賃貸管理会社とは？　頼れる委託先の選び方を紹介

賃貸物件の管理から運営業務まで、幅広く賃貸経営をサポートしてくれるのが賃貸管理会社。初めて賃貸経営に挑戦する初心者オーナーから手間を省きたいベテランオーナーまで、さまざまなニーズに応えてくれる頼れる存在です。

賃貸管理会社へ業務を依頼することで、オーナーは具体的にどのようなメリットを得られるのでしょうか。今回は賃貸管理会社に依頼するメリットから注意点、依頼時の費用感についてご紹介します。

賃貸管理会社とは？

賃貸管理会社とは、賃貸経営の全般的なサポートを業務とする不動産会社です。

賃貸経営では、不動産を入居希望者に貸し出し家賃を受け取ることで収入を得られます。一度入居者が決まれば長い間収入を得続けられるため、資産運用方法のひとつとしても注目を集めています。

一方で、賃貸経営にはさまざまな業務があるため、物件の規模によっては未経験者が個人で対応するのは困難です。また、賃貸契約には民法を始めとした多くの法律が複雑に絡み合うことから、十分な知識を持たないオーナーは法的なトラブルに見舞われやすくなるというリスクも無視できません。

賃貸管理会社は、オーナーに代わり賃貸経営を一手に引き受ける賃貸のプロフェッショナルです。オーナーは管理委託費を支払い、物件の管理・運営を全て任せられるため、スムーズで安全な賃貸経営が可能となります。

賃貸仲介会社との違い

賃貸経営に関わる不動産会社のひとつに、賃貸仲介会社があります。賃貸仲介会社は、賃貸業務のひとつである仲介に特化した不動産会社です。

賃貸仲介には、以下の業務が含まれます。

• 入居者の募集
• 入居希望者の審査
• 入居希望者への入居サポート
• 賃貸借契約締結の手続き

賃貸仲介会社か仲介するのは、基本的に入居者の募集から契約までです。賃貸仲介会社は、入居後に建物を管理・運営する賃貸管理会社とは異なる業態の不動産会社です。ただ、仲介と管理は必ずしも別の会社の業務であるわけではなく、集客から物件管理・退去の手続きまで一貫して対応する「仲介管理会社」という業態もあります。

管理委託費はいくらから？

管理業務を賃貸管理会社に委託する際には、オーナーは賃貸管理会社に「管理委託費」「管理手数料」と呼ばれる報酬を支払う必要があります。多くの賃貸管理会社では料金を月額に設定しており、月々に受け取る家賃から一定割合を管理委託費として支払います。

管理委託費の委託費の相場は、月額家賃の5%前後が一般的な相場です。一方で、近年は1～3%程度の低料率や「1戸あたり○○円」と定額制に設定する会社も増えています。管理委託費は長く支払い続ける費用であるため、安く抑えられるのは大変魅力的です。

しかし、オプションやプランによってかえって高額になる賃貸管理会社もあるため、標準プランの安さだけで選ぶのは得策ではありません。また、依頼したい業務に対応していない会社もありますので、手数料の安さだけを判断基準にせず、業務内容や対応の質を含めた総合的な判断を行うように注意しましょう。

・「管理会社 相場」に関する記事はこちら 不動産管理におけるPM、BMとは？それぞれの違いや管理会社の相場を解説

賃貸管理会社に委託できる業務

賃貸管理会社は、賃借人が入居した後の建物や契約等の管理を行う会社です。管理業務を委託する場合には、どのような業務に対応してくれるのでしょうか。

建物の管理

共用部の清掃や法定点検といった建物の管理を行います。各部屋の設備修繕やリフォームといった大がかりな工事から、廊下やエントランスの電球交換といった細やかな対応まで幅広く行います。

家賃の集金

物件オーナーに代わり、入居者から家賃の集金を行います。住民からの家賃の入金先には賃貸管理会社の口座を指定するのが一般的であり、集めた家賃から管理委託料を差し引いた金額をオーナーの口座に入金します。

