住宅ローンがあるけど引っ越したい！ 選択できる3つの方法とは？

住宅ローンの返済中であるものの、家庭の事情や転勤によって引っ越さなければならなくなる状況は、誰にでも起こりえます。そんな時に問題となるのが、住宅ローンがある状態で引っ越せるのか？ということです。

結論からお伝えすると、住宅ローンがある状態でも引っ越し自体は可能です。ですが、ローン返済中の物件はすぐに売却したり、第三者に貸したりすることができないため、その他の方法を検討する必要があります。

今回は住宅ローンが残っている状態でも、引っ越すためにできる対処法についてご紹介します。

住宅ローンが残っている家は原則的に売れない・貸せない

冒頭でお伝えした通り、住宅ローンが残っている物件は基本的には売却したり、賃貸したりすることはできません。これは住宅ローンには特定の制約があることが理由です。

なぜ売却できないの？

住宅ローンが残っている家を売却することが難しい理由は、物件に設定された抵当権が関係しています。

住宅ローンを組む際、不動産には金融機関の抵当権が設定されます。抵当権というのは、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関が物件を差し押さえ、売却して貸付金を回収できる権利です。

住宅ローンの契約では、抵当権が設定された状態では売却できないと定められているケースがほとんどです。そして、売却するためには残りの住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

しかし、物件の価値は、築年数の経過とともに低下していくため、売却代金だけで住宅ローンを完済できるケースは多くありません。ローンを完済できなければ物件の売却は認められず、住宅ローンが残っている物件は売却できないということになります。

・「抵当権」に関する記事はこちら 抵当権をわかりやすく解説！設定・抹消手続きの流れと不動産の売却方法

なぜ貸せないの？

自宅を売却できないのであれば、誰かに貸し出して家賃収入を得れば良いのではないか、と考える方もいるかもしれません。しかし、住宅ローンの契約では第三者に貸し出すことも基本的には禁止されています。

これは、多くの住宅ローンの契約では、その家を「自己使用すること」が前提となっているためです。つまり住宅ローンの契約者以外がその家に居住してしまうと、契約違反に該当するということです。

契約違反を犯すと、金融機関から住宅ローン残債の一括返済を求められる可能性もあり、場合によってはさらなるペナルティが発生することも考えられます。

住宅ローンが残っている家から引っ越す方法1．売却・賃貸せずに引っ越す

一時的な転勤などで引っ越す必要がある場合は、住宅ローンが残っている家をそのままにして引っ越すというのも選択肢のひとつです。

ローンが残っている住宅は売却したり賃貸したりせず、引っ越し先では賃貸物件を借りて生活し、期間が経過したら自宅に戻ってくるという方法です。

ただし、自宅を長期間空き家のまま放置してしまうことで、室内に湿気が溜まるリスクがある点には注意しなければなりません。室内に湿気が溜まると、カビや害虫の発生原因になり、建物の劣化が進んでしまいます。そのため、定期的に自宅に足を運んで、換気や掃除をすることをおすすめします

また、住宅ローンを返済しながら、賃貸物件を借りることになるので、一時的に住居費用が増加するという点もネックです。

住宅ローンが残っている家から引っ越す方法2．売却する

一般的な住宅ローンの契約では、住宅ローン残債が残っている状態で自宅を売却することはできません。しかし、以下でご紹介する3つの方法であれば、自宅を売却して新しい家を購入できる可能性があります。

引き渡しまでに住宅ローンを完済すればOK

住宅ローンが残っている家を売却する最も簡単な方法は、引き渡しまでに住宅ローンを完済することです。

物件の売却価格が住宅ローン残債の金額を上回っている場合は、売却金で住宅ローンを完済することで抵当権を抹消できます。また、売却代金だけで完済が難しい場合は、手持ち資金で不足分を充当できれば、抵当権を抹消して自宅を売却できます。

住宅ローンを完済して引っ越すためには、自宅をできるだけ高く売却する必要があります。まずは不動産仲介会社に査定依頼をして、自宅がいくらくらいで売れそうか相談しましょう。

