この記事の監修
ざっくり要約！
- マンション売却時の主な税金には、消費税、印紙税、登録免許税、譲渡所得税があり、それぞれ支払うタイミングが異なる
- 3,000万円特別控除や軽減税率の特例などを活用することで、譲渡所得税の負担が軽減される
マンションの売却時に支払う税金には、消費税や印紙税、登録免許税、譲渡所得税があります。売却の際は、それぞれの税金をいつ支払うのかを押さえることが大切です。また、税金を適切に納めるために、税額の決まり方や計算方法を理解する必要があります。
今回は、マンション売却時の主な税金の種類や支払うタイミング、税額の計算方法などを解説します。
記事サマリー
支払う時期は税金ごとに異なる
マンション売却時の税金と支払うタイミングは、以下のとおりです。
| 税金を支払うタイミング | |
|---|---|
| 消費税 | 仲介手数料や司法書士報酬などを支払うとき |
| 印紙税 | 不動産売買契約書を作成するとき |
| 登録免許税 | 法務局で抵当権抹消登記を行うとき |
| 譲渡所得税 | 所得税・復興特別所得税：売却した翌年の3月15日まで 住民税：売却した翌年の6月以降 |
ここでは、マンション売却時に発生する主な税金の種類や納めるタイミングを解説します。
消費税
消費税は、商品やサービスに対して課される税金です。商品の購入金額やサービスの対価に消費税を上乗せして支払います。
マンション売却の際、主に消費税の課税対象となるのは、不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料です。仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、上限は「（売却金額×3％+6万円）+消費税」と法律で定められています。
仲介手数料は、不動産の売買契約時と引渡し時の2回に分けて半分ずつ支払うのが一般的です。
他にも、登記手続きを司法書士に任せるときの司法書士報酬や、住宅ローンの完済手数料などにも消費税がかかります。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などを作成した際に課税される税金です。
マンション売却では、不動産売買契約書が印紙税の課税対象となります。税額に相当する収入印紙を契約書に貼り付け、それを証印して納税します。
なお、不動産売買契約を電子契約で行った場合、印紙税は課税されません。
| ・「印紙税」に関する記事はこちら 不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説 |
登録免許税
登録免許税は、不動産や法人などの登記手続きをする際に納める税金です。マンションの売主が納めるのは、主に抵当権抹消登記をする際の登録免許税です。
住宅ローンが残っている場合、マンションを売却する際に売却代金でローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンを完済したあと、法務局で抵当権抹消登記をする際に、登録免許税を納めます。
| ・「登録免許税」に関する記事はこちら 登録免許税の計算方法と支払時期を解説！軽減措置や事例もあわせて紹介 |
譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）
譲渡所得税は、マンションの売却で生じた利益（譲渡所得）に課税される税金です。住民税、所得税、復興特別所得税の総称を指します。
譲渡所得税が生じるときは、確定申告の期限までに所得税と復興特別所得税を納めます。確定申告の期限は、例年3月15日です。※3月15日が土日祝の場合はその翌日。
住民税を納めるのは、マンションを売却した翌年の6月以降です。5〜6月ごろに届く納付書をもとに一括または年4回の分割で納める「普通徴収」と、12回に分けて給与から天引きする「特別徴収」のどちらかで納めます。
| ・「譲渡所得税」に関する記事はこちら 不動産売却にかかる税金の計算方法・控除特例・支払い時期を解説 |
マンション売却の税金の計算方法
続いて、消費税や印紙税、登録免許税、譲渡所得税の計算方法をみていきましょう。
消費税
マンションの売却時に支払う不動産仲介手数料や司法書士報酬などの消費税率は、すべて10％です。たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料が税抜100万円の場合、消費税は「100万円×10％=10万円」のため、合計金額は110万円となります。
印紙税
印紙税の税額は、不動産売買契約書に記載される金額に応じて決まります。また、契約書が2027年3月31日までに作成される場合は軽減税率の対象です。具体的な税率は、下記をご覧ください。
| 契約書に記載される金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
たとえば、不動産売買契約書に記載される金額が4,000万円の場合、本来の印紙税額は2万円ですが、軽減税率が適用されることで1万円に減額されます。
登録免許税
抵当権抹消登記の登録免許税額は、不動産1個につき1,000円です。マンションの場合、建物1個と土地1個の計2個と数えられるため、登録免許税額は2,000円となります。
