マンションの査定シミュレーションとは？ 仕組みや注意点を解説

マンションを売却する際には、まず査定を受けます。査定には複数の種類があり、不動産会社が行う査定は「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」に大別されます。一方、不動産会社ではなく、AI（人工知能）が行う査定もあります。それが「査定シミュレーション」です。

この記事では、マンションの査定シミュレーションの仕組みや注意点について解説します。

マンションの査定シミュレーションとは？

マンションの査定シミュレーションは、不動産の査定の中でも最も簡単にできる査定です。不動産の査定というと、一般的には不動産会社に依頼するものですが、査定シミュレーションはネット上で可能なため、物件情報を細かく調べたり、担当者の訪問に備えて自宅を片付けたりする必要がありません。

では、査定シミュレーションでは、誰が査定してくれるのかというと「AI（人工知能）」です。査定シミュレーションでは、AIが膨大なビッグデータを基に不動産の価値を算出してくれます。AIが査定することから「AI査定」といわれることもあります。

マンションの査定シミュレーションの特徴

マンションの査定シミュレーションには、次のような特徴があります。

取引事例から査定額を算出

AIが使用するビッグデータとは、過去の取引事例です。AIは、過去に同じエリアで取引された条件が近い物件や同じマンション内の取引事例を基に査定額を算出します。

土地や戸建ては土地の形状や高低差、接道などが査定額に大きく影響しますが、マンションは不動産会社の担当者も、主に過去の取引事例を基に査定を行います。取引事例も多いため、マンションは査定シミュレーションと相性が良いといえるでしょう。

電話番号を伝えなくていい

査定シミュレーションの大きな特徴は、電話番号を伝える必要がないことです。不動産会社への査定依頼は、多くの場合、物件の情報や名前、メールアドレスとともに、電話番号も伝えなければなりません。

• 電話番号を伝えるのは嫌
• 査定だけしてもらいたい
• 検討段階が進んでいないから人の手を煩わせるのは気が引ける

このような場合も、査定シミュレーションなら手軽に利用できます。

時間や手間がかからない

不動産会社に査定する机上査定や訪問査定は、人の手で査定するため、数日から1週間程度の時間がかかります。訪問査定であれば担当者に家に上がってもらう必要があるため、基本的に在宅していなければならず、気になる方は清掃も必要でしょう。

一方、査定シミュレーションはネット上で完結するため、時間や手間がかかりません。査定シミュレーションも数多くあるため一概にはいえませんが、必要事項を入力した後、査定額が算出されるまでにかかる時間は数秒〜数分程度です。

マンションの査定シミュレーションの注意点

気軽に利用できるマンションの査定シミュレーションですが、次のような点には注意が必要です。

個別要素は考慮されない

査定シミュレーションは、マンション名や部屋番号など簡単な物件情報を入力するだけで利用できますが、この簡易さから、室内の劣化状況やリフォーム状況、マンションの管理状況などは判別できません。

また、査定シミュレーションでは日照や通風、眺望なども考慮されないため、実際に取引される金額と乖離がある可能性があります。

条件によっては精度が低い可能性がある

査定シミュレーションは、過去の取引事例を基に査定額を算出します。取引数が多い都市部のマンションとは相性の良い仕組みですが、過去に取引がない新築に近いマンションや取引数がわずかな郊外エリアのマンションは、査定の精度が低くなってしまう可能性があります。

査定シミュレーション以外のマンションの査定方法

ここであらためて、不動産会社の担当者が行う「簡易査定（机上）」や「訪問査定」がどのような査定なのか確認しておきましょう。

簡易査定（机上査定）

簡易査定（机上査定）とは、その名のとおり机上で行われる簡易的な査定です。担当者が現地を訪れることはないため、査定シミュレーションと同様に、室内の劣化状況やリフォーム状況、マンションの管理状況などは判別できず、日照や通風、眺望なども考慮されません。

