耐震基準適合証明書とは？取得するメリットや費用とあわせて注意点も解説

耐震基準適合証明書とは、建物が新耐震基準に適合していることを証明する書類です。この書類を取得することで、旧耐震基準の建物であっても住宅ローン控除や各種税金の軽減を受けられます。

しかし、税制の改正で以前よりは取得する機会が減っているため、取得する必要があるかは事前に確認しましょう。

本記事では耐震診断適合証明書を取得するメリットや費用、注意点などを解説します。

住宅購入時に耐震基準適合証明書を取得する必要性や流れを理解して、住宅購入の準備を進めましょう。

耐震基準適合証明書とは建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類

耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が現行の建築基準法で決められている条件を満たしているかどうかを証明する書類のことです。

地震の多い日本では建築基準法で建物を建てる際に必要な耐震性能が定められていますが、現行の耐震基準（新耐震基準）は、1981年6月1日以降に建築確認申請をした建物にしか適用されていません。

そのため、1981年5月31日以前に建築確認申請が取られた建物は、以前の耐震基準（旧耐震基準）で建てられています。

旧耐震基準の建物は安全性などに不安がありますが、耐震診断をおこない現行の耐震基準を満たしていると判断されれば、耐震基準適合証明書を取得することができ、安全性や資産性の証明になります。

耐震基準適合証明書の申請は売主、買主どちらも可能です。しかし、取得によってメリットを得るのは買主であるため、買主が売主に許可を取って申請するのが一般的です。

耐震基準適合証明書を取得するメリット

本章では耐震基準適合証明書を取得することで得られる具体的なメリットを解説します。

• 住宅ローン控除を受けられる
• 不動産取得税の軽減を受けられる
• 登録免許税の軽減を受けられる
• 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を受けられる
• 地震保険料の割引が受けられる

耐震基準適合証明書を取得することで多くの金銭的メリットがあるため、お得に住宅を購入したい方は取得を検討しましょう。

それぞれのメリットを詳しく解説します。

住宅ローン控除を受けられる

耐震基準適合証明書を取得すると、旧耐震物件であっても住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除とは年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。

以前は耐火住宅であれば築25年以内、非耐火住宅であれば築20年以内の物件以外は、耐震基準適合証明書が求められていましたが、現行の制度では1982年以後に建築された物件は不要になっています。

なお、1981年以前に建築された物件で住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書の取得が必要です。

不動産取得税の軽減を受けられる

1981年以前に新築された住宅の場合は、耐震基準適合証明書を取得すると不動産取得税の軽減を受けられます。

不動産取得税とは、土地や建物を買った方が一度だけ各都道府県に納めなければいけない地方税のことです。

具体的に受けられる軽減は以下を参考にしてください。

【不動産取得税の計算式】

• 不動産取得税額=固定資産税評価額×3%（本則は4%）

【土地：以下どちらか多い方の金額が当初の税額から減額】

• 土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍×取得した住宅の持ち分×税率（3%）
• 45,000円

【建物】

• 税額=（住宅部分の価格-控除額）×税率（3%）

建物の控除額は以下の表を参考にしてください。

新築された日	控除額
1976年1月1日〜1981年6月30日	350万円
1981年7月1日〜1985年6月30日	420万円
1985年7月1日〜1989年3月31日	450 万円
1989年7月1日〜1997年3月31日	1,000万円
1997年4月1日以降	1,200万円

登録免許税の軽減を受けられる

不動産取得税同様に1981年以前に新築された住宅の場合は、耐震基準適合証明書を取得すると登録免許税の軽減を受けられます。

登録免許税とは、不動産の登記をする際に法務局へ納める税金です。登録免許税の具体的な軽減内容は以下を参考にしてください。

【登録免許税の計算式】

• 登録免許税額=課税標準（固定資産税評価額）×税率

【軽減内容】

• 土地の所有権移転登記：本則2%から1.5%に軽減
• 建物の所有権移転登記：本則2%から0.3%に軽減
• 抵当権設定登記：本則0.4%から0.1%に軽減

購入時の諸費用を抑えたい方は、耐震基準適合証明書を取得するのがおすすめです。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を受けられる

新耐震基準に適合している物件を購入する場合、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を受けられます。

