住宅ローンどうする？　チェックしておきたいポイント

マイホームを購入する上で、多くの方が検討しなければならないのが住宅ローン。
今後、長期間に渡って支払いを続けていくことになるので、じっくりと考えてから決断したいところです。
住宅ローンにはどのような種類があるのか、そしてどういった住宅ローンが自分に向いているのかを見定めるところから始めてみましょう。

確認しておきたい住宅ローンの仕組み

その名のとおり住宅ローンとは、住宅を購入するために借りるお金のこと。借りたお金は住宅購入後に月々返済していきます。
ただし、金融機関からお金を借りることになるので、借りた金額をそのままを返せばいいというわけではありません。金利がかかり、その金額が上乗せされたものが返済額となります。

どんな住宅ローンがあるの？

住宅ローンには、代表的な金利タイプが3つあります。

その1．変動金利型
住宅ローン借入期間中に金利が変動するタイプを変動金利型と言います。固定金利よりも金利が低く設定されているため、金利が上昇しない限りは低金利というメリットがあります。
金利は通常半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、上がれば返済額も上がります。とはいえ、金利が変動したとしても、すぐに返済額に反映されるわけではありません。住宅ローンには、基本「5年ルール」というものがあり、金利が上昇していても、5年間は返済額が変わりません。
6年目からの返済額は、そのときの金利と、元金がどれだけ残っているか、そして残りの返済期間から算出されます。

また、見直したあとの月々の支払金額の上昇は、直前返済額から125%までというルールもあるので、もし金利が急に上がっても突然前月の2倍支払わなければならない……というようなことにはなりません。

ただし、金利が上昇した場合、5年ルールや125％ルールによって当面の返済額は抑えられますが、増えた分の利息が免除されるわけではなく次の更新時に繰り越されるので、将来的に返済額が増加する可能性があります。

※一部の金融機関等では、適用金利の見直しのタイミングが異なるだけでなく、「5年ルール」や「125％ルール」がないところもあります。

その2．固定金利期間選択型
借入から一定期間（3年、5年、10年など）の金利が固定されている住宅ローンのことを言います。固定期間終了時には、その時点の金利で再度、変動金利型や他の固定金利期間選択型を選択することができます。
固定期間中は金利の変動に影響を受けないので、返済額が変わらず収支計画が立てやすいというメリットがありますが、金利は変動型よりもやや高めに設定されています。

その3．固定金利型
借入時から返済完了までずっと金利が固定されるタイプです。毎月の返済額が変わらないので、計画的に返済を進めることができます。
ただし、固定金利型は、変動金利型及び固定金利期間選択型と比べ、金利が高めに設定されているのが一般的です。返済が終わるまでに大きな金利の上昇がない場合、他の住宅ローンと比べて返済額が高めになってしまいます。

どの住宅ローンを選ぶのがベスト？

どの住宅ローンが良いか、それぞれの特徴を踏まえて選ぶようにしましょう。

また、固定金利型と変動金利型、固定金利型と固定金利期間選択型のように異なる金利タイプを組み合わせて借入れできる「金利ミックス型」を用意している金融機関もあります。

未来の金利がどうなるのか分からない……というのが難点ですが、その際は過去の金利のトレンドがどうなっていたのかを営業担当者に見せてもらうといいでしょう。
バブルのころには変動金利が一時8％台だったということもありますが、1998年以降からはずっと2%台です。変動金利は2020年12月では0.5%以下になっているという銀行もあります。過去のデータから今後の傾向を分析してみるのも有効な方法と言えるでしょう。

どのような返済計画を組むのか考えてみよう

住宅ローンの返済の仕方は、家族構成やライフステージに合わせることも肝心。
例えば、子どもがまだ小さく、今後も教育費などが増加する可能性がある場合は金利変動の影響を避けるために固定型にする、とか。子どもが独立後は家計にゆとりができると予想できる場合は当初固定型にするのも◎。
また、共働きで世帯収入にゆとりがある場合は、金利が上がっても返済は可能なのでメリットを追求して変動金利タイプ、など。但しその場合もパートナーがどのような働き方なのか、いつまで働くかなども確認しておくとよいでしょう。

性格的な面も考慮するとベスト。心配性の人は固定型のほうが安心して今後の家計運用ができるかもしれません。

負担のない返済計画を！

借入可能額は資産背景や年収によって異なります。計算方法がよく分からないという場合は、営業担当に相談しましょう。
借りられるからと言って限度額めいっぱいまで借りると負担が大きくなるので要注意です。
東急リバブルのサイトには借入可能額シミュレーションがあるので、こちらもぜひ活用してみてくださいね。

【東急リバブル】借入可能額シミュレーション－住宅ローンを知ろう

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