地目（ちもく）が雑種地とされている土地が売りに出ていることがあります。宅地と雑種地は何が違うのでしょうか。雑種地を購入して自宅を建てることができるのか解説します。
実際には、ひとことで雑種地といっても土地の状況はさまざまです。このため、実際に雑種地に建物を建てられるかは土地ごとに慎重に検討する必要があります。
記事サマリー
雑種地とは土地の用途を表す「地目」のひとつ
通常、不動産は宅地や畑など土地ごとに用途があります。これに対し、不動産が「雑種地」となっている場合、どのような利用が可能であるかイメージしにくいところです。
そこで、雑種地とはなにか、以下解説していきます。
地目は23種類ある
不動産登記に記載される登記事項のひとつに、土地の用途を示す「地目」があります。「地目」は、法務省令において23種類が定められています。
23種類の地目とは、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。
このうち、雑種地とは、ほかの22種類の地目にあてはまらない土地です。したがって、地目が雑種地となっている土地の状況や用途はさまざまです。
雑種地の具体例
地目が雑種地になっている土地の代表的な用途として、例えば、駐車場、ゴルフ場、資材置き場、公園、公衆用道路、神社や寺の敷地（境内地）などがあります。
ただし、もともとこのような用途の土地であっても現況として住宅用建物が建っているのであれば、雑種地でなく宅地と判断されます。
したがって、地目が雑種地となっている土地は、現況においても住宅用地として利用されていない土地であることが多いでしょう。
登記と現況が異なる場合
これに対し、登記上の地目が雑種地でも、実際に現地をみてみると住宅用地として利用されているというケースもあります。
また、固定資産税や相続税を算定するときの不動産価額の評価においては、登記上の地目ではなく現況で判断されます。
このため、雑種地となっている不動産を取引する場合、登記上で雑種地となっていても実際にどのように利用されているか現地を確認することが大切です。
雑種地に住宅を建てる方法
相続や購入によって雑種地を取得した場合、住宅を建てることができるのでしょうか。雑種地に住宅を建てる際の注意点を含めて解説します。
地目変更をすれば可能
不動産登記で雑種地となっている土地であっても、宅地に地目変更することで住宅を建てることは可能です。
住宅用地として適した土地であるにもかかわらず、これまで宅地として利用されてこなかっただけの土地であれば、後述する不動産登記の地目変更手続きを行えばいいということです。
地盤改良が必要になることも
雑種地は、ほかの22種類の地目に当てはまらない土地であるため、宅地に適した土地かどうかは個々の雑種地によって異なります。
例えば、整地して駐車場として利用されていた土地であれば、宅地としてそのまま利用できる可能性は高いでしょう。
これに対し、雑種地の地盤が軟弱である場合には、建物を建築する前に地盤改良が必要となります。
この場合、雑種地の取得費用や建物の建設費用に加えて、地盤調査や改良工事に多額の費用がかかることがあります。
市街化調整区域内の雑種地
地盤にも問題がなく宅地として利用できそうな土地であるにもかかわらず、これまで利用されていない土地は「市街化調整区域」という可能性もあります。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて市街地としての開発を制限する地域であり、宅地としての利用も制限されていることがあります。
周囲が住宅街でない土地は市街化調整区域であることがしばしばあります。とくに、地方や郊外の土地は市街化調整区域となっていることが思いのほか多いものです。
もっとも、市街化調整区域であっても地方自治体の許可を受ければ宅地として利用できることがあります。このため、雑種地の利用を考えている方は、まずはその土地を管轄する役所に相談すると良いでしょう。
雑種地の地目変更の方法
不動産登記上の地目を変更するためには、地目変更登記を行う必要があります。
なお、地目変更登記ができるのは宅地造成等によって現況が宅地になった後であることに注意が必要です。つまり、これから宅地造成する予定の雑種地を先に地目変更によって宅地にすることはできません。
地目変更登記をするためには、土地を管轄する法務局に申請書類を提出します。地目変更登記は、所有権などの権利に関する登記とは異なり、不動産の客観的状況を示す登記の表題部の変更なので登録免許税は不要です。
地目変更登記は本人が申請をすることもできますが、手続きに不安があれば土地家屋調査士など表題登記の専門家に依頼することも可能です。
雑種地はさまざまで住宅を建てる場合は事前調査が大切
雑種地は22種類の地目以外の土地なので、実際にどのような土地であるかは見てみないとわかりません。
そもそも住宅用地に適した土地か、そうであっても市街化調整区域など、ほかの規制がないかなど十分に確認したいところです。
この記事のポイント
- 雑種地とはどんな土地か？
雑種地とは、ほかの22種類の地目にあてはまらない土地です。したがって、地目が雑種地となっている土地の状況や用途はさまざまです。
詳しくは、「雑種地とは土地の用途を表す「地目」のひとつ」をご覧ください。
- 雑種地に家を建てたいが何に注意すべき？
不動産登記で雑種地となっている土地であっても、宅地に地目変更することで住宅を建てることは可能です。
ただし、宅地として利用されてこなかった土地である以上、地盤が軟弱で改良工事を要することがありえます。また、市街化調整区域となっている場合は住宅の建築が規制されている可能性もあります。
詳しくは、「雑種地に住宅を建てる方法」をご覧ください。
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