また、家賃滞納が発生した場合の督促業務も賃貸管理会社の業務のひとつです。借主が家賃保証会社へ加入している場合は賃貸管理会社が督促することはありませんが、保証会社を使わずに保証人を立てる契約の場合は、賃貸管理会社が入居者への督促から連帯保証人への連絡まで一貫して対応します。

入居者トラブルの対応

騒音や悪臭、上階からの水漏れなど、入居者が引き起こしたトラブルの解決も賃貸管理会社の役割です。トラブルへの対応が遅れるほど問題は悪化しやすく、クレームが尾を引いた結果、優良な住民が退去してしまう場合もあります。

残念ながら、賃貸トラブルに慣れていないオーナーが解決に乗り出しても、長引く問題に疲弊してしまうケースは少なくありません。時間的にも精神的にも大変なプレッシャーとなりますので、優先して賃貸管理会社に対応を依頼したい項目といえます。

退去時の立会い、精算、原状回復

賃貸管理会社は、入居者の退去手続きの代行を行います。退去時の立ち会いだけでなく、トラブルになりやすい敷金精算を適切に行ってしてくれますので、オーナーと入居者が直接交渉する必要はありません。

次の入居者が入るまでに行う原状回復工事の手配も、賃貸管理会社に任せることが可能です。なお、国土交通省が発表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」ではオーナーが負担すべき原状回復の範囲も定められていますので、こちらも参考にしながら賃貸管理会社の見積もりを取りましょう。

賃貸契約の更新

最初の入居に関する手続きは賃貸仲介会社の役割ですが、契約更新は賃貸管理会社が行います。普通借家契約では一般的に2年ごとの契約更新が多く、賃貸管理会社は契約更新のタイミングに合わせて事前に入居者へ案内を送り、契約更新の手続きを進めます。

原則としてオーナーは手続きの手配関与しませんが、オーナーの署名捺印も必要なため、入居者の契約更新時期は気にしておくようにしましょう。

賃貸住宅の管理を委託するメリット

オーナーが管理業務を手放せる賃貸委託管理会社への委託には、具体的にどのようなメリットが考えられるのでしょうか。

オーナーの業務負担が下がる

賃貸物件の管理は、前述のように多岐に渡る業務が存在します。複数の部屋がある物件の管理をオーナー個人が行おうとすると、大変な労力が必要であるだけでなく、いつ住民から呼び出されるか分からない時間的なプレッシャーも発生します。

賃貸管理会社へ管理業務を委託するならば、オーナーは自分で物件の面倒を見る必要がなくなります。全ての時間において賃貸管理会社が対応してくれるため、管理業務に時間を拘束されることもありません。また、オーナーの自宅から離れている物件の管理も手放せますので、オーナーにかかる業務負担を大幅に削減できるでしょう。

トラブルを未然に防げることも

集合住宅は多くの人が同じ建物に住む物件です。生活のリズムや周囲への迷惑に対する感覚が異なるため、どのような賃貸物件でも大なり小なりトラブルは発生するものです。

多くの賃貸管理会社は、さまざまな形態の賃貸物件を管理した豊富な経験を持っています。トラブル対応に対する知見も豊富であり、オーナーが予測できないようなトラブルを未然に防ぐことも期待できます。トラブルの少ない物件は住民の満足度も高く長期契約も増えますので、賃貸管理会社への委託には大きなメリットを感じられるでしょう。

トラブル発生時のストレスも軽減する

賃貸管理会社は多くのトラブルを未然に防いでくれますが、残念ながら100%、トラブルを防いでくれるとは限りません。どれだけ手を尽くしても起きてしまうトラブルもありますが、そうした突発的なトラブルへの対処も、賃貸管理会社に委託すればオーナー自身が行う必要はありません。

仮にトラブルが長期化したとしても、オーナーは直接対応する必要はなく、賃貸管理会社から報告を受けるだけです。全く心配が無くなるわけではありませんが、自分でトラブルに立ち向かうケースに比べれば、ストレスは非常に小さくなるでしょう。普段の生活の中で常にトラブルに気を揉み続ける必要がなくなるだけでも、賃貸管理会社に管理を委託する価値はあるといえます。

