不動産売却でよくある不安や悩みとは？対応策を知って安心・安全な取引をしよう

不動産の売却は、多くの方にとって生涯で1度や2度あるかないかの経験です。その一方で、人生に与える影響は非常に大きいため、売却前に不安を感じているのではないでしょうか？わからないのは当然であり、恥じることではありません。

この記事では、不動産売却でよく見られる不安や悩みとともに対応策を解説します。不動産の売却に少しでも不安を感じている方は、ぜひご一読ください。

不動産売却でよく見られる不安

多くの売主が抱える不安として、まず「いつ・いくらで売れるかわからない」「売れなかったらどうしよう……」というものが挙げられます。不動産には定価がなく、売主が自由に売り出し価格を決めることができますが、もちろん買主に「高すぎる」と思われれば売れません。

まずは、売却する不動産にどれくらいの価値があるのかを知り、売りたいタイミングまでに売却できるよう、売り出し価格や売り方を検討する必要があります。

いくらで売れるのかわからない

不動産がいくらで売れるかどうかは、売却や住み替えの可否を分ける重要な問題です。住宅ローンが残っている場合は、基本的にローンを完済しなければ売却できません。住み替えとなると、今のお住まいがいくらで売れるかによって新居の予算も変わってくるため、いくらで売れるか予想しておく必要があります。

対応策

不動産会社の仲介によって不動産を売る場合、いくらで売れるかは売却するときまでわかりません。不動産の売り出し価格は自分で決めることができますが、売買金額には買主の合意が必要だからです。

とはいえ、売却金額の目安については、売る前にある程度、把握できます。最も簡単な方法は、不動産ポータルサイトで自分が売ろうとしている不動産に類似する条件の物件の売り出し価格を調べることです。「売り出し価格＝売買金額」ではないものの、おおよその目安はつくはずです。

類似する条件の物件が実際に売買された金額を調べたい場合は「不動産情報ライブラリ」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」といったWebサイトを活用してみましょう。

本格的に不動産の売却を考えている方は、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定も売却金額を保証するものではありませんが、不動産会社は物件の条件や状態、市況、取引事例、競合物件の有無などに鑑みながら査定額を算出するため、ここまで紹介した相場の調べ方の中でもより実態に近い数字を導き出せます。

どれくらいの期間で売れるの？

一都三県 中古住宅・土地の登録から成約に至るまでの日数

売れる金額だけでなく「期間」が気になる方も多いのではないでしょうか。東日本不動産流通機構によれば、2023年度に一都三県で成約にいたった中古マンション・中古戸建て・土地の平均成約期間は、いずれも80〜90日でした。

しかし、このデータはあくまで平均です。人気の高い物件は1ヶ月経たずして契約になることもありますし、逆に需要の低いエリアや状態が悪い不動産は半年、1年……と売れないこともあります。売却期間は、売却金額以上に予想が難しいといっても過言ではありません。

対応策

不動産を早く売るためのポイントは、適正価格で売り出したうえで、できる限り魅力的に見せることです。先述のとおり不動産の査定も絶対ではないため、売り出してみての反響次第では価格調整も求められます。売り出し開始から1ヶ月経っても内見希望が一度も入らない場合は、価格を見直すべきかもしれません。

一方、内見が多いのになかなか売れない場合は、内見で好印象を与えられていない可能性が考えられます。家の清掃や整理・整頓を徹底し、必要に応じて「ホームステージング」も検討しましょう。ホームステージングとは、売却する不動産をモデルルームのようにスタイリッシュに演出することで、中古住宅流通がさかんな米国では一般的な不動産売却方法です。

不動産を購入する人は、数百万円、数千万円の大きな買い物に際して、非常に慎重になっています。とはいえ、内見するということは、物件の条件や金額におおむね満足しているということです。内見時に「期待を超える感動」を与えられれば、購入を強く後押しできます。

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売れなかったらどうしよう

できる限り早く売りたいというのは売主共通の希望でしょうが、住み替えなどに際し「できる限り早く売りたい」「1ヶ月以内に売らないと新居が購入できない」といった事情を抱えている方も少なくありません。値下げやホームステージングなどをすれば、早く売れる可能性を高めることはできますが、早く売れる保証があるわけではありません。

対応策

住み替えなどで売却を急いでいる場合は「買取」や「売却保証」を検討してみましょう。買取とは、不動産会社に仲介して売るのではなく、直接買い取ってもらうという売却方法です。販売活動が不要なため早急に売却できることに加え、仲介手数料不要で現状のまま売却できるといったメリットもあります。