ローンが完済できない家は「任意売却」を検討する

住宅ローンが完済できない場合は、「任意売却」を検討しましょう。

任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローンの残高より低い金額で物件を売却する方法です。主に住宅ローンの返済を滞納してしまった人が、競売を避けるために選択する方法のひとつですが、今回のように住宅ローンの完済が難しい状況で、引っ越しせざるを得ないという方が検討するケースもあります。

ただし、任意売却は金融機関との交渉が必要で、その後の手続きも通常の売買よりも複雑になります。また、売却後も残ったローンの一部を返済しなければならず、不足分の返済が免除されるわけではない点には注意しなければなりません。

任意売却を検討する場合は、任意売却に精通した不動産業者に相談しましょう。

・「任意売却」に関する記事はこちら 任意売却とは？競売や通常売却との違いやメリットとデメリットを解説

「住み替えローン」を利用するという方法も

住み替えローンは、現在の住宅ローン残債を、新たなローンに組み込んで返済を続けられる住宅ローンです。

通常住宅ローン返済中の物件は、住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。さらに物件を売却できるまでに数か月かかるため、売却代金で新居を購入しようとすると、物件が売却できるまで新居を探せないということになってしまいます。

その点、住み替えローンは現在の住宅ローン残債の金額にかかわらず、新しい住宅ローンを組めるため、好きなタイミングで新居を購入できるという点で大きなメリットがあります。転勤などで急いで引っ越さなければならない方にとって、非常に便利なローン商品といえます。

ただし、住み替えローンは現在の住宅ローン残債に新しいローンの借入金額がプラスされるため、総返済額が大きくなります。総返済額が増えると、その分毎月の返済額も増えることになるため、必ず返済計画の見直しも併せて行いましょう。

・「住み替えローン」に関する記事はこちら 住み替えローンの審査は厳しい？通らなかったときの対処法も紹介

住宅ローンが残っている家から引っ越す方法3．賃貸に出す

住宅ローンの契約では、一般的にその物件を自己使用することが前提となっているため、無断で賃貸に出すことは契約違反になります。しかし、転勤や親の介護などの正当な理由がある場合、金融機関に事情を説明し、承認を得ることで賃貸が可能となることがあります。

金融機関によっては、賃貸に出すための特別なローン商品を提供しているケースもあるため、調べてみるといいでしょう。

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住宅ローンがある家を売却する手順

不動産の売却が完了するまでには、一般的に3ヶ月から6ヶ月程度の期間がかかると言われています。

そのため住宅ローンが残ってる家を売却してから引っ越す場合は、あらかじめ全体の流れを把握しておき、計画的に進めることが重要です。

今回は、自宅の売却代金で住宅ローン残債を完済できるケースを例にして、自宅を売却する手順をご紹介します。

1．住宅ローン残債を確認する

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、売却金額が住宅ローン残債を上回るかどうかで売却活動の方針が変わるため、まずは住宅ローンの残債を把握しておく必要があります。住宅ローンの残債は、銀行から送付される残高証明書で確認できます。

2．売却査定

住宅ローン残債が確認できたら、不動産会社に依頼して自宅を査定してもらいます。

売却査定では、市場価格や周辺相場、物件の状態や、間取り、築年数などをもとに、物件の価格を算出してもらいます。

ここで重要なのが、売却査定は一度に複数の不動産会社に依頼するということです。不動産査定には法律による明確な基準が定められておらず、査定する不動産会社によって査定金額にばらつきが出ます。

査定金額は、売却価格を設定するにあたって重要な指標になるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を算出してくれる業者を見極める必要があるのです。

特に、住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、以下に高く売却するかがポイントになります。不動産会社を比較する際は、査定金額だけでなく、営業力や売買実績なども考慮して選びましょう。

