公示価格とは、不動産に関するさまざまな価格の基礎となる公的な価格のことです。
不動産を売却する際は、公示価格を参考にするとおおよその売却価格を把握できます。公示価格を知ることは、適切な売却計画を立てるための第一歩と考えましょう。
本記事では、公示価格の評価方法や調べ方、基準地価との違いを解説します。本記事を読んでいただければ、公示価格の役割や所有する不動産の価値がわかります。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
記事サマリー
公示価格は土地取引の指標になる価格
公示価格とは、国土交通省が調査、公表している全国の適正な土地価格です。
公示価格には以下のような役割があります。
- 一定の土地の取引に対して指標を与えること
- 不動産鑑定の規準となること
- 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
- 土地の相続評価および固定資産税評価の規準となること
- 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること
普段は目にする機会が少ない公示価格ですが、固定資産税や土地取引の規準、指標となっており、身近な部分にも影響を与えています。
本章では公示価格への理解を深めるために、以下の内容を詳しく解説します。
- 公示価格の評価方法
- 公示価格と基準地価の違い
公示価格の評価方法
公示価格は2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価を実施して、その結果を土地鑑定委員会で審査、調整します。
公示価格を求める際には、土地に建物がある場合も更地として評価します。評価するのは毎年1月1日時点の価格で、実際に公表されるのは例年3月です。
なお、公示価格は全国すべての土地を評価している訳ではありません。全国26,000地点の標準地と呼ばれる地点を評価しています。
公示価格と基準地価の違い
公示価格と似た役割を持つ価格に「基準地価」があります。
基準地価とは、各都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を判定したものです。公示価格と判定日に半年の差があるため、地価の変動などを加味して公示価格を補う役割があります。
それぞれの違いは以下の表を参考にしてください。
| 公示価格 | 基準地価 | |
|---|---|---|
| 公開元 | 国土交通省土地鑑定委員会 | 都道府県知事 |
| 基準日 | 毎年1月1日時点 | 毎年7月1日時点 |
| 公開日 | 毎年3月中旬〜下旬 | 毎年9月中旬〜下旬 |
| 算出方法 | 2人以上の不動産鑑定士が鑑定 | 1人以上の不動産鑑定士が鑑定 |
| 対象 | 都市計画区域内 | 都市計画区域外も含む |
公示価格の調べ方
公示価格は公的な機関が調査している価格であるため、誰でも簡単に調べられます。具体的な方法としては以下の2つがあります。
- 国土交通省の「土地総合情報システム」を利用する
- 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用する
なお、地域によっては公示価格を評価する標準地が近隣にない場合もあります。そのような場合は、基準地価も調べてみましょう。
国土交通省の「土地総合情報システム」を利用する
土地総合情報システム は国土交通省が運営するサイトで、不動産の取引価格や公示価格、基準地価を調べられます。
土地総合情報システムで公示価格を調べる際には、以下の手順を参考にしてください。
- トップページで「地価公示・都道府県地価調査」を選択
- 調べたい都道府県名を1つ選択
- 調べたい市区町村名を1つ選択
- 調査年や用途区分（住宅地、商業地など）を選択
公示価格だけでなく、基準地価も同時に調べられます。また、価格帯で絞り込めるため、同じ地域でも公示価格の高いエリアと低いエリアを簡単に見分けられます。
資産評価システム研究センターの「全国地価マップ 」を利用する
全国地価マップ は一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するサイトです。公示価格や基準地価に加えて、固定資産税路線価や相続税路線価も調べられます。
全国地価マップで公示価格を調べる際には、以下の手順を参考にしてください。
- トップページから「地価公示・地価調査」を選択
- 調べたい地域の郵便番号や住所を入力、もしくは地図から地域を選択
全国地価マップでは、郵便番号や住所を入力すると、その地点の地図が表示されます。地図をもとに標準地を検索できるので、直感的な操作が可能です。
また、東急リバブルのサイト内でも公示地価や基準地価をまとめておりますので、そちらからお調べいただくことも可能です。
| ・「地価動向（公示地価・基準地価）」の検索はこちらから |
公示価格から実勢価格を求める方法
所有する不動産の公示価格がわかれば、おおまかな実勢価格を求められます。
実勢価格とは、実際に不動産が取引される際の価格で「取引価格」や「成約価格」「時価」とも呼ばれています。
実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍程度と考えましょう。つまり、土地面積が150㎡で公示価格が300,000円/㎡の場合、計算式は以下の通りです。
- 150㎡×300,000円×1.1〜1.2=4,950万円〜5,400万円
しかし、公示価格をもとにした実勢価格はあくまでも目安です。実勢価格は売主と買主の合意で決まるため、正確な価格は予測できません。
実際に売却する際には、不動産会社に査定を依頼して、より正確な価格を算出してもらう必要があります。
| ・「土地相場 地価」に関する記事はこちら 土地相場を路線価や地価から調べる方法と注意点 |
公示価格から実勢価格を求める注意点
公示価格から実勢価格を求める時は、以下の2点に注意しましょう。
- 建物がある場合、公示価格だけでは正確な実勢価格を算出できない
- 実勢価格は個別要因で変動する
