一戸建て売却でかかる税金は？節税になる控除や特例も紹介

個人のマイホームの売却では、なるべく税金の負担が重くならないように政策的な配慮がなされています。

いろいろなケースで使える特例が用意されていますが、逆に制度が複雑化しており、理解するのが難しいのが正直なところです。

一戸建ての売却では、税金の制度は難しいものの、結果的に所得税や住民税がゼロ円になることはよくあります。ゼロ円になるとしても、仕組みは理解しておくことは必要です。
この記事では、「一戸建て売却にかかる税金」について解説します。

一戸建て売却でかかる税金一覧

一戸建て売却でかかる税金について解説します。

必ずかかる税金

必ずかかる税金は以下の2つです。

印紙税

印紙税は、一戸建ての売買契約書を締結する際に発生します。
不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書です。
印紙税は、売買契約書に記載する売買代金が「1,000万円超5,000万円以下なら1万円」、「5,000万円超1億円以下なら3万円」となります（税額は2024年3月31日までのもの）。

消費税

消費税は、不動産会社や司法書士に支払う手数料に発生します。
また、売却前に土地の測量やハウスクリーニングを行う場合には、測量費やハウスクリーニング代にも消費税がかかります。
消費税率は10％（2023年5月現在）です。

かかる可能性がある税金

場合によって発生する税金は以下の4つです。

登録免許税

売却する一戸建てに住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登録免許税が生じます。
抵当権とは、債権者（銀行のこと）が担保を設定した物件から優先的に弁済を受けられる権利のことです。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。
例えば土地2筆（筆とは土地の単位のこと）、建物1個の場合には、3,000円です。

所得税

個人が不動産を売却したときに得られる所得のことを、譲渡所得と呼びます。
譲渡所得とは売却額のことではなく、利益のことです。
所得税は、利益（譲渡所得）に対して課税されます。

やや不正確な表現ではありますが、所得税は買ったときよりも高く売れたときに生じるということです。

一般的に一戸建ては築年数の経過に応じて価格が下がることから、売却時の価格は購入時の価格よりも低いことが多くなっています。
計算の結果、譲渡所得がマイナスとなってしまうことも多く、所得税が発生しないことはよくあることです。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額とは売却額のことです。
取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した額になります。
建物に関しては減価償却という計算が必要であるため、「取得費イコール購入額」ではありません。
そのため、単純に「買ったときよりも高く売れたら税金はかからない」とは言えず、譲渡所得はしっかりと計算することが必要です。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、土地の測量費になります。
なお、抵当権抹消関連費用（司法書士手数料や抵当権抹消の登録免許税）は、譲渡費用に含められないことになっています。

住民税

住民税も譲渡所得に対して課税されます。
所得税と同様に、譲渡所得がプラスであれば発生しますが、マイナスであれば発生しません。

復興特別税

復興特別所得税は、所得税に対して2.1％の税率を乗じて計算される税金です。
所得税は発生しないと生じない税金であることから、譲渡所得がマイナスであれは復興特別所得税も発生しません。

一戸建て売却の利益にかかる譲渡所得税とは？

厳密にいえば、譲渡所得税という税金はありませんが、譲渡所得によって発生する所得税や住民税、復興特別所得税を総称して譲渡所得税と呼ぶ人もいるようです。ここでは譲渡所得の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

以下の条件において、譲渡所得の計算方法を示します。

売却額：8,000万円
購入額：7,000万円（内訳：土地価格4,000万円、建物価格3,000万円）
経過年数：7年
構造：木造
譲渡費用：249万円（仲介手数料246万円、印紙税3万円）
固定資産税精算金：10万円

①一戸建ての売却価格（譲渡価格）を出す

譲渡価額は基本的には売却額のことですが、買主から固定資産税精算金を受け取っている場合には、固定資産税精算金を加算したものとなります。
固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税の負担を実質的に買主へ移転するための調整金です。

譲渡価額　＝　売却額　＋　固定資産税精算金
　　　　　＝　8,000万円　＋　10万円
　　　　　＝　8,010万円

②一戸建ての購入時の費用（取得費用）を差し引く

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した額になります。

取得費　＝　土地購入価額　＋　（建物購入価額　－　減価償却費）

建物の取得費を求めるためには、減価償却の計算が必要です。
マイホームの減価償却の計算方法は、以下の式になります。

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

償却率は建物の構造によって下表のものを用います。

構造	非事業用（マイホーム等）の償却率
木造	0.031
木造モルタル	0.034
鉄骨造（3mm以下）	0.036
鉄骨造（3mm超4mm以下）	0.025
鉄骨造（4mm超）	0.020
鉄筋コンクリート造	0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造	0.015

