延べ床面積とは？階段やバルコニーも含まれる？住まいに必要な広さや平均的な面積を解説

家の広さは、2LDKや3LDKといった間取り表記のほうが分かりやすいものの、正確な家の広さを把握するには、延べ床面積を知る必要があります。

この記事では、延べ床面積や床面積、敷地面積などとの違い、延べ床面積には含まれない部分について解説。また、住まいに必要な広さや平均的な面積についても解説します。

延べ床面積とは？床面積・敷地面積・建坪などとの違いは？

延べ床面積とは、各階の床面積を合計した建物全体の床面積を示します。戸建ての場合は、1階から上階までの床面積の合計、マンションの場合は、棟全体の床面積の合計です。
面積を表す用語は他にもあり、その一部を解説します。

床面積とは

床面積とは、室内の床部分の面積を指します。
居住を目的とする空間は、基本的に床面積に算入されますが、居住目的でない、または屋外とみなされる空間に関しては、床面積に算入されない場合もあります。

敷地面積とは

敷地面積とは、建物を建てる土地全体の広さのことです。庭や駐車スペースなども敷地面積に含まれます。

建築基準法では、敷地面積は「敷地の水平投影面積による」とされています。これは、敷地に傾斜があったとしても、土地が水平であると仮定して面積を測るものです。

参考：建築基準法施行令第2条

建坪とは

建築面積は通常「㎡（平方メートル）」で表記されますが、坪数で表記したものが「建坪」です。
1坪は、約3.3㎡に換算されますが、登記や契約書といった公的な書類は「㎡（平方メートル）」で表記しなくてはなりません。

・「建坪」に関する記事はこちら 建坪とは？床面積や建ぺい率との関係、2階建ての場合についても解説

建築面積とは

建築面積とは、建物を真上から見たときの面積のことです。
建築物は多くの場合1階が一番広いため、1階の面積が建築面積になることがほとんどですが、2階の面積のほうが広い場合は、2階の面積が建築面積に該当します。

専有面積とは

専有面積とは、マンションやアパートなどの共同住宅において、居住者が専有して使える面積を指します。玄関ポーチやバルコニーは、共用部のため専有面積には含まれません。

・「専有面積」に関する記事はこちら 専有面積とは？マンション選びで知っておきたい計算方法

階段や屋上、バルコニーも含まれる？延べ床面積に含まれないもの

延べ床面積に含まれるのは、居住・娯楽・作業などを目的とした空間です。居住目的でない空間、屋外とみなされる空間は、延べ床面積に含まれない場合があります。その空間を有効活用することで、家を広く見せたり、使える場所を増やしたりすることが可能です。

外部階段・屋上

家の中の階段は床面積に含まれますが、屋外の階段は以下の要件を満たせば、延べ床面積には含まれません。

• 階段長さの1/2以上が外部に開放されていること
• 階段天井から手すり・壁までの高さが1.1m以上、なおかつ、階段部分の外部に開放されている部分が天井高さの1/2以上あること

また、屋上は延べ床面積には含まれません。

バルコニー・ベランダ

バルコニーやベランダは、外気に開放された高さが1.1m以上、なおかつ、外壁からの出幅が2m以下であれば、延べ床面積に算入されません。2mあれば、小さめのテーブルとチェアを置いて、くつろぐスペースとして活用できます。

玄関ポーチ

玄関ポーチは、原則として床面積に算入しないとされていますが、屋内的用途に供する部分は、床面積に算入するとされています。屋内用途に供するとは、たとえば物品の保管や格納、作業、集会、娯楽などのスペースに使用することを指します。

ロフト・屋根裏収納

ロフトや屋根裏収納は、以下の要件を満たせば延べ床面積には算入されません。使用頻度の低い物の収納場所として活用できます。

• ロフト・屋根裏収納の面積が、設置する階の床面積の1/2であること
• ロフト・屋根裏収納の天井高が1.4m以下であること
• はしごが固定されていないこと

吹き抜け

開放感のある吹き抜けは、家を広く見せるのに効果的です。吹き抜けは、延べ床面積には含まれないため、上手に活用しましょう。

出窓

出窓は、以下の要件を満たせば延べ床面積に算入されません。日当たりがよい窓辺は、観葉植物やインテリアを飾るスペースとして活用できます。

• 床から出窓下までの高さが30cm以上あること
• 周囲の外壁面からの水平距離が50cm未満であること
• 見付け面積の1/2以上が窓であること

参考：床面積の算定方法について（国土交通省）

生活に必要な専有面積・延べ床面積はどれくらい？

住まいに必要な広さは、人それぞれの考え方がありますが、「住生活基本計画」では居住面積水準により目安を示しています。居住面積水準は「最低居住面積水準」と「誘導居住面積水準」に分かれます。

最低居住面積水準とは、健康で文化的な生活をする上で必要となる最低限の面積のことです。誘導居住面積水準とは、多様なライフスタイルに対応できるゆとりのある面積を指します。

さらに、誘導居住面積水準は、都心周辺の共同住宅を想定した「都市居住型」と郊外や都市部以外を想定した「一般型」に分かれます。

参考：https://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75.pdf

1人暮らしに必要とされる居住面積

1人暮らし（単身世帯）に必要とされる居住面積は、最低居住面積水準で25㎡。誘導居住面積水準の都市居住型で40㎡、一般型の場合では55㎡とされています。

2人暮らしに必要とされる居住面積

2人暮らしに必要とされる居住面積は、最低居住面積水準で30㎡。誘導居住面積水準の都市居住型で55㎡、一般型の場合では75㎡とされています。

4人暮らしに必要とされる居住面積

4人暮らしに必要とされる居住面積は、最低居住面積水準で50㎡。誘導居住面積水準の都市居住型で95㎡、一般型の場合では125㎡とされています。

・「ファミリー向けの物件特集」はこちら

マンション・一戸建ての平均的な専有面積・延べ床面積はどれくらい？

居住面積水準により、生活に必要な面積の目安が分かりますが、実際に売買されているマンションの専有面積や一戸建ての延べ床面積はどのくらいなのでしょうか。

マンション

首都圏における、2023年新築マンションの平均的な専有面積は、66.08㎡。中古マンションは、63.63㎡となっています。

居住面積水準から見ると、2人暮らしの場合にはゆとりがある反面、3～4人暮らしのファミリー世帯の場合では、ややコンパクトに感じられる広さとなっています。

出典：全国 新築分譲マンション市場動向 2023 年（株式会社不動産経済研究所）
出典：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

戸建て

首都圏における、2023年新築戸建ての平均的な延べ床面積（建物面積）は、98.83㎡。中古戸建の平均的な延べ床面積は、103.96㎡となっています。

いずれも、誘導居住面積水準の都市居住型と一般型の中間に位置し、ファミリー世帯でもある程度のゆとりを持って暮らせる面積と言えるでしょう。

出典：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

まとめ

延べ床面積は、各階の床面積を合計した建物全体の床面積を示します。延べ床面積に含まれない吹き抜けやバルコニーなどを上手く活用すれば、家を広く見せることも可能です。

家の広さに迷うときは、住生活基本計画の居住面積水準を参考にしましょう。また、実際に売買されているマンションの専有面積や一戸建ての延べ床面積は、平均的な面積を知る指標になります。

物件探しや売却がもっと便利に。

無料登録で最新物件情報をお届けいたします。

Myリバブルのサービス詳細はこちら