不動産は個人売買できる？流れやトラブル例を紹介

不動産会社を通さず、個人間で不動産を売買するケースは少なからず見られます。しかし、買主がまったく知らない第三者、もしくは物件のことをよく知らない人となる場合はとくに、不動産の個人売買はリスクが大きいと考えられます。
この記事では、売主向けに、不動産を個人間で売買する方法やメリット・デメリットについて解説します。

不動産の個人売買は可能？

結論からいうと、不動産の個人売買は法律上可能です。売主と買主の間に一定の関係性がある場合や、買主が物件についてよく理解している場合には、個人売買が選択されることも少なくありません。たとえば、親族間や知人・友人間での売買、借家人への売却、隣地所有者との売買、関連会社への売却などで個人間の取り引きが見られます。

ただし、全く面識のない第三者との取引の場合は、安全性の観点から不動産会社による仲介を選択するケースが一般的です。これは専門的な知識や経験を持つ不動産会社が介入することで、取引の安全性が高まるためです。

不動産の個人売買の流れ

ここでは、買主がまったく知らない第三者、もしくは物件のことをよく知らない人であることを想定して、不動産の個人売買の流れを解説します。

1.家の売却相場を確認する

不動産を売る場合、いくらで売るかが最初の問題となります。安く売れば損をしますし、高く売りだせばなかなか売れません。
損をせず、確実に売却を成し遂げるには適正価格で売り出すことが必要であるため、値付けは結構難しいです。

マンションであれば、一般の方でもそれなりに妥当な価格を出せる可能性があります。同じマンション内で他の部屋が売りに出されていれば、物件チラシから単価を割り出し、自分の部屋の面積を乗じることで相応の適正価格にはなります。

一方で、戸建ては適正価格を出すことが難しいです。戸建ての場合、周辺の売り事例とは土地の面積や建物の築年数等が異なり、妥当な価格が推測しにくくなっています。

2.売却の事前準備を行う

売り出し価格を決めたら、売却の準備を行います。
具体的には、売主として物件の不具合を把握することが第一歩です。
空き家で売る場合には、家財道具等はすべて撤去し、きれいに掃除をしておくと物件の印象が良くなります。

3.買主を探す

売却の準備ができたら、買主を探します。
最近では、コミュニティサイトを通じて物件を売りに出している事例が増えてきました。
インターネットの力によって、以前よりは買主を見つけやすくなったといえます。

不動産会社の仲介を通じて売却する場合には、本気で買いたいという購入希望者が現れたら、その人から買付証明書を受領することが一般的です。
個人売買でも、相手方の正式な意思を確認し、売買契約に向けてスムーズに移行させるためにも買付証明書（購入申込書）は受領しておくことをおすすめします。

4.売買契約書を作成して売買契約を締結する

不動産は金額が大きく、売却後にトラブルとなる可能性もあることから、書面で売買契約を締結して売ることが通常です。

不動産の売買では、売買契約と物件の引き渡しを別日で行うことが一般的となっています。
参考までに仲介による売買では、売買契約と引き渡しとの間を1ヶ月程度空けることが通常です。

売買契約はあくまで書面で約束をするだけであり、所有権の移転と売買代金の受領は引渡日です。
不動産の売買では、売買契約と引渡との間に期間が空いてしまうことから、売買契約時に契約が成立した証として買主から手付金を受領することが一般的となっています。
手付金の相場は、売買代金の10％程度です。

手付金は引渡日まで特に何もなければ売買代金の一部として充当されます。
そのため、引渡日は手付金を除いた残金（売買代金の90％程度）が振り込まれる形です。

売買契約と引き渡しの間が空く場合は、その間に売主または買主の一方的な都合によって契約が解除される可能性があります。
手付金は、双方の一方的な都合で契約を解除する場合にも利用される金銭です。
買主から契約解除する場合には手付金を放棄し、売主から契約解除する場合には手付金の倍額を買主に支払うことになります。

手付金を安くすると安易に契約解除されやすくなるため、手付金は安くしないことが適切です。
売買代金の10％程度を手付金とすることで双方が解除しにくくなり、無事に引き渡しができる確率が上がります。

