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ざっくり要約！
- 不動産売買の基礎知識を知っておくことで、余裕を持って必要な諸費用や書類を準備できる
- 多くの人が何度も不動産売買を経験するわけではない。流れや必要な書類、諸費用を知っておくと心の余裕にもつながる
不動産という高額な資産を売買するうえでは、さまざまな工程を踏まなければなりません。必要な書類も多岐にわたり、売買には諸費用もかかります。多くの人は、そう何度も不動産売買を経験するわけではありません。初めて不動産売買で、不安や疑問を感じている人も少なくないのではないでしょうか。
そこで今回は、中古住宅を売買する流れ・必要書類・諸費用などの基礎知識を解説します。
記事サマリー
不動産売買とは？
不動産は相続や贈与、交換などによって所有権が移行することもありますが、金銭を対価とした所有権の移行を不動産売買と呼びます。
不動産売買は、不動産会社の「仲介」によって取引が進んでいくのが一般的です。
「仲介」とは？
仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約の成立をサポートすることを指します。2社の不動産会社がそれぞれ売主と買主をサポートすることを「片手仲介」、1社が売主と買主をサポートすることを「両手仲介」と呼びます。
不動産の個人間売買はおすすめできない
法的には、不動産会社の仲介を挟まず、個人間で不動産を売買することも可能です。しかし、高額な資産である不動産の売買で何らかのトラブルが起きてしまうと、その後の暮らしにも大きく影響します。
「不動産の個人間売買」に関する記事はこちら
不動産は個人売買できる？流れやトラブル例を紹介
不動産の売買では、まず適正な価格を査定したうえで双方の意向を基に売買条件を調整し、民法に則って契約をします。個人間売買では、この過程や契約後にトラブルが起きやすいだけでなく、適正な価値で取引されていることが判別しにくいことから買主の融資がおりにくいといったデメリットがあります。
不動産会社に仲介してもらうには仲介手数料が必要になりますが、安全な取引のためにも、できる限り個人間売買は避けましょう。
「仲介手数料」に関する記事はこちら
不動産売買の仲介手数料の計算方法は？ 支払い時期や費用を抑える方法も解説
不動産売買の流れ
続いては、不動産売買の流れを見ていきましょう。
売却の流れ
不動産売却の流れは、次のとおりです。
STEP1.売却相談
不動産の売却は、まず不動産会社に相談することから始まります。売却すること自体に悩んでいる場合も、今の市況や不動産の価値などを知るために不動産会社に相談しましょう。
STEP2.査定依頼・不動産会社の選定
売却することが決まったら、続いて不動産会社に査定を依頼します。査定方法は、次の3つに大別されます。
| AI査定 | 周辺相場データや取引事例を元にAIが自動で市場価格を算出 |
| 机上査定（簡易査定） | 実際に不動産を見ずに、概要とデータをもとに簡易的に査定する方法 |
| 訪問査定 | 机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法 |
売り出し価格を決めるにあたっては「訪問査定」が不可欠ですが、検討段階やスケジュールなどを考慮しながら「AI査定」や「机上査定（簡易査定）」も活用してみましょう。
査定結果などを受け、仲介を依頼する不動産会社を決定します。
STEP3.媒介契約の締結
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 契約期間 | 制限なし （行政の指導では3ヶ月以内を推奨） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズ登録 | 義務なし （任意で登録可能） | 媒介契約締結から 7日以内 | 媒介契約締結から 5日以内 |
| 販売活動の報告 | 義務なし | 2週に1回以上 | 1週に1回以上 |
続いて、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、次の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの特徴を知ったうえで、売主様の意向と物件に合った媒介契約を締結しましょう。
「専属専任媒介契約」に関する記事はこちら
専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説
STEP4.売却活動
不動産会社と媒介契約を締結次第、売却活動が始まります。不動産を売るために行われる売却活動は、次のようなものです。
- 販売図面の作成
- 不動産ポータルサイトへの登録
- レインズへの登録
- 新聞折込チラシ
- ポスティングチラシ
- 顧客への紹介
- 内覧のサポート
STEP5.売買契約の締結
売主・買主が売買条件に納得したら、売買契約を締結します。不動産売買では、売買契約から1〜2ヶ月後にあらためて残代金決済・物件引き渡しの日取りを設けるのが一般的です。
売買契約では、重要事項説明書の読み合わせや契約書への署名・捺印、手付金の授受が行われます。
