自宅を購入する際の住宅ローンは根抵当権ではなく抵当権が設定されることが一般的です。
これに対し、抵当権と似て非なる担保権として、根抵当権と呼ばれるものがあります。根抵当権は企業間の取引のほか、注文住宅の建築費用のローンに設定されることがあります。
そこで、根抵当権の仕組みや抵当権との違い、根抵当権の設定や抹消の手続きについて詳しく解説します。
記事サマリー
根抵当権の仕組み
抵当権は、住宅ローンを借りるときに、金融機関が購入する土地や建物に設定する担保権です。
ローンを組んだ方の返済が滞った場合に、金融機関は抵当権が設定された土地や建物を差し押さえたり、競売にかけたりできます。
根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を「極度額」と呼ばれる上限額の限度で担保するものであり、抵当権の一種です。
金融機関は、根抵当権が設定された不動産の担保価値を算出し、貸し出せる上限額である極度額を定めます。債務者は、極度額の範囲内で何度もお金を借りたり返済したりできます。
極度額とは？
根抵当権の特徴は、担保される債権の上限額である「極度額」が必ず設定されることにあります。
根抵当権者である金融機関等の債権者は、根抵当権の極度額の範囲内でほかの債権者に優先して弁済を受けることができます。
根抵当権で担保される債権には、元本のほか、利息や損害賠償金も含まれます。
根抵当権が利用されるケース
根抵当権がよく利用されるのは企業間の取引ですが、事業者ではない個人が融資を受ける際に利用されることもあります。
以下では、根抵当権が利用される事例を、企業による利用と個人による利用にわけて説明します。
企業による利用
企業が金融機関から事業用の資金の融資を受ける場合には、抵当権ではなく根抵当権が設定されることがほとんどです。
なぜなら、一般的に事業者による借入れでは、事業上の必要に応じて何度も返済と新たな借入れを繰り返すことが予定されるからです。
企業が根抵当権を利用する場合、会社の法人や代表者個人が所有する不動産に根抵当権が設定されます。
個人による利用
個人が自宅を購入する際に組む住宅ローンは、根抵当権ではなく抵当権が設定されることが一般的です。
しかし、個人が注文住宅を建築する場合には、建築工事が進んでいく段階ごとに着手金や中間金、完成時金などの名目で分割して工事費用を支払う契約となっていることがあります。
この場合には、複数回にわけてローンを受けますので、融資を受けるたびに抵当権を設定する必要のない根抵当権の方が使い勝手がよいといえます。
このほか、「リバースモーゲージ」と呼ばれる、シニア世代が自宅に住み続けながら自宅を担保に入れて老後資金を借り入れる仕組みがあります。
リバースモーゲージを利用する際にも根抵当権が利用されることがあります。
抵当権と根抵当権の違いとは？
根抵当権は抵当権の一種ではありますが、両者の間には主に3つの違いがあります。
対象となる債権
根抵当権が抵当権と異なるのは、担保される債権です。抵当権は、それによって担保される債権の金額が抵当権の設定時点で明確に定まっています。
これに対して、根抵当権は、元本が確定しない限り担保される債権の金額が定まっておらず、「極度額」の範囲内であれば何度でも同じ債権者から借り入れが可能です。
随伴性
抵当権の場合、担保される債権が第三者に移転すると、抵当権もまた債権を譲り受けた第三者に移転します。このとき、抵当権の移転に関してローンを組んだ債務者から個別に承諾を得る必要はありません。
このように債権の移転に伴い、それを担保する抵当権が当然に移転することを抵当権の「随伴性（ずいはんせい）」と呼びます。
これに対し、元本確定前の根抵当権については、随伴性がありません。担保する債権が第三者に移転したとしても、債務者の承諾がない限り根抵当権は移転しません。
付従性
抵当権では、債権が完済されれば、それを担保する抵当権も当然に消滅します。これを「付従性（ふじゅうせい）」と呼びます。
ただし、不動産登記簿上の抵当権設定登記は自動的に抹消されるわけではないので、後述するように自分で抹消の手続きをする必要があります。
これに対し、元本確定前の根抵当権は、当初担保していた債権が完済されたとしても消滅せず、極度額の範囲内で行われる新たな借り入れの担保にできます。
抵当権と根抵当権のそれぞれのメリット、デメリット