なお、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、別途1万〜2万円ほどの報酬を支払う必要があります。
譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）
譲渡所得税は、課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）に税率をかけて計算します。それぞれの計算式は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
- 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
総収入金額や取得費、譲渡費用、特別控除に該当するものは以下をご確認ください。
| 内訳 | |
|---|---|
| 総収入金額 | ・売却金額 ・固定資産税・都市計画税の精算金 |
| 取得費 | ・購入金額 ・購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税など） |
| 譲渡費用 | ・売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬など） |
| 特別控除 | ・マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除） ・公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例 など |
譲渡所得税の税率は、マンションを売却した年の1月1日時点における所有期間に応じて決まります。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（住民税9%・所得税30%・復興特別所得税0.63%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（住民税5%・所得税15%・復興特別所得税0.315%） |
売却価格が同じでも、所有期間が5年間以下のときに売却したときのほうが、税率は高くなるため譲渡所得税の負担も重くなります。
| ・「譲渡所得税」に関する記事はこちら 不動産売却にかかる税金の計算方法・控除特例・支払い時期を解説 |
マンションの売却で譲渡所得が出たときの確定申告方法
マンションを売却して譲渡所得が生じたときは確定申告が必要です。確定申告の期間は、例年2月16日〜3月15日※です。期間内に申告を終えられるよう、早めに準備を開始しましょう。
※土日祝によって前後します。
ここでは、確定申告に必要な書類と申告の流れについて解説します。
確定申告の必要書類
確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。
| 書類の内訳 | |
|---|---|
| 申告書類 | 確定申告書第一表・二表 確定申告書第三表（分離課税用） 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） |
| 売却時の書類 | マンション売却時の売買契約書 譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）が確認できる領収書 |
| 購入時の書類 | マンション購入時の売買契約書 購入時の仲介手数料や登記費用などが確認できる領収書 |
| 本人確認書類 | 以下A.Bのいずれか A.マイナンバーカードの裏面と表面のコピー B.番号確認書類（例：通知カード）+身元確認書類（例：運転免許証・パスポートなど） |
| その他 | 給与所得者の場合は源泉徴収票 |
※上記の他にも書類が必要となる場合があります
申告書類は、最寄りの税務署で入手できる他、国税庁のホームページでダウンロードすることも可能です。
売却時と購入時の書類は、確定申告書や譲渡所得の内訳書を作成する際に必要です。確定申告をしたあとも、税務署から問い合わせがあった際にいつでも提示できるよう保管をしておきましょう。
譲渡所得に関する特別控除や特例を適用する場合は、追加の添付書類が必要になることがあります。マンションを売却したときは、確定申告時に必要な書類を最寄りの税務署や不動産会社に聞いて確認をし、スケジュールに余裕をもって収集を始めましょう。
確定申告の流れ
確定申告の基本的な流れは以下のとおりです。
- 売買契約書や領収書などの必要書類を集める
- 確定申告書第一表・二表、確定申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を作成する
- 添付書類とあわせて税務署へ提出する
- 必要に応じて納税をする
申告書類を作成するときは「確定申告書等作成コーナー」の利用が便利です。画面の表示に従って譲渡価額や取得費、譲渡費用などを入力すると、譲渡所得や税額が自動で計算され、それらが反映された申告書類を作成できます。
申告書類が作成できたら、本人確認書類や所得控除を証明する書類などとあわせて税務署に提出します。提出方法は、主に以下の3種類です。
- 税務署の窓口に持参
- 税務署へ郵送
- e-Taxでのオンライン申請
マイナンバーカードとそれの読み取りに対応したスマートフォンがある場合は、e-Taxを利用するとよいでしょう。確定申告書等作成コーナーで作成した申告書のデータを送信することで、時間や場所を問わずに確定申告ができます。