「不動産の売買契約」に関する記事はこちら
不動産の売買契約とは？簡単にわかりやすく解説！
STEP6.残代金決済・物件引き渡し
決済・引き渡しで行われるのは、次のようなことです。
- 手付金を除いた残代金の授受
- 所有権移転登記
- 売主様の抵当権抹消登記（住宅ローンの完済）
- 鍵の引き渡し
- 固定資産税の精算
- 管理費等の精算
- 引き渡し完了証の交付
この日をもって、不動産の所有権は買主に移行します。
「家の売却」に関する記事はこちら
家を売却する流れや不動産会社の選び方、失敗しないポイントを徹底解説！
購入の流れ
不動産購入の流れは、次のとおりです。
STEP1.購入相談・資金計画
不動産の購入も、まず不動産会社に相談することから始まります。不動産購入で重要なのは、資金計画を立てることです。「借り入れられる額」ではなく「返済できる額」の融資を受け、自己資金比率を決め、物件の予算を決めていきます。
STEP2.内見
希望条件に合った物件が見つかったら「内見」をします。内見とは、実際に物件を見に行くことを指します。図面や写真ではわからない天井高や収納の奥行き、窓からの景色、劣化状況などを確認しましょう。
「内見」に関する記事はこちら
内見とは？内覧との違いや持ち物・流れ・確認することを解説
STEP3.購入申し込み
購入を決めた物件の売主に「買い付け証明書」や「購入申込書」という書類を提出します。これらの書類は、購入の意思や希望の条件を売主に伝えるためのものです。
申し込みの段階ではまだ購入できることは決まっておらず、これらの書類の提出をもって契約条件の交渉が始まり、双方が条件に納得したら契約の運びとなります。
「買い付け証明書」に関する記事はこちら
不動産売買の買い付け証明書の法的効力は？キャンセルの可否も解説
STEP4.売買契約の締結
売買契約時には「重要事項説明書」の読み合わせがあります。重要事項説明書とは、取引や物件に関する重要事項がまとめられた書面です。
「重要事項説明書」に関する記事はこちら
重要事項説明書の記載事項とチェックポイントまとめ
重要事項説明書および売買契約書の内容の確認が終われば、契約書に署名・捺印し、手付金を売主に支払います。
「手付金」に関する記事はこちら
不動産売買の手付金とは？相場や役割、支払い方法を解説
STEP5.残代金決済・物件引き渡し
住宅ローンを組む場合は、売買契約から残代金決済までの間に、ローンの申し込み手続きをします。
「残代金」とは手付金を除いた売買代金です。残代金を売主に支払い、所有権移転手続きを行います。
「不動産購入の流れ」に関する記事はこちら
【マイホーム購入マニュアル】流れ・費用・物件の選び方を完全ガイド
不動産売買に必要な書類
不動産の売買では、契約や物件の引き渡し、登記手続きなどをする際にさまざまな書類が必要になります。必要書類は、手元にあるものから役所で取得しなければならないものまで多岐にわたります。
売却に必要な書類
不動産の売却に必要な書類は、以下のとおりです。
- 登記識別情報・権利証
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 住宅ローン残高証明書
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 測量図（土地・戸建て）
- 公図（土地・戸建て）
- 検査済証（戸建て）
- 建物図面（戸建て）
- 管理規約・使用細則（マンション）
- 管理費・修繕積立金がわかる書類（マンション）
不動産の購入に必要な書類と比べて数が多いですが、売却活動を始めるときに必要になる書類は一部です。必要なタイミングで不動産会社がアナウンスしてくれるため、順を追って用意していけば問題ありません。
「不動産売却に必要な書類」に関する記事はこちら
家の売却で必要な書類とは？ 売却時と確定申告時に分けて解説
購入に必要な書類
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住民票
- 源泉徴収票・所得証明書
- 返済口座通帳
不動産の購入に必要な書類は、売却と比べるとそう多くありません。印鑑証明書や源泉徴収票は売買契約以降に必要となる書類のため、相談時に用意する必要はありません。
不動産売買にかかる諸費用
不動産売買には諸費用がかかります。不動産の売却にかかる諸費用は売却金額の4％程度、購入時にかかる諸費用は購入金額の7〜10％程度です。
売却にかかる諸費用
不動産売却には、次のような諸費用がかかります。仲介による売却で必ずかかる費用は、次のうち仲介手数料と印紙税のみ。その他は、状況によってかかる可能性のある費用です。
| 諸費用 | 内容 |
| 仲介手数料 | 仲介した不動産会社に支払う成功報酬 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に課される税金 |
| 抵当権抹消費用 | 抵当権抹消に対して課される登録免許税と司法書士報酬 |
| 住宅ローン完済手数料 | 金融機関に支払う手数料 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対して課される税金 |