5.物件の引き渡し

引渡日では、買主による残代金の支払いと所有権の移転を行います。
売買代金によって住宅ローンを返済する場合には、残代金の入金と同時に一括返済も行います。

仲介による売買では、引渡日に固定資産税等の精算を行うことが通常です。
固定資産税等の精算とは、引渡日以降の固定資産税等の実質的な負担を買主に移転するための調整になります。

具体的には売却年における固定資産税等の金額を引渡日以降の日数にて日割り計算した額を、買主が売主へ支払います。固定資産税等の精算を行うかどうかは任意であり、実施すべきか否かは売主と買主が合意して決める事項です。

入金等がすべて確認できたら、最後に鍵を売主から買主へ渡して引き渡しは終了となります。
鍵はスペアキーや複製キーも含めて、すべて渡すことが必要です。

6.不動産の名義変更

引き渡しを終えたら、そのまま売主と買主で法務局に向かって所有権移転の登記手続きを行います。

抵当権が付いている物件の場合には、抵当権の抹消登記も必要です。抵当権とは、債権者（銀行）がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利を指します。

法務局で登記を行う際は、登録免許税が発生します。

不動産の売買では、所有権移転の登記費用は買主、抵当権抹消の登記費用は売主が負担するというのが商習慣です。
あくまでも商習慣ですので、登記費用をどちらが負担すべきか双方で話し合って決めても構いません。

不動産の個人売買に必要な書類

不動産の個人売買に必要な書類は、売主と買主で異なります。詳しく見ていきましょう。

双方で用意する書類

売主と買主の双方が用意する主な書類は、以下のとおりです。

• 印鑑証明書（契約日前3ヶ月以内発行のもの）
• 実印
• 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
• 売買契約書（双方で作成）

これらの書類は、契約当事者の本人確認と契約の正当性を担保するために必要となります。厳密にいえば、不動産の売買契約は口約束でも成立します。しかし、本人であることを確認する意味で、本人確認書類の確認と実印による押印は不可欠といえるでしょう。

また、売買契約書は、双方で内容を十分に確認し、合意事項を書面に残すための書面です。必ず作成し、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。

売主が用意する書類

売主が用意する書類は、次のとおりです。

• 権利証（登記識別情報）
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税納税証明書
• 住民票（契約日前3ヶ月以内発行のもの）
• 解除証書（住宅ローンがある場合）
• 建物の図面
• 修繕履歴などの資料

これらの書類についても、法律で双方の確認が義務づけられているものではありません。しかし、不動産の権利関係や状態などを明確にしたうえで取り引きすることは、後々のトラブルを回避するためにも役立ちます。

買主が用意する書類

買主が用意する書類は、次のとおりです。

• 住民票（契約日前3ヶ月以内発行のもの）
• 所得証明書（住宅ローンを利用する場合）
• 住宅ローン関連書類（住宅ローンを利用する場合）

買主側の書類は、主に資金力の証明や登記に使用されます。住宅ローンを利用する場合は、金融機関から要求される追加書類が必要となるケースがあるため注意しましょう。ただし、後述のとおり、個人間売買では融資審査に通らないことも少なくありません。

不動産の個人売買にかかる費用

不動産の個人売買にかかる主な費用は、以下のとおりです。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。税額は、売買金額によって以下のように異なります。なお、2027（令和9）年3月31日までに作成される売買契約書で、記載価格が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されます。

契約書に記載される金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円

登録免許税

登記の種類	本則	軽減税率
売買による所有権の移転（土地）	2.0％	1.5％（2026年3月31日まで）
売買による所有権の移転（建物・住宅）	2.0％	0.3％（2027年3月31日まで）
抵当権抹消	不動産1つにつき1,000円	–
抵当権設定（住宅）	0.4％	0.1％（2027年3月31日まで）

売買による所有権移転登記は、土地・建物ともに原則として評価額の2.0%の登録免許税が課されます。ただし、2026年3月31日までの軽減措置により、土地の所有権移転登記は1.5%に軽減されています。住宅用の家屋については、2027年3月31日まで0.3％に軽減されます。所有権移転登記にかかる登録免許税は一般的に買主が負担しますが、売主と買主の合意によって負担割合を決めることが可能です。

