「43条但し書き道路」と記載してあることが一般的です。
43条但し書きの許可取得のための手続き方法
続いて、建築基準法43条但し書きの許可取得のための手続き方法や注意点についてみていきましょう。
1.市区町村の建築課などに相談する
建築しようとする敷地が建築基準法上の道路に接道していない場合は、市町村の建築課や建築住宅課など管轄する担当課へ事前相談をします。許可の可能性があれば、そのまま担当課と事前協議に入ります。
事前協議では、敷地の状況から43条但し書きの認定基準・許可基準に該当しているか、もしくは他の方法で接道が取れるかなどを協議します。ちなみに、この協議には費用はかかりません。
この相談及び事前協議時には、該当する敷地付近の地図、公図や登記事項証明書（登記簿謄本）、現況写真などを持参する必要があります。そのため、事前に管轄課に電話で相談の予約を取り、必要な書類も確認しておくといいでしょう。
2.必要書類を準備する
市町村との事前協議後、担当課内で許可基準に照らして事前に審査し、その後建築審査会へ事前審査を依頼します。この事前審査の回答を受けて、43条但し書きの許可の可能性が高ければ、本審査にかけるため、正式な許可申請を行います。
正式な申請にあたって必要な書類としては、相談時に提出した書類に加えて、以下のような書類が必要になります。
- 申請書（特定行政庁独自の申請書）
- 申請理由書
- 建築予定の建物の配置図、各階平面図、立面図、断面図
- 委任状（設計事務所や工務店などに代理申請を依頼する場合）
- 通路や農道、広場、公園などの管理者との協議議事録等
- 通路や農道、広場、公園など関係する権利者の通行等の承諾書（要実印）
- 上記の権利者の印鑑証明書
なお、必要書類のうち、建物の図面関係は事前審査の回答を受けて許可の可能性が高いことが確認できた後、設計事務所や工務店などに実際に建築する建物について図面の作成を依頼することになります。
加えて、正式な申請のために権利関係者からの同意や承諾書等が必要なため、管理関係者との協議も申請前に行っておく必要があります。
3.市町村の建築課などに提出する
すべての必要書類が整ったら、市町村の建築家などの担当課へ提出し、正式に申請します。
自分で申請することもできますが、設計事務所や工務店など設計を依頼したところに、必要書類の準備や代理申請を依頼することが一般的です。
なお、市町村への正式な申請には数万円程度の申請手数料が必要になり、その金額は市町村により異なります。
4.市町村の建築課などから許可が下りる
正式な申請が受理されれば、建築審査会で本審査が行われ、同意が得られれば、再建築が許可されることになります。なお、建築審査会の同意を得た後、消防の同意が必要になるケースもあります。
また、建築審査会の審査は数カ月に1度という市町村が多く、建築審査会の審査件数に限りもあるため、あらかじめ定めた一定の基準に適合するものについては、個別の案件を建築審査会で審議することなく許可できるようにしています。
このあらかじめ定めた一定の基準のことは「包括同意基準」や「一括審査基準」と呼ばれており、担当課から入手が可能です。
43条但し書きによる再建築の許可が下りた後、通常の建築でも必要な建築確認申請を行います。
ここで注意しておきたいのは、43条但し書きの許可は特例として今回その土地に申請された建物を建てることを許可しているだけで、永続性のものではなく、その敷地では建築のたびに許可を得なければなりません。
そのため、今回は再建築できても将来再建築できないケースがあるということは念頭に置いておかなければなりません。
なお、一般的に建築基準法上の道路に接している不動産より価値が落ちることになり、金融機関によっては住宅ローンの利用ができないところもあります。
そもそも再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは既存の建物を解体して更地にしてしまうと、新たに建物を建てられない土地を指します。
建物を建築するには、建築基準法で設けられている道路の幅員や間口などの要件を満たす必要がありますが、再建築不可の土地はそれらの要件を満たしていません。
ここでは、再建築不可の物件となってしまう理由や、再建築不可物件の活用方法を解説します。
再建築不可となる理由
再建築不可となる理由は、建築基準法上の建築要件を満たしていないためです。