仲介手数料
仲介手数料は、仲介をする不動産会社に支払う成功報酬です。売買代金800万円超の不動産の仲介手数料上限額は、次の計算式で求められます。
仲介手数料の上限額＝売買代金×3%+6万円（+税）
「仲介手数料」に関する記事はこちら
不動産売買の仲介手数料の計算方法は？ 支払い時期や費用を抑える方法も解説
印紙税
不動産の売買契約書は、印紙税が課税される文書です。下記のように、売買代金に応じた税額が課されます。
| 売買代金 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
2027年3月31日までに作成される売買契約書は、表右の軽減税率が適用となります。なお、契約書を発行しない電子契約の場合、印紙税は課されません。
「印紙税」に関する記事はこちら
不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説
抵当権抹消費用
売買代金を充てて住宅ローンを完済する場合は、抵当権を抹消するための費用がかかります。抵当権とは、ローンを組んでいる金融機関が不動産に対して設定している権利です。
抵当権抹消費用の内訳は、次のとおりです。
登録免許税
抵当権抹消には、登録免許税が課されます。税額は、不動産1つにつき1,000円。土地一筆と建物の場合は2,000円が課されます。
司法書士報酬
抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬の相場は、2万円前後です。
「抵当権抹消」に関する記事はこちら
抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説
住宅ローン完済手数料
住宅ローンを完済する際に手数料がかかる金融機関も少なくありません。金額は金融機関次第ですが、1〜5万円程度であることが多いようです。
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して譲渡所得（売却益）がでた場合、所得税と住民税が課されます。これらを総称して譲渡所得税といいます。
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって次のように異なります。
| 所有期間 | 税率 |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 20.315％（所得税15.315％・住民税5％） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 39.63％（所得税30.63％・住民税9％） |
なお、所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点のものを指しますのでご注意ください。
譲渡所得が生じた場合と控除特例の適用を受ける場合は、売却した年の翌年の確定申告をする必要があります。
「確定申告」に関する記事はこちら
不動産売却時に確定申告が必要なケースと確定申告の方法について解説
購入にかかる諸費用
不動産の購入には、次のような諸費用がかかります。
| 諸費用 | 費用の概要・目安 |
| 仲介手数料 | 仲介した不動産会社に支払う成功報酬 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に課される税金 |
| ローン費用 | 印紙税・ローン事務手数料・保証料・団信保険料 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・抵当権設定登記に対して課される登録免許税と司法書士報酬 |
| 不動産取得税 | 不動産の取得に対して課される税金 |
| 各種精算金 | 管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税の清算金 |
仲介手数料
仲介手数料は、仲介をする不動産会社に支払う成功報酬です。売買代金800万円超の不動産の仲介手数料上限額は、次の計算式で求められます。
仲介手数料の上限額＝売買代金×3%+6万円（+税）
印紙税
不動産の売買契約書は、印紙税が課税される文書です。下記のように、売買代金に応じた税額が課されます。
| 売買代金 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
2027年3月31日までに作成される売買契約書は、表右の軽減税率が適用となります。なお、契約書を発行しない電子契約の場合、印紙税は課されません。
ローン費用
融資を組んで不動産を購入する場合は、以下のような費用が必要です。
印紙税
金融機関との間で締結する金銭消費貸借契約書には、印紙税が課されます。税額は、以下のとおりです。なお、不動産売買契約書のような軽減税率はありません。
| 契約金額 | 税額 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 |
ローン事務手数料