公示価格から求めた実勢価格だけを参考にすると、相場から大きく乖離する可能性があります。本章では2つの注意点を詳しく解説するので、価格を算出する際の参考にしてください。
建物がある場合は公示価格だけでは算出できない
建物付きの不動産を売却する場合、公示価格だけでは実勢価格を算出できません。公示価格は更地1㎡あたりの価格であり、建物の価格は含まれていないためです。
建物付きで売却する際には、築年数などをもとに、建物の価値を踏まえて価格を算出する必要があります。
適正な建物価格を算出する方法は「原価法」といい、いま現在の建物を再度建築する場合にかかる費用を求めます。構造ごとの再調達価格や耐用年数をもとに計算しなければならないため、適正な価格を知りたい方は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
実勢価格は個別要因で変動する
実勢価格は個別要因で変動するため、公示価格をもとに計算すると乖離が生じる恐れがあります。
例えば「早く売りたいので、相場よりも安く売る」「急ぎではないので、相場よりも高く売る」などの売却事情です。
また、土地の形状によっても価格は変動します。間口が狭く細長い土地や、旗竿地（敷地延長）などは、ある程度形が整っている整形地と比較すると価格が落ちてしまいます。
このように、さまざまな要因で土地価格は変動するため、公示価格だけで計算するのは危険です。必ず不動産会社に売却事情を伝えたうえで、適切な売却プランを考えましょう。
| ・「家を売る 注意点」に関する記事はこちら 家を高く売るためのコツ、注意点、事前準備やこんな場合はどうする？まで完全網羅！ 東急リバブルの「不動産売却・不動産査定」はこちらから |
知っておくべき公示価格以外の指標
公示価格について解説しましたが、不動産に関する価格は公示価格だけではありません。具体的には以下のとおりです。
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
これらの価格の要点を押さえると、不動産にかかる費用への理解が深まります。
また、すでに解説した公示価格や基準地価、実勢価格とあわせて「一物五価（1つの不動産に5つの価格）」と呼ばれる代表的な価格であるため、それぞれの内容を押さえておきましょう。
| ・「一物四価」に関する記事はこちら 一物四価とは？4つの価格と活用術について解説 |
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、以下の価格の基準となる価格です。
- 固定資産税、都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税 など
固定資産税評価額は各市区町村が1月1日時点の価格を3〜4月に公表しています。ほかの価格と異なり、毎年ではなく3年に一度見直しとなります。
通常、建物の資産価値は築年数に応じて低下するため、土地の価格が上がらない限り、固定資産税評価額は3年ごとに下がると考えましょう。
土地の固定資産税評価額の目安は公示価格の70%程度です。しかし、建物に関しては面積や構造、設備によって異なるため、公示価格は参考にできません。
現在の固定資産税評価額は、役所で取得できる固定資産評価証明書や、毎年送付される固定資産税課税明細書で確認できます。
| ・「固定資産税評価額」に関する記事はこちら 固定資産税評価額の目安は実勢価格や公示地価から計算できる！ 計算方法を解説 |
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税の基準となる価格です。
相続税評価額は国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月に公表しています。価格の目安は公示価格の80%程度です。
国税庁が運営する財産評価基準書で各地域の相続税評価額が公表されているため、確認してみましょう。
なお、相続税評価額は「相続税路線価」をもとに計算します。路線価とは、道路に面する標準的な宅地1㎡あたりの価格です。ただし、地域によっては相続税路線価が定められていないので注意しましょう。
相続税路線価が定められている地域は「路線価方式」、定められていない地域は「倍率方式」で相続税評価額を計算します。
- 路線価方式：正面路線価 × 奥行価格補正率 × 土地の面積
- 倍率方式：固定資産税評価額×評価倍率
評価倍率は地域によって異なるため、財産評価基準書の評価倍率表を確認してみましょう。
| ・「相続税評価額」に関する記事はこちら 相続税の評価額の計算方法を財産ごとに紹介！気になる節税についても解説 |
売却する際には公示価格やそのほかの指標を総合的に判断しましょう
本記事では、公示価格の評価方法や調べ方、基準地価との違いを解説しました。
公示価格は国土交通省が調査、公表している全国の適正な土地価格で、土地取引の指標とされています。公示価格がわかると実勢価格の目安を計算できるため、土地総合情報システムや全国地価マップで調べてみましょう。
また、公示価格の推移を見ると、不動産市場のトレンドも把握できます。
なお、不動産には公示価格以外にもさまざまな価格があります。固定資産税評価額や相続税評価額もあわせて理解しておくと、節税対策で不動産購入を検討している方にも適切にアプローチできるでしょう。
不動産に関する価格を総合的に判断して、物件の特徴を把握しましょう。
この記事のポイント
- そもそも公示価格ってどういう価格？
公示価格とは、国土交通省が調査、公表している全国の適正な土地価格です。固定資産税や土地取引の規準、指標になっています。
詳しくは「公示価格は土地取引の指標になる価格 」をご覧ください。
- 公示価格はどうやって調べるの？
公示価格の調べ方は2つあります。
- 国土交通省の「土地総合情報システム」を利用する
- 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用する
詳しくは「公示価格の調べ方」をご覧ください。
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