建築基準法は1950年に定められた法律ですが、その後改正が繰り返されてきました。そのなかで、現行の建築基準法に対応できなくなった土地が再建築不可物件になっています。
しかし、すでに建っている建物がなぜ規制を受けるような状態になってしまったのかと疑問に感じる方も多いでしょう。
それは火事や救急活動など万が一の際に、消防車や救急車が入れない土地に家を建てられないようにするためです。
つまり、安心して生活できる環境を整備するための要件に該当しない物件が、再建築不可物件になっています。
再建築不可物件でもリフォームは可能
再建築不可物件は解体後に新築できませんが、既存の建物を利活用するリフォームやリノベーションであれば可能です。
しかし、建築申請が必要になる大規模な改修はできないため注意しましょう。
一般的な木造一戸建て（4号建築物）であれば、増改築をしない範囲のリフォーム、リノベーションは建築申請が不要です。
再建築不可物件の例
再建築不可物件の概要がわかったところで、具体的にどのような物件が再建築不可物件であるかを解説します。
再建築不可物件には以下のとおり複数の種類があります。
- 敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
- 敷地が建築基準法上の道路に接していない
- 敷地が道路に接していない
- 路地部分の長さに対して間口が狭い
以下、それぞれについて詳しく解説します。
敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
建物を新築する際には、建築基準法上の道路（道路幅員は4m以上）に敷地が2m以上接している必要があります。
なぜなら、救急車両が通れる道や避難経路を確保するためです。
間口が狭く、奥行きが長い長方形の土地や、路地状部分がある旗竿地の場合は間口が2m未満の場合があるため注意しましょう。
なお、旗竿地の場合は路地状部分のすべての幅員を2ｍ以上確保する必要があります。路地の途中で2m未満の部分があると建築要件を満たしていないため再建築不可物件となります。
敷地が建築基準法上の道路に接していない
間口が2m以上あるものの、接している道路が建築基準法上の道路でない場合は再建築不可になります。
例えば、農道や林道、里道、見た目は道路上でも水路となっているものなどは建築基準法上の道路には該当しません。
建築基準法上の道路に該当するのは以下の道路です。
| 道路種別 | 内 容 |
| 42条1項1号 （1号道路） | 道路法による道路で幅員4m以上のもの |
| 42条1項2号 （開発道路） | 開発許可などによって築造された幅員4m以上の道路 |
| 42条1項3号 （既存道路） | 建築基準法が適用される前から存在する幅員4m以上の道路 |
| 42条1項4号 （計画道路） | 2年以内に事業が執行される予定の幅員4m以上の道路 （特定行政庁が指定したもの） |
| 42条1項5号 （位置指定道路） | 土地を建築物の敷地として利用するため私人が作った幅員4m以上の道路で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの |
| 42条2項 （2項道路） | 建築基準法が適用される前から存在する幅員4m未満の道路 |
| 42条3項 （3項道路） | 2項道路のうち、4mに後退不可能な道路 |
| 42条4項 （4項道路） | 特定行政庁が指定いた幅員6m未満の道路 |
| 42条5項 （5項道路） | 6m区域指定時に幅員4m未満だった道路 |
| 42条6項 （6項道路） | 2項道路のうち、幅員1.8未満の道路 |
住宅を購入する際には敷地と道路の関係が重要になるため、道路の知識を身につけておきましょう。
敷地が道路に接していない
敷地がほかの土地に囲まれて道路に接していない（袋地、囲繞地）場合は再建築不可になります。
袋地は大きな土地を分筆して譲渡や相続が繰り返された結果、生じるケースが多いです。
袋地には囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）という、他人の敷地を通行して自分の敷地に入れる権利がありますが、原則として通行料がかかるため注意しましょう。
路地部分の長さに対して間口が狭い