融資実行のために金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関によって異なりますが、定率型の場合は融資額の2.2％、定額型の場合は3〜5万円程度のようです。
ローン保証料
万一、ローンの返済が滞ってしまった場合に備えて、保障会社と締結する保証契約にかかる手数料です。保証料の支払い方法は「前払い型」と「金利上乗せ型」の2つ。前払い型の場合は契約時に数十万円程度を支払います。金利上乗せ型の場合は、0.2％程度、金利が上乗せされます。金額や割合は金融機関によって異なります。
団体信用生命保険料
債務者に万一のことがあったときに住宅ローン残高がゼロになる「団体信用生命保険」の保険料です。保険料の支払い方法は金利上乗せ型が一般的で、上乗せされる金利は0.1〜0.3％が相場です。
登記費用
所有権を買主に移転する「所有権移転登記」、融資を受けた場合の「抵当権設定登記」には登録免許税が課されます。
税額の算式および税率は、以下のとおりです。
所有権移転・所有権保存登記の登録免許税額＝課税標準×税率抵当権設定登記の登録免許税額＝借入額×税率
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率 | 軽減措置の適用期限 |
| 所有権移転（土地） | 2.0％ | 1.5％ | 2026年3月31日 |
| 所有権移転（中古建物） | 2.0％ | 0.3％ | 2027年3月31日 |
| 抵当権設定 | 0.4％ | 0.1％ |
登記手続きをしてくれる司法書士に支払う報酬額の目安は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記：5〜10万円程度
- 抵当権設定登記：4〜7万円程度
「登記費用」に関する記事はこちら
不動産の登記費用の相場は？【計算シミュレーション付き】
不動産取得税
不動産の取得に対しても税金が課されます。不動産取得税額の算式および税率は、以下のとおりです。
不動産取得税額＝課税標準×税率
本則税率は4％ですが、土地については2027年3月31日まで3％に軽減します。また、以下の建物は課税標準から一定の金額が控除されます。
【中古住宅の課税標準控除額】
| 新築された日 | 控除額 |
| 1997年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 1989年4月1日 〜 1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1985年7月1日 ～ 1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年7月1日 ～ 1985年6月30日 | 420万円 |
| 1976年1月1日 ～ 1981年6月30日 | 350万円 |
| 1973年1月1日 ～ 1975年12月31日 | 230万円 |
| 1964年1月1日 ～ 1972年12月31日 | 150万円 |
| 1954年7月1日 ～ 1963年12月31日 | 100万円 |
「不動産取得税」に関する記事はこちら
不動産取得税はいくらかかる？計算方法や軽減措置についても解説！
各種精算金
引き渡しを受けた月のマンションの管理費や修繕積立金は、売主が支払っています。同様に、引き渡しを受けた年の固定資産税・都市計画税は、売主が納税しているため、引き渡し日を起算として日割り計算し、清算金を売主に支払います。
まとめ
不動産売買の基礎知識として、流れや必要書類、諸費用について解説しました。不動産売買に際して知っておくべきことや注意点は少なくありませんが、まずは大まかな知識を身につけることが大切です。
不動産会社に仲介を依頼すれば、不動産売買に関する不安や疑問を解消してくれます。その時々で必要な書類や費用もアナウンスしてくれるため、安心して不動産売買に臨みましょう。
この記事のポイント
- 不動産売買はどのように進んでいくの？
売却も購入も、まずは不動産会社に相談することからスタートします。意向は、内見、申し込み、売買契約、引き渡しという流れです。
詳しくは「不動産売買の流れ」をご覧ください。- 不動産売買ではどのような書類が必要なの？
不動産の売買では、契約や物件の引き渡し、登記手続きなどをする際にさまざまな書類が必要になります。
詳しくは「不動産売買に必要な書類」をご覧ください。
- 不動産売買にかかる費用はどれくらい？
不動産の売却にかかる諸費用は売却金額の4％程度、購入時にかかる諸費用は購入金額の7〜10％程度です。
詳しくは「不動産売買にかかる諸費用」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
不動産という高額な資産の売買は、その後の人生を大きく左右する一大イベントです。緊張や不安もあるかもしれませんが、安心・安全に取引してもらうために不動産会社が存在しています。わからないことがあれば、些細なことでも不動産会社の担当者に聞きましょう。そのときの対応力も、不動産会社を見極めるための要素の一つとなります。
今売ったらどのくらいの金額で売れるんだろう？
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