賃貸管理会社の選ぶときにチェックしておきたいポイント

賃貸管理会社は、大手不動産企業のグループ会社から街の中小企業まで、さまざまな会社が存在しています。必ずしも大手を選べば安心というわけではなく、依頼したい業務内容や委託費用など、自分の物件に適した賃貸管理会社を選ぶのが重要です。ここでは賃貸管理会社を選ぶ際にチェックしておきたいいくつかのポイントをご紹介します。

管理実績

賃貸管理会社の質を測るわかりやすい指標が管理実績です。過去から現在に至るまでどのような物件を管理してきたのかの情報を収集し、比較検討するとよいでしょう。

実績の調査は営業担当者に直接確認するだけでなく、信用調査会社を利用するのも有効な手段です。また費用をかけたくないなら「賃貸管理会社名　評判」といったキーワードで検索し、口コミを見るのもよいでしょう。ただし、ネットの口コミは主観的な意見も多いため、できるだけ管理実績の数や支払い遅れの有無など、客観的な事実のみを参考にするのをオススメします。

入居率

管理業務を委託するからには、満室状態を少しでも長く保ってもらいたいものです。管理会社を選ぶ際には、管理物件にどれだけ住民が入居しているかを表す「入居率」を参考にするとよいでしょう。

入居率は集合住宅の全部屋のうち、入居者がいる部屋を指す割合です。賃貸管理会社によって算出方法が異なるため、全ての会社の入居率を同じ条件で比較することはできません。しかし、入居率を公開している賃貸管理会社は自社の管理に自信があるといえますので、自社サイト上で入居率を公開している会社から優先的に検討するのをオススメします。

得意とするエリアや物件種別

不動産会社の多くは地域密着型の事業を展開しています。賃貸管理会社も例外ではなく、中小企業であっても地域との繋がりが強く、大手にはないサービスを展開している賃貸管理会社も少なくありません。

また、管理対象をマンションに限定するような物件種別特化型の賃貸管理会社も多く存在します。所有する物件がアパートなら、アパートの管理を得意とする賃貸管理会社を選ぶことで、手頃な管理手数料で満足できる管理が期待できるでしょう。

高い集客力や組織的な管理といった大手ならではの強みもありますが、地域に精通し特定の形態に特化する中小だから得られるメリットもありますので、賃貸管理会社の得意分野と物件の条件が合致するように選ぶことが大切です。

担当者

賃貸経営は、数年から数十年といった長いスパンで行う事業です。そのため賃貸管理会社に管理を委託すれば、自然に担当者との付き合いも長くなります。

賃貸管理の委託は、担当者の質によって成否が大きく分かれるといっても過言ではありません。特に連絡に対する反応の早さは重要であり、連絡から1日以上返答がないような担当者がついてしまうと、対応が遅れ住民の不満が募るといった問題が起きやすくなるでしょう。

また、空き部屋が増えたときに積極的に対策を提案してくれるなど、積極性の有無も重要な担当者の性質です。賃貸管理会社選びの際には、返信にどの程度の時間がかかり、オーナーとはどれくらいの頻度で連絡を取り合ってくれるのか、コミュニケーションの速度と密度についてヒアリングしておくとよいでしょう。

まとめ

賃貸物件の管理は、専門的な知識を求められる業務が多岐にわたります。賃貸経営初心者や副業オーナー、遠方物件のオーナーである場合など、自身で物件を管理するのが難しい場合には賃貸管理会社への委託を検討しましょう。

賃貸管理会社には、会社ごとに異なる特徴があります。地域や物件種別に特化した中小から、豊富な経験であらゆるケースに対応できる大手まで、得意とする分野はさまざまです。大手だからといって最も優れているとは限らず、また中小だからといって質が悪いわけでもありません。安心して頼れる賃貸管理会社に委託できるよう、自分の物件に必要な管理業務を見極めましょう。

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