住宅ローンを一括返済できない家を売却するにはどうすればいい？ 対処法と注意点を解説

住宅ローンを組んで購入した家を売却したいけれど、一括返済できる資金がないと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。住宅ローンの残債がある状態で家を売却するのは一見難しそうに見えますが、適切な方法を選べばスムーズに売却を進めることができます。

この記事では、住宅ローンを一括返済できない場合の家の売却方法とその注意点について詳しく解説します。

原則的に住宅ローンの一括返済は売却の必須要件

住宅ローンが残っている家を売却する場合、不動産に設定されている抵当権を抹消するために、原則として住宅ローンの一括返済が必要です。抵当権が残ったままでは、新しい所有者に所有権を完全に移転できないため、売却が困難になります。ここでは、抵当権の概要をはじめ、アンダーローンとオーバーローンの違いについて説明します。

抵当権とは？

抵当権は、住宅ローンなどの債務を担保するための不動産上の権利です。ローン契約時に設定した旨が不動産登記簿に記載され、債務者が返済を滞った場合に抵当権者（通常は金融機関）がその不動産を処分して債権を回収できます。抵当権があっても不動産の使用・収益はできるものの、売却時や新たに担保として使う際に制限がかかる点に注意が必要です。なお、これらの制限は住宅ローンを完済して抵当権が抹消されるとなくなります。

・「抵当権」に関する記事はこちら 抵当権をわかりやすく解説！設定・抹消手続きの流れと不動産の売却方法

「アンダーローン」の家は問題なく売却可能

「アンダーローン」とは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態のことです。売却代金で住宅ローンの残債を完済できるため、金融機関の同意を得やすく、抵当権の抹消も問題なく行えます。諸費用を差し引いて残った額は利益となるため、新居の購入や引っ越しの費用に充てることが可能です。ただし、売却に際しては仲介手数料や税金などの諸経費がかかるため、これらを考慮して売却価格を設定する必要があります。

「オーバーローン」の家も自己資金を充当すれば売却できる

「オーバーローン」とは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る状態のことです。売却はより複雑になるものの、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンの残債を完済すれば、抵当権を抹消できます。その際、自己資金を用いることで他の資金繰りに影響がないかどうか慎重に検討しましょう。

・「オーバーローン」に関する記事はこちら オーバーローンとは？住宅ローンと財産分与のトラブル解決方法を解説

住宅ローンの一括返済なしに家を売却する方法1.住み替えローン

一括返済なしに家を売却する方法として挙げられるのが、住み替えローンです。概要やメリット・デメリット、注意点について解説します。

住み替えローンとは

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新しい家の購入資金をまとめて借り入れることができる方法です。通常、住宅ローンが残っている家を売却するには、まず一括返済が必要ですが、住み替えローンを利用すればその手続きを省略できます。

・「住み替えローン」に関する記事はこちら 家の買換えで知っておきたいことを解説！住み替えローンやつなぎ融資についても紹介

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンの主なメリットは、残債があっても希望のタイミングで住み替えが可能であることです。特に、仮住まいの費用や二度の引っ越し費用を節約できる点は大きな利点でしょう。一方、デメリットとしては、借入額が大きくなり家計への負担が大きくなることが挙げられます。また、審査基準が通常のローンより厳しいため、事前に十分な準備をすることが欠かせません。

住み替えローンを利用するときの注意点

住み替えローンを利用する際は、現在の住宅の売却と新しい住宅の購入のタイミングを慎重に調整する必要があります。また、新しいローンの総額や返済期間、金利条件などを十分に検討し、長期的な視点で計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンの一括返済なしに家を売却する方法2.任意売却

一括返済なしに家を売却する方法として、任意売却もひとつの手です。概要やメリット・デメリット、注意点について解説します。

任意売却とは

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関と交渉して不動産を売却する方法です。金融機関の合意を得た上で、抵当権を解除し残債務を抱えたまま不動産を売却することができます。

・「任意売却」に関する記事はこちら 任意売却とは？競売や通常売却との違いやメリットとデメリットを解説

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットは、競売より高い価格で売却できる可能性があるほか、無理のない返済計画を金融機関から提案してもらえることです。しかしデメリットとしては、信用情報に影響が出ることや、金融機関との交渉が必要で手間がかかる点が挙げられます。

任意売却するときの注意点

任意売却を行う際は、売却までの期限が限られているため、迅速な対応が必要となる点に気をつけなくてはなりません。また、金融機関などの承諾を得る必要があり、手続きが複雑です。そのため、期限内に手続きを終えるための計画的な進行が求められます。

住宅ローンの返済が難しい場合の対応策

住宅ローンの返済が難しくなった場合、状況に応じて様々な対処法があります。以下に主な対応策を説明します。

金融機関に相談する

住宅ローンの返済が困難になった際には、まず金融機関に相談することが重要です。金融機関は顧客の状況に応じて、返済期間の延長や一時的な返済額の減額などの柔軟な対応をしてくれる場合があります。相談する際には、自身の収支状況や将来の見通しを正確に伝えた上で、金融機関との信頼関係を築くことを心がけましょう。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを新たな金融機関のローンに借り換える方法です。現在よりも低い金利や有利な条件で新たなローンを組むことで、毎月の返済額を減らせるでしょう。なお、借り換えには諸費用がかかるため、慎重に検討することが必要です。

・「住宅ローンの借り換え」に関する記事はこちら 住宅ローン借り換えのタイミングとメリット・デメリットについて

リースバック

リースバックは、自宅を売却して現金化し、その後も賃貸として住み続ける方法です。住宅ローンの負債を一括返済できるため、毎月の返済負担から解放されます。また、住み慣れた家に住み続けることができるので、生活環境の変化を最小限に抑えられるのもメリットです。

・東急リバブルの『リースバック』はこちら ・「リースバック」に関する記事はこちら リースバックの仕組みとは？メリットやデメリット、実際の取引の流れもわかりやすく解説

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは高齢者向けの金融商品で、自宅を担保にし、生活資金として融資を受ける方法です。自宅に住み続けながら融資を受けられるため、日常生活費や医療費を含めた老後資金に充てることができます。

・「リバースモーゲージ」に関する記事はこちら リバースモーゲージとは？基礎知識やメリット・デメリットなどを解説！

債務整理

債務整理は法律で認められた制度であり、主な種類は以下の3つです。

	概要
任意整理	債権者と交渉し返済条件を緩和してもらう
個人再生	裁判所を通じて借金を減額し、計画的な返済を目指す
自己破産	裁判所に申立て、借金を免除してもらう

それぞれ特徴が異なるため、仕組みを理解した上で適切な方法を選択することが大切です。なお、債務整理は信用情報に大きな影響を与えるため、慎重な判断が求められます。

まとめ

住宅ローンの一括返済ができなくても家を売却する主な方法として、住み替えローンと任意売却があります。住み替えローンは現在の住宅ローン残債と新居購入資金をまとめて借り入れる方法で、希望のタイミングでの住み替えが可能です。任意売却は金融機関の合意を得て不動産を売却する方法で、競売を回避できます。

今回の記事でお伝えしたように、それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、専門家や金融機関に相談しながら、自分の状況に最適な解決策を見つけることが大切です。

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