インボイス制度は家賃収入に影響する？ 大家さんが知っておきたい導入によって変わること

家賃収入を得ている場合、インボイス制度にどのように対応するべきか悩む方もいるでしょう。結論からお伝えすると、賃貸住宅の家賃に消費税はかかりません。住宅の家賃収入のみを得ている大家さんには、インボイス制度の影響は少ないといえるでしょう。

ただし、家賃とは別に駐車場料金や共用施設利用料などを設定している場合は、消費税の課税対象となります。ほか、事務所や店舗などの賃料にも消費税が課されます。課税対象となる場合には、インボイス制度への対応が求められるかもしれません。

この記事では、家賃収入がある大家さんにインボイス制度がどのように影響するかを解説します。免税事業者と課税事業者の違いや、経過措置についても説明するので、ぜひ参考にしてください。

インボイス制度とは？

インボイス制度とは、2023年10月1日から施行された制度で、消費税の仕入税額控除を受けるために、適格請求書（インボイス）が必要になるものです。

仕入税額控除とは、事業者が消費税を納税する際、仕入れにかかった消費税分を控除できる制度です。その分、事業者は納める税金が少なく済みます。

インボイス制度の開始により、この仕入税額控除を行う際には、適格請求書が必要となりました。ここでは、インボイス制度の概要について、以下のポイントを解説します。

• インボイス制度が導入された背景
• 課税業者と免税業者
• インボイス登録は義務ではない
• 経過措置

ひとつずつ見ていきましょう。

インボイス制度が導入された背景

インボイス制度が導入された背景には、消費税の適正な徴収と公平な税負担の実現があります。従来の制度では、免税事業者に支払った消費税は納税されず、事業者の利益となっていました。これを是正するのがインボイス制度の目的のひとつです。

また、軽減税率が導入されてから、消費税8%と10%のものが混在するようになりました。
そこで商品ごとの税率を正しく請求書に記載する狙いで、適格請求書が導入されたのです。

課税業者と免税業者

インボイス制度において、事業者は課税事業者と免税事業者の2つに分けられます。

区分	消費税の 納税義務	適格請求書 の発行	条件
課税事業者	有り	可能	・課税売上高1,000万円超 ・適格請求書発行事業者の登録済み （上記のいずれかに該当）
免税事業者	無し	不可	課税事業者の条件に該当しない

消費税の納税義務があるのは、課税事業者のみです。免税事業者には消費税の納税義務がないだけでなく、適格請求書を発行できないといった特徴があります。

インボイス登録は義務ではない

インボイスの登録は任意であり、法律上の義務ではありません。事業者は経営状況や将来の計画に基づいて、登録するかどうかを選択できます。ただし、登録しない場合は、取引先が仕入税額控除を受けられなくなる可能性があります。

インボイスの登録の有無が事業者に与える影響については、この記事内でさらに詳しく紹介していきます。

経過措置

インボイス制度開始から一定期間は、免税事業者等から仕入れた場合も一定割合を仕入税額とみなし、控除を行えることとなりました。これを経過措置といいます。

経過措置を適用できる期間と割合は、次のとおりです。

経過措置の適用期間	控除割合
2023年10月1日〜2026年9月30日	仕入税額相当額の80％
2026年10月1日〜2029年9月30日	仕入税額相当額の50％

参考：国税局｜免税事業者等からの仕入れに係る経過措置

なお、経過措置の適用によって控除できるのは免税事業者からの仕入れだけではありません。課税事業者からの請求書にインボイス登録番号が記載されていない場合も、経過措置による控除は適用できます。

個人の大家さんはインボイス制度に登録するべき？

ここでは、賃貸物件の大家さんはインボイス制度に登録するべきかを考えるうえで重要な2つのポイントを解説します。

• 住宅の家賃に消費税は課されない
• 事務所や店舗の賃料に消費税が課税される

それぞれ見ていきましょう。

住宅の家賃に消費税は課されない

消費税法において、住宅の賃貸は非課税取引とされています。そのため、住宅の家賃には基本的に消費税は課されません。

賃貸マンション・アパートのほか、以下のように社宅などの賃料も非課税となります。

非課税	● 戸建て住宅の賃貸 ● 賃貸マンション ● 賃貸アパート ● 社宅・寮 ● 貸し部屋 ● 住宅の賃貸に伴う敷金・礼金・共益費・管理費 ● 家賃に含まれている駐車場料金
課税	● 賃貸期間1か月未満の賃貸住宅 ● 旅館 ● ホテル ● 貸別荘 ● リゾートマンション ● ウィークリーマンション ● 民泊 ● 家賃と別に徴収している駐車場料金・施設利用料

非課税となるのは居住用に限定されており、上記のように、旅館業の対象となるウィークリーマンションの賃料には消費税が課税されます。また、居住用であっても賃貸期間が1か月未満の場合は、課税対象となります。

なお、住宅の賃貸に伴う敷金・礼金や共益費、管理費は非課税です。

また、駐車場料金は家賃に含まれていれば非課税となりますが、家賃と別に徴収している場合は課税されます。ほか、家賃とは別に定めている共用施設利用料なども課税対象です。