抵当権と根抵当権には、それぞれメリットとデメリットがあります。利用目的に応じて、抵当権と根抵当権のいずれにすべきかを選択します。
抵当権のメリットとデメリット
抵当権はいったん債権を完済すれば消滅しますので、完済後に新たな融資先を追加できるメリットがあります。
ただし、完済や借り入れのたびに抵当権の抹消手続きや設定手続きをする必要がありますので、金銭的、時間的コストがかかります。
根抵当権のメリットとデメリット
根抵当権のメリットは、同じ金融機関から追加融資を受ける際に新たに抵当権を設定する手続きが必要ないため、金銭的、時間的コストを節約できる点にあります。
デメリットは、上記のメリットを享受するためには根抵当権者である金融機関から融資を受けることになり、借入先の選択肢が狭くなりやすい点にあります。
ほかの金融機関から融資を受ける場合には、改めて抵当権、または根抵当権を設定する手続きが必要となります。
根抵当権の注意点
不動産に根抵当権を設定した場合、そのまま不動産を売却することは困難です。不動産に抵当権や根抵当権が付いたまま売却すると、不動産の買主は購入した不動産によって、もとの債務者の借り入れを担保する立場となります。
万が一、もとの債務者の返済が滞ると、不動産の買主は所有権を失うリスクがありますので、通常はそのような不動産に買い手はつきません。
したがって、根抵当権付きの不動産を売却するときには、根抵当権設定登記を抹消しておく必要があります。
また、根抵当権では、抵当権と異なり、借り入れを完済したとしても当然に担保権は消滅しません。このため、根抵当権設定登記の抹消手続き前に、根抵当権者との間で契約解除の手続きをしなければなりません。
根抵当権設定登記の流れ
根抵当権を設定する際には、その旨の登記をする必要があります。根抵当権設定登記の手続きの流れは次のとおりです。
- 登記簿の調査
- 根抵当権設定登記の委任契約を司法書士と締結
- 抵当権設定登記の準備をし、抵当権抹消をし、法務局に申請
- 登記完了
根抵当権設定登記の申請をするためには、専門的な知識が必要となるため司法書士に手続きを依頼することが通常です。
根抵当権設定登記の申請は、一般的には融資の実行日と同日に行われます。金融機関からの指示に従い、融資の実行日に間に合うように以下の必要書類を用意する必要があります。
必要書類
根抵当権設定登記に必要となる代表的な書類は次のとおりです。
- 登記済権利証もしくは登記識別情報
- 根抵当権設定契約書
- 不動産所有者の印鑑証明書
- 根抵当権者の資格証明書
- 会社謄本（法人の場合のみ）
- 根抵当権者の登記委任状（司法書士へ登記依頼をするため）
根抵当権の抹消
根抵当権者である金融機関等との契約を解除したあとに、根抵当権設定登記を抹消するためには次の手続きを行います。
- 根抵当権者から送付された必要書類を確認
- 委任状に捺印
- 不動産を管轄する法務局への登記申請を司法書士が代行
- 申請から1週間から10日ほどで根抵当権抹消登記が完了
- 完了後、書類一式が返送
根抵当権は抵当権より複雑であるため、利用前に内容をよく確認する
根抵当権は、何度も借り入れを繰り返す必要のある企業間の取引で頻繁に利用されます。
根抵当権は時間的、金銭的コストの節約が可能になる大きなメリットがありますが、一方で法的な仕組みは抵当権よりも複雑です。
このため、根抵当権を利用する場合には、その仕組みを十分に理解しておくことが大切です。
この記事の監修
この記事のポイント
- 抵当権と根抵当権の違いは？
抵当権と根抵当権は、担保される債権が異なります。抵当権は、担保される債権の金額が明確に定まっている一方、根抵当権は、元本が確定しない限り担保される債権の金額が定まりません。
他にも「随伴性」「付従性」などに相違点がありますので、詳しくは「抵当権と根抵当権の違いとは？」をご確認ください。
- 根抵当権のメリットを教えてください
根抵当権は、同じ金融機関から追加融資を受ける際に新たに抵当権を設定する手続きが必要ないため、金銭的、時間的コストを節約できる点にメリットがあります。
その一方で、根抵当権のデメリットも存在しますので、詳しくは「根抵当権のメリットとデメリット」をご確認ください。
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