確定申告を済ませたあとは必要に応じて所得税・復興特別所得税を納めましょう。納付方法は、口座引き落としやクレジットカード納付、コンビニ納付などがあります。
| ・「確定申告」に関する記事はこちら 不動産売却後の確定申告は自分でできる？ 計算方法・流れ・必要書類などを解説 |
マンション売却の譲渡所得を節税できる控除特例
マンション売却時に譲渡所得が発生したときは、特別控除や特例を適用することで税金が優遇されることがあります。ここでは、主な4つの特別控除・特例を解説します。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この制度を受けられると、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。
注意点としては、買い換え特例と併用できない点が挙げられます。また、マンションを売却して新居を購入する場合、住宅ローン控除とも併用ができず、3,000万円特別控除とどちらか有利なほうを選択する必要があります。
| ・「3,000万円特別控除」に関する記事はこちら 3,000万円控除とは？制度の概要、適用条件や具体的な計算方法も解説！ |
軽減税率の特例
軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に、所定の要件を満たすと長期譲渡所得に対する税率が軽減される制度です。
| 譲渡所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（住民税4%・所得税10%・復興特別所得税0.21%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（住民税5%・所得税15%・復興特別所得税0.315%） |
軽減税率の特例と3,000万円特別控除は併用が可能です。2つの制度を適用できれば、マンション売却時の税負担が大幅に軽減されます。
買い換え特例
買い換え特例は、マイホームを売却して新たなマイホームを購入する際に、譲渡所得に課税される税金の支払いを将来に繰り延べられる制度です。この特例を適用できると、新居を売却するときまで、譲渡所得税の納税を先送りにできます。
ただし、譲渡所得税が免除されるわけではありません。また、3,000万円特別控除とは併用ができないため、住み替えの際はどちらか有利なほうを選択する必要があります。
| ・「買い換え特例」に関する記事はこちら 居住用財産の買換え特例とは？併用できない特例と適用要件をわかりやすく解説 |
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続や遺贈（遺言で相続人ではない人に遺産を贈ること）で取得した財産を一定期間内に売却したとき、一定の要件を満たすと適用できる特例です。
要件を満たして確定申告をすると、財産を相続したときに支払った相続税の一部が取得費に加算されて譲渡所得が減るため、税負担が軽減されます。
まとめ
マンション売却時の消費税は、仲介手数料や司法書士報酬などとあわせて支払います。印紙税は不動産売買契約書を作成するとき、登録免許税は抵当権抹消登記をする際にそれぞれ納めます。
譲渡所得税を納めるタイミングは、所得税・復興特別所得税は売却した翌年の3月15日まで、住民税については6月以降です。また、譲渡所得が生じる場合や特別控除・特例を受けるときは確定申告が必要です。
マンションを売却する際は、不動産会社や最寄りの税務署などにも確認し、各税金を支払うタイミングや税額の決まり方を理解しておきましょう。
この記事のポイント
- マンションを売却した際の税金はいつ支払うのでしょうか？
マンション売却時の税金と支払うタイミングは税金によってことなります。
詳しくは「支払う時期は税金ごとに異なる」をご覧ください。
- マンションを売却した際の税金の計算方法はどのようになりますか？
消費税や印紙税、登録免許税、譲渡所得税の計算方法について、「マンション売却の税金の計算方法」にて例を交えて解説しています。
- マンションを売却した際の確定申告はどのように行えば良いですか？
マンションを売却して譲渡所得が生じたときは確定申告が必要です。
必要な書類と申告の流れについて詳しくは「マンションの売却で譲渡所得が出たときの確定申告方法」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
譲渡所得税が生じるにもかかわらず確定申告をしない場合や、本来よりも少なく税額を申告した場合は、延滞税や加算税といったペナルティが課せられます。そのため、マンションを売却したときは譲渡所得や税額を正確に計算し、適切に申告手続きをすることが大切です。書類の収集や申告書類の作成に割く時間を設けるのが難しい場合は、税理士に依頼するのも1つの方法です。
自宅や職場にいながらオンラインでご相談
電話やビデオ通話を使ってご自宅にいながら相談できます。
東急リバブルのオンライン相談
東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします
リフォームいらず、最短7日間で現金化！
リバブル不動産買取はこちら
不動産のプロに