一方、売却保証とは、あらかじめ設定した期間内に売れなかった場合に限り、不動産会社に買い取ってもらうという売り方です。不確かな販売スケジュールが明確化するため、住み替えや売却が計画しやすくなります。

売却手続きが複雑そう

不動産を売る方の多くは、不動産売却を経験したことがありません。売却前に何を準備すればいいのか、売却中は何をどう判断すればいいのか、契約では何に気をつければいいのか……わからないことだらけで不安を感じているのではないでしょうか。

対応策

不動産を売却するまでの流れは、不動産の数だけ、取り引きする数だけ異なります。とはいえ、大枠はほぼ同じです。

1. 必要な書類、ローン残高の確認
2. 査定依頼
3. 売却に向けた営業活動
4. 内覧対応
5. 売買条件の交渉
6. 売買契約の締結
7. 家の引き渡し

不動産売却は、基本的に上記の流れで進みます。この流れを理解しておき、次の工程に必要な書類や費用を不動産会社に聞いておけば、安心して進められるはずです。

不動産会社では、多くの方が不安に感じる売却手続きについて、わかりやすいパンフレットやWeb記事を用意しているものです。こうしたものにも目を通し、それでも解消されない不安があれば、遠慮することなく不動産会社に伝えてみましょう。

不動産売却でよくあるお金の悩み

不動産売却では「お金」に関する悩みもよく見られます。不動産を売れば対価が得られますが「その対価で住宅ローンが完済できるだろうか」「諸費用や税金はいくらかかるのだろうか」と不安を感じている方は、以下を参考にしてみてください。

住宅ローンが完済できるかわからない

不動産は、基本的に住宅ローンを完済しなければ売却できません。これは、住宅ローン残債のある不動産には「抵当権」が設定されているためです。

抵当権とは、ローンを貸し出している金融機関が不動産に設定する権利です。金融機関は、債務者のローン返済が滞った場合、抵当権を行使して不動産を差し押さえることができます。

対応策

基本的には「いくらで売れるのかわからない」の対応策として挙げたように、売却前に相場の確認や査定依頼をして、売却金額を把握しておくことが大切です。「住宅ローンが完済できるかどうかギリギリ」「返済できる見込みがない」という場合は、任意売却や住み替えローンの利用を検討してみましょう。

任意売却とは、ローンを完済できない不動産を金融機関の承諾を得て売却することを指します。売却までの流れは一般的な不動産売却と大きく変わりませんが、販売活動の前に、金融機関にローンの完済なしに抵当権を抹消してもらえるよう交渉します。売却金額は、相場価格からやや落ちることがありますが、住宅ローンが返済できず競売になってしまった場合と比較すれば高く売れることに期待できます。

一方、住み替えローンとは、住宅ローンを完済できない住まいから新居に住み替えるときに利用できるローンです。本来、住宅ローンを完済できなければ不動産を売却することができませんが、住み替えローンでは新たに組む新居のローンと旧居のローン残債をまとめて借り入れることができます。これにより、旧居の抵当権は抹消されます。

ただし、新居の金額以上のローンを組むことになるため、利用するかどうかの判断は慎重に行うようにしましょう。また、新居の金額を超える融資という特性から、ローン審査は一般的な住宅ローンと比べて厳しい傾向にあります。希望すれば必ず利用できるわけではない点にも注意が必要です。

不動産売却にはどれくらいの費用がかかるの？

不動産を売却すると対価が得られますが、売却には諸費用がかかります。諸費用は、基本的に現金で用意する必要があります。不動産売却の諸費用は、売却金額の4%程度といわれています。3,000万円の不動産を売却した場合、100万円以上の諸費用がかかることもあります。

対応策

諸費用に不安を感じている場合は、何にどれくらいの費用がかかって、いつ支払うのかをあらかじめ把握しておくことが対応策となります。以下の表で、支払額や支払い時期の目安を確認しておきましょう。

諸費用	金額の目安	支払い時期
仲介手数料	売却金額×3%+6万円（税別）が上限	契約時・引渡時に半金ずつ支払うのが一般的（売買価格800万円以下の場合は仲介手数料33万円（税込み））
印紙税	1,000万円以上5,000万円以下：1万円 5,000万円以上1億円以下：3万円 その他の売買金額の印紙税は「マイホームの税金」からご確認ください	契約時
抵当権抹消費用（住宅ローンを完済する場合のみ）	登録免許税：不動産1個につき1,000円 司法書士報酬：1.5〜1.8万円程度	引渡時
住宅ローン完済手数料（住宅ローンを完済する場合のみ）	1〜5万円程度 （金融機関によって異なる）	引渡時