・「家の査定」に関する記事はこちら 「家の査定」とは？家を高く売るにはコツがある！査定の事前準備と注意点を実例も踏まえ解説

3．媒介契約

売却活動を依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約は複数の業者に依頼できるため、できるだけ広範囲で売却活動を行いたいという人におすすめです。

専任媒介契約は、一度に契約できる不動産会社の数は1社のみのため、より積極的に売却活動を行ってもらいたい場合に選びます。

専属専任媒介契約も一度に契約できる不動産会社は1社のみですが、専任媒介契約よりも、売主に対する活動状況の報告頻度が多く、最も積極的に販売活動を行ってもらえる契約形態といえます。

・「媒介契約」に関する記事はこちら 専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説

4．販売活動

媒介契約を締結した後は、売り出し価格を設定し、本格的に販売活動をスタートさせます。

売却を依頼された不動産会社は、物件情報をインターネットに掲載したり、自社の顧客に物件を紹介したりして、購入希望者を募ります。

物件に問い合わせがあった際は、内見にも対応しましょう。居住中の場合は、売主も内見に立ち会うようにし、購入希望者から物件について質問があった際には、わかりやすく丁寧に答えることも重要です。

購入希望者から購入申込書が提出された際には、不動産会社を通じて購入希望者と条件の交渉を行います。

5．売買契約

購入希望者が見つかり、条件に合意したら売買契約を締結します。

契約時には、不動産会社が売買契約書を作成します。契約書には、売買価格や引き渡し日、その他の条件が明記されるため、契約締結前に内容をしっかりと確認しておきましょう。

売買契約当日には、売主と買主の双方が署名捺印を行い、買主から売主に対して手付金を支払います。

・「売買契約」に関する記事はこちら 不動産の売買契約とは？簡単にわかりやすく解説！

6．決済・引き渡し

無事に契約を締結したら、契約書に記載された引き渡し日に、物件の決済と引き渡しを行います。

決済では、買主からの残代金の支払いや、抵当権の抹消手続き、所有権移転登記が行われます。これらの手続きが全て完了し、売主から買主に物件の鍵が引き渡されれば、正式に売買契約完了となります。

住宅ローンの完済にかかる費用

住宅ローンの完済には、住宅ローン残債分以外にも費用がかかるということは押さえておく必要があります。住宅ローン完済時にかかる費用は、完済手数料と登記費用の2つです。

完済手数料

住宅ローンの完済手数料は、ローンを繰り上げ返済する際に金融機関に支払う手数料です。金額は数千円から数万円程度が相場ですが、固定金利型のローンでは比較的高く設定されていることもあります。

完済手数料の金額は金融機関ごとに異なるため、繰り上げ返済を検討する場合は、まずは金融機関に相談に行くといいでしょう。

登記費用

住宅ローンを完済すると、物件に設定されていた抵当権を抹消するための費用が必要になります。

登記費用は不動産1個につき1,000円です。土地と建物の場合は、土地と建物でそれぞれ1,000円ずつ、合計で2,000円になります。

マンションの場合も、基本的には土地部分と建物の部分で1,000円ずつという計算になります。しかし、マンションが複数の土地にまたがって建てられている場合は、土地の数だけ抵当権抹消費用も増えるという点は知っておきましょう。

抵当権抹消登記は、自分で法務局に出向いて行うこともできますが、司法書士に依頼するケースも多いです。その場合、司法書士に対して10,000～20,000円程度の報酬が発生します。

・「抵当権抹消」に関する記事はこちら 抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説

まとめ

住宅ローンが残っている物件は、自由に売却したり、賃貸に出したりできないため、いざ引っ越したいと思った時に困る方も少なくありません。

しかし、住宅ローン残債の金額によっては、売却金額で住宅ローンを完済して新居を購入できる場合や、住み替えローンを活用することで、現在の住宅ローンを返済しながら新居に引っ越せる場合もあります。

住宅ローンが残っている状態で引っ越しを検討している方は、まずは現在の住宅ローン残債を確認し、自宅がいくらくらいで売却できるかを知るためにも、不動産会社に相談してみましょう。

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