住宅を購入する際には両親や祖父母から資金援助を受けるケースもありますが、本来であれば贈与税が課されてしまいます。

しかし、新耐震基準に適合している場合、質の高い住宅であれば1,000万円、一般住宅であれば500万円までは課税されません。

住宅購入費用の援助を受ける場合は、耐震基準適合証明書を取得しておきましょう。

地震保険料の割引が受けられる

旧耐震基準の物件であっても耐震基準適合証明書を取得することで、地震保険の割引を受けられます。

保険はリスクが高いほど保険料も高くなりますが、耐震基準適合証明書を取得することで新耐震基準と同じ扱いになるためです。

具体的には「耐震診断割引」という名目で10%の割引を受けられます。

耐震基準適合証明書を取得する方法

耐震基準適合証明書を取得するメリットがわかったところで、具体的な取得方法を解説します。取得方法は以下の3ステップです。

• 専門機関に依頼する
• 耐震診断を受ける
• 費用を支払って、耐震基準適合証明書を発行してもらう

気になる物件が見つかった際にすぐ行動するためにも、流れを把握しておきましょう。

①専門機関に依頼する

耐震基準適合証明書を取得するには、まず専門機関に依頼しましょう。

依頼先は以下のとおり複数の選択肢があります。

• 建築士事務所に所属する建築士
• 指定確認検査機関
• 登録住宅性能評価機関
• 住宅瑕疵担保責任保険法人

最も一般的なのは建築士への依頼ですが、具体的にどの建築士に依頼すべきか悩む方は、購入の相談をしている不動産会社に相談しましょう。

不動産会社を通して依頼することでスムーズに進められます。

また、依頼する際には以下の書類を準備する必要があります。

• 耐震基準適合証明申請書仮申請書
• 登記事項証明書の写し
• 台帳記載事項証明書もしくは検査済証の写し
• 物件状況等報告書
• 販売図面（間取り図）

一般的に不動産会社が上記の書類を取得しているケースが多いため、不動産会社の案内に従って手続きを進めましょう。

②耐震診断を受ける

依頼が完了したあとは物件の耐震診断を受けます。

売主が所有している物件の診断であるため、不動産会社を通して売主と日程を調整しましょう。

なお、申請者である買主が耐震診断に立ち会う場合は、不動産会社も一緒に立ち会えるようにスケジュールを組む必要があります。

一般的に取引が成立する前に売主と買主で直接やり取りすることはありません。口約束などで後々トラブルが発生するのを避けるためにも、必ず不動産会社と一緒に立ち会いましょう。

③費用を支払って耐震基準適合証明書を発行してもらう

耐震診断をした結果、新耐震基準に適合している場合は費用を支払って、耐震基準適合証明書を発行してもらいます。

費用は依頼先によっても異なりますが、5～10万円が目安です。

しかし、耐震診断の結果が不適合だった場合には、精密検査や耐震補強工事が必要になります。耐震補強工事にかかる費用の目安は以下のとおりです。

• 木造住宅：150～200万円/棟
• 鉄筋コンクリート造建物：15,000～50,000円/㎡

物件の大きさや建材によって耐震補修工事にかかる費用が異なり、耐震基準適合証明を得たことで受けられる金銭的メリットを上回る可能性もあるので、しっかりと考えてから実施するかどうかを決めるといいでしょう。

耐震基準適合証明書の取得に関する注意点

耐震基準適合証明書を取得する方法を解説しましたが、取得にあたって注意点があります。

• 旧耐震基準の物件以外は基本的に不要
• 引き渡し前までに取得する
• 耐震基準適合証明書を取得できない物件も多い
• フラット35の適合証明書と混同しない

これらの注意点を押さえておかなければ、購入計画自体を見直すようなトラブルが起こる可能性もあります。

それぞれの注意点について詳しく解説します。

旧耐震基準の物件以外は基本的に不要

耐震基準適合証明書は、基本的に旧耐震基準の物件以外は不要です。

以前は住宅ローン控除や住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置などを受けるために、一定期間の築年数が経過している物件は耐震基準適合証明書の取得が求められていました。

しかし、2022年の税制改正によって新耐震基準であることが明確な物件（1982年以降新築）は、取得する必要がなくなりました。

そのため、旧耐震基準の物件を購入する方以外は、取得する必要がないと考えましょう。

引き渡し前までに取得する

耐震基準適合証明書は引き渡し前までに取得しましょう。

住宅ローン控除や登録免許税の軽減を受けるには、引渡し日前までに取得しなければいけません。

所有権移転後に取得したとしても、控除や軽減は受けられないため注意が必要です。スムーズに取得するためにも、不動産会社の案内に従って手続きを進めましょう。

耐震基準適合証明書を取得できない物件も多い

耐震基準適合証明書はすべての物件で取得できるわけではありません。

耐震基準適合証明書が必要になる物件の多くは旧耐震基準であるため、新耐震基準と同等の耐震性能を持っている物件は少ないのが現状です。

耐震診断を行い、補強工事が必要と判断された結果、費用が足りずに補強工事を実施できていない物件も数多く存在します。

旧耐震基準の物件を検討する際には、住宅ローン控除や各種税金の軽減などを受けられない可能性があることを認識しておきましょう。

フラット35の適合証明書と混同しない

フラット35の「適合証明書」と「耐震基準適合証明書」は別の書類であるため注意しましょう。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱う住宅ローン商品です。そのなかで適合証明書は住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているかを示す役割があります。

フラット35は旧耐震物件でも利用可能ですが、耐震基準適合証明書の取得または住宅金融支援機構の定める基準を満たす必要があります。

購入する物件に耐震基準適合証明書が必要か判断しましょう

本記事では耐震診断適合証明書を取得するメリットや費用、注意点などを解説しました。

耐震基準適合証明書は、建物の耐震性が建築基準法で定められた基準を満たしているかを証明する書類です。耐震基準適合証明書を取得することで、住宅ローン控除や各種税金の軽減などを受けられます。

しかし、2022年の税制改正によって耐震基準適合証明書を求められる機会は減ったため、購入する物件によっては取得する必要がありません。

必要のない物件もあるため、その時の状況に応じて不動産会社に確認することをおすすめします。

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