しかし、人の手が入ることで最新のマーケット情報や競合物件の売り出し状況などを考慮することができるため、査定シミュレーションより高精度な査定額の算出に期待できます。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が物件へ足を運び、詳細な状態を確認して査定する方法です。査定シミュレーションや簡易査定と比べると精度が高く、より現実的な評価が可能となります。

実際にマンションを売り出す際は、訪問査定が不可欠です。査定シミュレーションでざっくりとした売却金額の目安を把握した後は、検討段階に応じて簡易査定や訪問査定も依頼してみましょう。

マンションの査定ではどこを見る？

マンションは「取引事例比較法」という過去の取引事例を基にした方法で査定されるのが一般的です。とはいえ、マンションの次のような要素も査定に少なからず影響します。

立地

マンションの価値に最も大きく影響するのは「立地」です。駅からの距離が近ければ近いほど、また駅の利用者数が多ければ多いほど、基本的に価値は高くなります。

公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」によれば、駅から徒歩7分を超えるとマイナス評価とされています。ただし、駅からの距離だけでなく、査定では商業施設や病院が周辺にあるか、小学校や中学校への距離など、暮らしやすさに直結する周辺環境かどうかも考慮されます。

広さ

基本的に、広さがあるほど査定額は高くなります。マンションの平均価格や相場価格は、平米単価で表されるのが一般的です。たとえば、平米単価60万円の場合、30㎡のマンションは1,800万円、60㎡のマンションは3,600万円となります。

築年数

建物の価値は、基本的に経年によって下がっていきます。とくに建築確認申請時期が「1981年6月1日」以前か以降かは、価値が変わる大きな境目となります。1981年6月は、建築基準法の改正で耐震基準が変わったタイミングです。耐震基準だけで耐震性を測ることはできませんが、新耐震基準か旧耐震基準かはマンションを購入する人の多くが気にするポイントです。

物件の状態

同じマンション内でも、使用感がなく、そのまま住めるような綺麗な部屋と、タバコの臭いや黄ばみが染みついていて、壁紙もフローリングも傷だらけの部屋では取引価格に大きな差が生じます。

ただし、買主がリノベーションを前提としている場合は、物件の状態が査定額に大きく影響することはありません。

管理状態

近年、「マンションは管理を買え」と言われることもあるほど管理状態が重視されています。修繕積立金額が十分で、修繕計画もしっかり立てられている管理状態が良好なマンションは、同様の条件のマンションと比べて査定額が上がる可能性もあります。

おすすめの査定シミュレーション

マンションの査定シミュレーションを検討している方は、東急リバブルのAI査定を利用してみましょう。

全国対応

東急リバブルのAI査定は、全国のマンション・一戸建て・土地に対応しています。また、マンションについては賃料査定にも対応。売るか貸すか悩んでいる方にもおすすめです。

特許を取得

東急リバブルのAI査定は2024年2月、特許を取得しています。ビッグデータを基にしている点は一般的な査定シミュレーションと同じですが、取引事例に加えて、東急リバブルの査定担当者が用意した1,000件を超える査定データをAIに学習させているため、精度の高さに期待できます。

最新のデータを確認できる

マンションの価格は、市況や金利、近隣エリアの都市計画などの影響を大きく受けます。とくに近年はマンション価格が大幅に高騰していることもあって、わずか数ヶ月で査定額が大きく変わることも少なくありません。

東急リバブルのAI査定を利用するには、簡単な登録が必要になりますが、物件の情報などを登録することで、いつでも最新の査定価格や周辺同場、売り出し事例などが確認できます。

まとめ

査定シミュレーションを利用することで、手軽に、すぐに、マンションの査定額を知ることができます。ただし、マンションの売却にあたっては、訪問査定を受ける必要があります。査定シミュレーションは「大体の価格が知りたい」「価格の推移をウォッチしたい」といったときに適したサービスです。検討段階が進んだら、不動産会社の担当者による簡易査定や訪問査定も検討しましょう。

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