参考：国税庁｜No.6226 住宅の貸付け
参考：国税庁｜集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定
参考：国税庁｜No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など

事務所や店舗の賃料に消費税が課税される

事務所や店舗といった事業用物件の賃料には、消費税が課税されます。前項で説明したとおり、非課税になるのは居住用物件のみに限定されているためです。

なお、店舗等併設住宅については住宅部分のみが非課税となるため、店舗部分には課税されます。賃貸マンションの1階に店舗が入っている場合も同様に、店舗部分は課税対象となります。

インボイス制度が事務所・店舗のオーナーに与える影響は？

事務所・店舗の賃料には消費税が課税されるため、インボイス制度によってオーナーには以下の影響があります。

• 免税業者の物件の競争力が低下
• 課税業者になると「益税」がなくなる
• 課税業者になると事務作業が増える

詳しく見ていきましょう。

免税業者の物件の競争力が低下

賃貸事務所や店舗のオーナーが免税業者である場合、物件の競争力が低下する可能性があります。オーナーが適格請求書を発行できないことにより、借主は消費税の仕入税額控除を受けられないためです。

消費税の負担増を避けるため、借主はより有利な条件の物件を選ぶ可能性があります。特に商業施設やオフィスビルの借主は、仕入税額控除を求める事業者が多いです。

競争力の低下を避けるには、オーナーが課税事業者になるか、賃料を値下げするといった対応が必要となります。

課税業者になると「益税」がなくなる

賃貸事務所・店舗のオーナーが課税事業者になると、これまで享受していた「益税」がなくなります。

益税とは、消費者から預かった消費税を納税せず、事業者の利益となる状況を指します。たとえば、年間売上900万円の免税事業者が、90万円分の消費税を預かりながら納税しないケースが益税に該当します。

課税事業者になると、預かった消費税を納税する義務が生じるため、益税がなくなります。実質的な収入減になるといえるでしょう。

課税業者になると事務作業が増える

課税業者になると、消費税の申告や適格請求書の発行、帳簿の記帳などの事務作業が増えます。

これまで免税事業者として簡略化されていた手続きが、課税業者になることで煩雑化し、負担に感じるかもしれません。場合によっては税理士への業務委託を検討してもよいでしょう。

適格請求書発行事業者の登録申請方法

ここでは、適格請求書発行事業者の登録申請方法を解説します。以下の4つのステップに沿って進めていきましょう。

1. 必要書類の準備
2. 申請書の記入
3. 申請書の提出
4. 登録番号の通知

それぞれ説明していきます。

必要書類の準備

はじめに、以下の必要書類を揃えましょう。

• 適格請求書発行事業者の登録申請書
• 本人確認書類（マイナンバーカード・運転免許証など）

申請書の書式は、国税庁のホームページからダウンロードできます。

なお、e-Taxでの申請の際は、マイナンバーカードなどの電子証明書や利用者識別番号が必要です。あらかじめ準備しておきましょう。

申請書の記入

続いて、申請書に必要事項を記入します。申請書は2枚あり、主な記入項目は以下のとおりです。

• 氏名または名称
• 納税地
• 法人番号・事業年度・資本金（法人の場合）
• 事業内容
• 登録希望日
• 公表事項の確認
• 登録要件の確認

記入する内容は、個人事業主か法人かによって異なるので、記載例を確認しながら進めていきましょう。記載例は国税庁のホームページに掲載されています。

参考：国税庁｜登録申請書の書き方フローチャート
参考：国税庁｜記載例（個人事業者用）
参考：国税庁｜記載例（法人用）

申請書の提出

記入した申請書を以下のいずれかの方法で提出します。

• 電子申請：e-Taxシステムで提出
• 郵送申請：インボイス登録センターへ郵送

郵送する場合の提出先は、納税地を所轄するインボイス登録センターです。本人確認書類を添えて郵送してください。

なお、税務署では個別相談を受け付けていますが、窓口に申請書を直接提出することはできません。

参考：国税庁｜各局（所）インボイス登録センターのご案内

登録番号の通知

税務署で審査が行われ、適格請求書発行事業者として登録されると登録通知が届きます。
郵送申請をした場合は郵送で届き、e-Taxで申請した場合は通知書等一覧にて登録通知が確認可能です。

登録通知書に「T＋13桁の番号」のインボイス登録番号が記載されており、適格請求書を発行する際には、この登録番号が必要となります。

登録申請から通知までの期間は、電子申請なら約1か月、郵送申請の場合は約1.5か月が目安です。

まとめ

賃貸住宅の家賃収入は非課税のため、居住用の家賃収入のみを得ている場合、インボイス制度の影響は少ないといえます。

一方、事務所・店舗などの賃料には消費税が課されます。大家さんがインボイス制度に登録しない場合、契約の見直しや賃料値下げを求められる可能性もあるでしょう。そのリスクを回避するために課税事業者として登録するのも選択肢のひとつです。

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