また、売主が売却時にローンを完済する場合や買主が融資を受けて不動産を購入する場合は、抵当権の設定や抹消の登記が必要です。抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円。抵当権設定登記は、原則、債権額の0.4％ですが、住宅の場合は2027年3月31日まで0.1％に軽減されます。

不動産取得税

不動産取得税の税率は原則として4%ですが、2027年3月31日までは住宅を取得した場合に限り3%に軽減されています。課税標準額は固定資産税評価額をベースに計算され、土地の場合は評価額の1/2が課税標準となります。

また、住宅を取得した場合は一定の控除があり、税負担が軽減されることも覚えておきましょう。納税は、取得後6ヶ月〜1年半の間に届く納税通知書を使用して行います。

譲渡所得税

不動産の売却で「譲渡所得」が出た場合は、所得税・住民税が課されます。譲渡所得に対して課される所得税・住民税は「譲渡所得税」と総称されます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（譲渡価額等） – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

譲渡収入金額は、買主から受領する売買代金および固定資産税・都市計画税の精算金を指します。取得費は取得にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用です。

譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。

不動産の個人売買と仲介の違い

個人売買と不動産会社による仲介を通した売却では、取引の仕方に大きな違いがあります。主な違いは以下のとおりです。

査定

仲介の場合は、不動産を売り出す前に不動産会社が専門知識と豊富なデータを基に適正価格を査定します。これにより、市場動向を反映した競争力のある価格設定が可能となります。

個人間で売買する場合は、売主・買主で売買価格を決めることになります。いくらで売買しても法律的には問題ありませんが、市場価格から著しく乖離した金額で取り引きすると、どちらか一方への「贈与」とみなされるおそれがあります。

販売活動

個人売買では、売主自身が広告や買主探しを行う必要があります。主にインターネットや個人的なネットワークを活用することになるでしょうが、販促活動には限界があります。

一方、不動産会社はレインズ（不動産流通機構）への登録や自社サイトやチラシ、不動産情報誌への掲載など、さまざまな販売活動を展開してくれることから、潜在層を含め、より多くの人にアプローチできる可能性が高まります。

重要事項説明

不動産取引における重要事項説明は、買主にとって重要な判断材料となります。売主にとっても、不動産に関する重要事項を説明してもらうことは安心・安全の取り引きのため欠かせない工程です。

個人売買の場合、重要事項説明書の作成は法的な義務ではありませんが、トラブル防止のために作成が推奨されます。ただし、一般の方が法律や建築規制、権利関係などの専門的な内容を正確に説明書にまとめることは困難です。

一方、仲介の場合は宅地建物取引士による重要事項説明が法律で定められています。専門家による説明により、買主は物件情報を正確に理解でき、売主も適切な説明責任を果たせるでしょう。

不動産の個人売買のメリット・デメリット

不動産の個人売買のメリットとデメリットを解説します。

メリット

・仲介手数料がかからない

個人売買は、仲介手数料がかからないという点がメリットです。
不動産会社に仲介してもらう場合の仲介手数料は、取引額が800万円超の場合には「取引額×3％＋6万円」が上限額となります。

・自由な売り方ができる

個人売買は、自由な売り方ができる点がメリットです。
仲介による売買では、一般的に引渡時は家財道具を一切撤去した状態にする必要があります。
一方で、個人売買は特に売り方に制限はないため、例えば家の中が片付いていない状態でも売りに出すことはできますし、家具を買主に引き取ってもらうような売り方もできます。

デメリット

・買主が見つかりにくい

個人売買の最大のデメリットは、買主が見つかりにくいという点です。
知人や親せきに売る場合は別ですが、まったくの第三者をゼロから見つけ出すことは難しいといえます。

買主が見つかりにくい理由としては、いくつかあります。

1つ目は、個人売買サイト等を使った売却方法は一般的ではないため、買主側の認知度が低く、多くの購入希望者の目に留まらないためです。
2つ目は、重要事項説明書等の住宅ローンの審査に必要な書類が揃わないことから、買主が住宅ローンを組みにくくなるからです。
3つ目は、不動産会社を介さない取引は買主がリスクを感じやすいためです。