上記とは別に、不動産の状況に応じて次のような費用がかかる可能性があります。

• ハウスクリーニング費用
• 解体費用
• 廃棄物処分費用　など

これらの費用の要否は、不動産会社に確認しましょう。

税金が高額にならないか心配

不動産売却では、印紙税や登録免許税など諸経費としての税金のほかに「譲渡所得税」が課される場合があります。譲渡所得税とは、不動産を譲渡（≒売却）したときに得た所得に課される税金です。譲渡所得は、次の計算式で算出します。

譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費+譲渡費用）

• 譲渡収入金額：不動産の売却で得た金額
• 取得費：不動産を取得するときにかかった金額
• 譲渡費用：不動産の売却にかかった金額

譲渡所得にかかる税率は最大39.63％と、決して低くありません。

対応策

譲渡所得税は高額にもなり得ますが、マイホームや相続した実家を売却した際には、控除特例を適用することによって、税額をゼロにしたり、抑えたりすることができます。

譲渡所得が出そうな場合はあらかじめ控除特例の適用要件を確認しておき、控除特例を適用するために必要な確定申告の準備を進めておくことで安心できるはずです。

マイホームや相続した実家を売却したときに利用できる控除特例

状況	特例
住んでいた不動産を売却するときに利用できる税金控除特例	居住用財産の3000万円特別控除
	長期所有における軽減税率の特例
不動産売却で譲渡損失が出たときに利用できる税金控除特例	特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
	マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
相続した実家を売却するときに利用できる税金控除特例	相続空き家の3000万円特別控除
	取得費加算の特例

不動産売却の不安は不動産会社に相談！適切な選び方は？

ここまで不動産売却でよく見られる不安・悩みと対応策を紹介してきましたが、いずれも不動産会社に相談すれば解消できるものです。売主の不安に寄り添えないような不動産会社は、買主の不安にも寄り添えません。不動産会社を選ぶときには、自分の不安とともに買主の不安が解消できるスキルや人間性、体制があるかどうか確認しましょう。

売却不動産のエリア・物件種別の実績が豊富かどうか

不動産は、エリアや物件種別によって市況やニーズ、アピールポイントなどが異なります。一口に「不動産会社」といっても、投資物件をメインに扱っている不動産会社もあります。また、多くの不動産会社が対応エリアを限定しています。

買主は、資金計画や劣化状況など中古住宅でよく見られる不安の解消だけでなく、地域特有の法令上の制限やそのエリアの将来性、類似する条件の他の物件などの情報を求めているものです。売却する不動産のエリア・物件種別の実績が豊富な不動産会社であれば、買主の悩みや不安も解消されやすく、その分、物件の魅力も伝わりやすくなると考えられます。

加えて、深いマーケットの理解を根拠とした査定額の精度の高さや実態に沿った販売戦略の提案に期待できるため、売主の不安も解消されやすいといえるでしょう。

不動産会社の担当者もチェック！

いくら知識や実績があっても「売主・買主の不安を解消したい」「安心して取り引きしてもらいたい」という気持ちがなければ、手厚いサポートはできません。不動産会社を見極めるうえでは、担当者の人間性もチェックしておきましょう。

査定依頼から査定時の提示までの過程で、担当者と電話やメールをやり取りしたり、対面する機会があります。このときに違和感を感じるようであれば、売却活動が進むにつれ、その違和感は大きくなっていくおそれがあります。

不動産売却の不安を解消し、できる限り好条件で売却するには、不動産会社の知識やノウハウが不可欠ですが、好感の持てる担当者、相性の良い担当者と一緒であれば、気持ち良く、前向きに不動産売却に臨めるはずです。

無料の税理士相談・法律相談があるとなお安心

不動産売却に際し、相続や離婚、税金などに問題や課題を抱えている場合は、税理士や弁護士と提携している不動産会社を選ぶとなお安心できるでしょう。不動産会社の担当者も一定の法律・税務の知識を有していますが、基本的には不動産売買に関するものです。

相続税や共有者との関係に不安がある場合は、税理士や弁護士に相談することで、スムーズな解決とその後のリスク回避に期待できます。

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まとめ

あまり経験することのない不動産の売却で、不安を感じるのは当然です。大切なのは、不安を不安のままにしないこと。売主の不安を解消することも、不動産会社の大切な役割です。さらに、売主の不安を解消できる不動産会社は、買主の不安に寄り添い、物件の魅力を最大限アピールしてくれることにも期待できます。不動産会社を選ぶ際には「売却前の不安を解消してもらえるか」も選定基準の1つとしてみましょう。

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