旗竿地の場合、路地部分の長さに対して間口の広さが定められています。
例えば、東京都の場合は路地部分が20m以下であれば最低幅員は2mですが、路地部分が20mを超える場合は3mの幅員が必要です。
路地部分の長さに対する間口の広さは自治体によって異なるため確認してみましょう。
| ・「再建築不可物件」に関する記事はこちら 再建築不可物件は売却が難しい？詳細とメリット・デメリットを解説 |
再建築不可物件を建築可能にする方法
再建築不可物件を建築可能にする方法を紹介します。
- 隣地を購入する、借りる
- セットバックする
- 道路の位置指定を申請する
いずれも建物がある土地を接道させるのがポイントです。現状は再建築不可物件であっても、接道義務さえ満たせば建築可能になるため、それぞれの方法を押さえておきましょう。
隣地を購入する、借りる
再建築不可物件は接道条件を満たしている隣地を購入することで建築可能になります。
単体では建築基準法上の要件を満たせていないとしても、2つの土地を1つにすることで要件を満たせるためです。
すべての土地を購入せずとも、接道要件を満たせるように一部分だけ購入する方法や、一時的に借りる方法もあります。
いずれにせよ隣地が売却に出るタイミングや隣地所有者との関係性が重要です。
セットバックする
道路幅員が4m未満の場合はセットバックすることで建築可能になります。
セットバックとは、自分の土地を道路部分として提供する行為です。例えば、道路幅員が3mの場合は土地を1m後退させることで道路幅員4mを確保します。
セットバックは、一般的な土地でもよく見られ、再建築不可物件で再建築の許可を取るためにセットバックするというより、建築するための条件としてセットバックするといった方がわかりやすいかもしれません。
セットバック部分は塀や柵を設置できないため、実施土地の面積が小さくなる点に注意しましょう。また、セットバック部分は敷地面積から除外されるため、建てられる建物も小さくなってしまいます。
| ・「セットバック」に関する記事はこちら 具体例も紹介！住宅購入前に知っておきたい「セットバック」の基礎知識 |
道路の位置指定を申請する
接道しているのが建築基準法上の道路でない場合は、道路の位置指定を申請することで建築可能になる場合があります。
位置指定道路とは、建築基準法上の道路として特定行政庁から位置の指定を受けた私道です。私道は道路ではなく通路として扱われることが多いため、建築基準法上の道路ではありませんが、位置の指定を受けることで建築基準法上の道路になります。
しかし、位置指定道路と認定してもらうにはさまざまな要件があるため、すべての申請が認められるわけでない点に注意しましょう。
再建築不可物件を購入するメリット
前章までで再建築不可物件を購入するのはリスクが大きいと感じた方も多いでしょう。しかし、再建築不可物件を購入するのはメリットもあります。
- 相場価格よりも安く購入できる
- 税金を抑えられる
それぞれのメリットを解説しますので、住宅探しの参考にしてください。
相場価格よりも安く購入できる
再建築不可物件は将来の用途が制限される分、相場の半分以下などの価格で安く購入できます。
そのため、既存建物のある再建築不可物件であれば、購入価格を抑えて既存建物を自分の好きなようにリフォームして利用したい方におすすめです。
また、将来的に隣地を購入することで再建築できる可能性もあるため、そうなった場合は将来的な値上がりも期待できます。
税金を抑えられる
再建築不可物件は税金を抑えられます。
土地の用途が制限されていることに加え、建物も古く固定資産税評価額が低く算出されるためです。
固定資産税評価額が低いため不動産を購入する際に課される登録免許税や不動産取得税、不動産を所有していると毎年課される固定資産税や都市計画税を抑えられます。
再建築不可物件を購入するデメリット
再建築不可物件を購入するメリットを紹介しましたが、購入を検討する際にはデメリットも把握しておきましょう。
- 建て替え、増改築ができない
- 将来的に売却するのが難しい
- メンテナンス費用がかかる
- 既存建物のない土地の用途は限られる
以下、それぞれについて解説します。
建て替え、増改築ができない
再建築不可物件は、既存建物ついて建築確認申請が不要な範囲でのリフォーム、リノベーションしかできないため、建て替えや増改築はできません。