不動産売買は金額が高額であり、建築可能な用途の制限等の一般の人が知らない制限もあることから、買主が不測の事態に陥りやすい商品といえます。
買主が安全に不動産を購入できるようにするために、不動産会社を介した場合は専門知識を有する宅地建物取引士が重要事項説明を行います。

このように不動産会社は買主も守る働きもあるため、不動産会社を入れないことは買主にとって大きなデメリットが生じることになり、売却しにくくなるのです。

・売却価格が安くなる可能性がある

買主が見つかりにくい個人売買では、不動産は売却しにくくなることから値下げも生じやすくなります。
ようやく現れた買主がさまざまな理由を付けて価格交渉をしてくる可能性もあり、相談できる不動産会社がいないと判断や対応がしにくいです。
場合によっては仲介手数料以上に値下げせざる得ないこともあり、結局のところ、不動産会社に依頼するよりも損をしてしまうこともあります。

・手間がかかる

個人売買では、売却方法を一から調べたり、売買契約書等も自分で作成したりするため、すべてにおいて手間がかかります。
法律の知識も必要であり、不安や疑問も誰にも相談できない点がデメリットです。

不動産の個人売買のトラブル例

不動産の個人売買のトラブル例について解説します。

登記手続きで不備があった

個人売買では自分たちで登記を行おうとすると、必要書類の不備等で登記ができないこともあります。
登記手続きは自分たちでもできないわけではありませんが、自力で行う場合には手続き方法を事前に法務局に確認しておくことが必要です。

また、個人売買でも、登記手続きだけは司法書士に任せることもあります。
特に抵当権抹消と所有権移転の2つの登記手続きが必要となる売買には、手続きが煩雑となるため、司法書士に任せてしまうことをおすすめします。

引き渡し後に事前の条件と違うことに気づいた

不動産の売買では、売主に契約不適合責任と呼ばれる責任が課されます。
契約不適合責任とは、契約の目的とは異なるものを売った場合に、引き渡し後に買主から修繕や契約解除、損害賠償といった請求を受ける可能性のある責任です。

例えば、雨漏りしている物件を雨漏りしていないものとして売ってしまった場合には、契約の目的（例えば買主が住居として住むこと）とは反するものを売ったことになるため、売主は契約不適合責任を負います。

この場合、契約不適合責任を負わないようにするには、買い主の了解の下、売買契約書に雨漏りに関して売主は契約不適合責任を負わないとすることを明記することが必要です。

民法上、売主には契約不適合責任という売主責任があることから、売主は売却前に物件の不具合を把握しておくことが求められます。

売却の準備で売主は物件の不具合を把握することが第一歩とお伝えしましたが、これは契約不適合責任を負わない売買契約書を作成するために必須の手順です。

売買契約書の収入印紙を貼り忘れた

売買契約書は印紙を貼らなければいけない課税文書となります。
個人売買か否かに関わらず、売買契約書に印紙を貼ることは必要です。

個人売買では、印紙をうやむやにして貼らないといったことも考えられます。
印紙を貼らないと、例えば売主が売却後に確定申告で売買契約書の写しを証拠書類として提出するときに貼っていないことが判明し、過怠税が生じてしまうことがあります。
こうしたトラブルを回避するには、正しく印紙を貼ることが最も適切な対策です。

まとめ

不動産の個人売買は法的には可能なものの、希望通りの期間や金額で売却できなかったり、買主とのトラブルに発展したりするリスクがあります。親子や親戚、知人同士など気心が知れた方同士の売買も、売買後の関係性を損なわないためにも、できる限り不動産会社の仲介によって取り引きすることをおすすめします。

物件探しや売却がもっと便利に。

無料登録で最新物件情報をお届けいたします。

Myリバブルのサービス詳細はこちら

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

リフォームいらず、最短7日間で現金化！

リバブル不動産買取はこちら