経過年数は、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間のことで、築年数ではありません。

構造は木造、経過年数は7年であるため、取得費は以下のように計算されます。

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数
　　　　　　＝　3,000万円　×　0.9　×　0.031　×　7年
　　　　　　＝　585.9万円

取得費　＝　土地購入価額　＋　（建物購入価額　－　減価償却費）
　　　　＝　4,000万円　＋　（3,000万円　－　585.9万円）
　　　　＝　6,414.1万円

取得費は6,414.1万円であり、購入額の7,000万円と同じではないということがポイントです。

③一戸建ての売却時の費用（譲渡費用）を差し引く

条件では、譲渡費用は249万円でした。
以下に、譲渡所得を求めます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用
　　　　　＝　8,010万円　－　6,414.1万円　－　249万円
　　　　　＝　1,346.9万円

④所有期間に応じた税率を掛ける

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金　＝　譲渡所得　×　税率

税率には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときが長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときが短期譲渡所得です。

経過年数は購入の引渡から売却の引渡までの所有期間のことでしたので、1月1日時点で判断する長期譲渡所得や短期譲渡所得とは若干異なります。

それぞれの税率は、下表の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

ここでは、経過年数は7年ですので1月1日時点の所有期間も5年超であるとして長期譲渡所得の税率を用いて計算します。

所得税　＝　譲渡所得　×　税率
　　　　＝　1,346.9万円　×　15％
　　　　≒　202万円

復興特別所得税　＝　所得税　×　税率
　　　　　　　　＝　202万円　×　2.1％
　　　　　　　　≒　4.2万円

住民税　＝　譲渡所得　×　税率
　　　　＝　1,346.9万円　×　5％
　　　　≒　67.3万円

税額　＝　所得税　＋　復興特別所得税　＋　住民税
　　　≒　202万円　＋　4.2万円　＋　67.3万円
　　　≒　273.5万円

一戸建て売却時の税金に関する控除・特例

一戸建ての売却では、一定の要件を満たすと特例を利用して税金を抑えることができます。
税金を納税する、もしくは特例を利用する場合には、売却後の翌年の2/16～3/15に確定申告が必要です。

3,000万円特別控除

一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円特別控除という特例が利用できます。
特例を利用すると、以下のように譲渡所得から3,000万円を控除できます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用　－　3,000万円

譲渡所得がゼロ円（マイナスもゼロ円とみなす）となれば、税金は生じません。

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例

なお、家を買換える場合、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、売却物件で3,000万円特別控除を同時に利用することはできません。
両者は選択適用の関係にあり、いずれか有利な方を選ぶことになります。

軽減税率特例

一定の要件を満たすマイホームの所有期間が10年超である場合、長期譲渡所得よりも税率が下がる特例があります。
特例を適用した場合の税率は下表の通りです。

課税譲渡所得金額	所得税	住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分	10％	4％
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分	15％	5％

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

本特例は3,000万円特別控除とは併用できます。
ただし、購入物件の住宅ローン控除とは同時に併用できません。

特定の居住用財産の買換え特例

一定の要件を満たす買換えを行うと、税金の繰り延べができる特例です。
繰り延べとは税金の先送りのことであり、購入物件を将来に売却するとさかのぼって課税されます。
繰り延べの有無は、売却物件の譲渡価額と購入物件の取得価額の大小関係で決まります。

金額の関係	課税の有無
譲渡価額＞取得価額	課税される
譲渡価額≦取得価額	課税されない（繰延される）

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

本特例は、3,000万円特別控除および軽減税率特例との併用はできません。
また、購入物件の住宅ローン控除とも同時に併用できない特例となります。

損益通算の特例

譲渡損失が生じた場合、その損失を他の所得に合算（損益通算という）して税金の還付を受けることができる特例があります。
損益通算の特例には、買換えを要件とする特例と単純売却でも使える特例の2種類が存在します。

例えば、譲渡損失が▲1,000万円、給与所得が700万円とすると、損益通算によってその年の所得は▲300万円とすることができます。
この場合、会社側が700万円を前提に源泉徴収していた税金が払い過ぎていたということになり、確定申告をすることで還付を受けられます。

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
国税庁：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

なお、単純売却でも使える損益通算の特例では、他の所得から控除できる損失の限度額は譲渡損失（マイナスの譲渡損失のこと）ではなく、住宅ローン残債との差額になります。
つまり、譲渡損失が発生し、かつ売却額が住宅ローン残債よりも低いときに利用できる特例となります。

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