災害などで倒壊した場合でも建て替えられないので不安も多いでしょう。
再建築不可物件を購入する際には、万が一の際にも建て替え、増改築できないリスクを踏まえて判断しましょう。
将来的に売却するのが難しい
再建築不可物件は将来的に売却するのが難しいと考えましょう。
担保価値が低く金融機関でローンを組めない可能性が高いことに加え、購入時よりもさらに築年数が経過しており、買い手が見つかりにくいためです。
再建築不可物件は市場価値が低く、売りたい時に売れないデメリットがあります。
メンテナンス費用がかかる
再建築不可物件は建物が古く、直しながら生活する必要があるため、メンテナンス費用がかかる傾向にあります。
設備などは一度交換すれば長期間使えますが、建物自体に欠陥が生じた際には多くの費用がかかると考えましょう。具体的にはシロアリの害や雨漏りなどです。
購入費用や税金は抑えられるものの、メンテナンス費用を踏まえて長期的な目線でお得かどうかを考える必要があります。
既存建物のない土地の用途は限られる
実際には再建築不可であるにもかかわらず、すでに建物を取り壊した土地の売り出しもあります。その場合は、その土地に建物を建てることができないため、土地の用途は限られます。
建築基準法上の建物に該当しない工作物となる物置程度であれば、設置することができますが、接道幅が2m以下の土地では駐車場としても利用が難しくなります。このようにすでに建物がない場合、非常に土地の利用範囲は限定的です。
既存建物のない再建築不可の土地については、隣地の所有者などその土地の利用価値を改善できる人以外はあまり手を出さない方がいいでしょう。
再建築不可物件を購入する際に確認するべきポイント
再建築不可物件のメリット、デメリットを踏まえたうえで購入する決断をした際には、以下のポイントを確認しましょう。
- 電気やガス、水道などの生活インフラ
- 日当たりや湿気
以下、それぞれについて解説します。
電気やガス、水道などの生活インフラ
再建築不可物件は電気やガス、水道などの生活インフラを確認しましょう。
生活インフラを利用できるかどうかだけでなく、敷地のどこを通っているかも確認する必要があります。
水道管などが他人の敷地を通っている場合は、維持管理で隣人トラブルが発生する恐れもあります。とくに袋地の場合などは注意が必要です。
日当たりや湿気
再建築不可物件を購入する際には、日当たりや湿気を確認しましょう。
再建築不可物件は周囲を建物で囲まれており、日当たりの良くない物件が多いです。日当たりや風通しが悪い物件は湿気がこもりやすく、カビの原因にもなります。
購入してから後悔しないためにも、事前に確認しておきましょう。
再建築不可物件はリスクも踏まえて検討しよう
本記事では、再建築不可である理由や購入のメリット、デメリットを解説しました。
再建築不可物件とは既存の建物を解体して更地にしてしまうと、新たに建物を建てられない土地を指します。
再建築不可物件は安く購入できる点や税金を抑えられる点が魅力ですが、増改築できない、将来的に売却するのが難しいなどの不安要素もあります。
しかし、再建築不可物件が建築可能になる可能性もあるため、将来的に建築可能にできれば資産価値も向上するでしょう。
再建築不可物件を購入する際には、リスクを踏まえて長期目線で検討するのがおすすめです。
この記事のポイント
- 「43条但し書きの許可取得により再建築可」とは、どういう意味？
建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地は、既存の建物を取り壊した場合、新たな建物を再建築することができません（再建築不可物件）。
しかし、建築基準法第43条の但し書きで規定されている要件を満たした場合、特定行政庁（市町村）が建築審査会の同意を得て許可した場合、再建築が可能になります。
詳しくは「『43条但し書きの許可取得により再建築可』とは」をご覧ください。
- 再建築不可物件を建築可能にする方法は？
再建築不可物件を建築可能にする方法としては、隣地を購入する、借りる、セットバックする、道路の位置指定を申請するなどがあります。
詳しくは「再建築不可物件を建築可能にする方法」をご覧ください。
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