家を売るならどこがいい？ 不動産会社の選び方のコツを伝授

家を売るとなったら、不動産の売り方と不動産会社、媒介契約の種類を決める必要があります。とはいえ、人生で初めて家を売るという方も多いはずです。

そこで今回は、何をどう決めていけばいいかわからない方に向けて、売却方法・不動産会社・媒介契約の選び方を解説します。

家を売るならどこがいい？ 不動産仲介会社と買取業者の違い

家を売る方法は「仲介」と「買取」に大別されます。不動産仲介会社に仲介してもらう方法と、買取業者に買い取ってもらう方法とでは、次のような違いがあります。

不動産仲介会社とは

不動産仲介会社とは、不動産を売りたい人と買いたい人の取り引きを仲介する役割を持つ宅建業者です。「仲介」には、契約サポートだけでなく、査定や販売図面やチラシ、Webページの制作、案内、交渉などが含まれます。仲介の対価は「売却金額×3％+6万円（税別）」の仲介手数料です。仲介手数料は成功報酬のため、売買取引が成立しなければ支払う必要はありません。

不動産買取業者とは

不動産買取業者とは、不動産取り引きを仲介するのではなく、不動産を買い取ってくれる宅建業者を指します。買取業者は、買い取った不動産を改修し、再販することで利益を得ます。不動産の購入は買取業者にとって仕入れにあたるため、ビジネスライクに取り引きが進みます。買取は仲介にはあたらないため、仲介手数料は発生しません。

仲介と買取の違い

仲介と買取の大きな違いは、買主です。仲介による不動産売却では、まだ見ぬ買主に向けて広く物件情報を周知していく必要がありますが、買取は買取業者に売ることが決まっているため販売活動をする必要はありません。売却までのフローも異なることから、買取は仲介と比較して早く、スムーズに不動産を売ることができます。

一見するとメリットの多い買取ですが、売却金額が仲介で売却する場合と比べて安くなりやすい点はデメリットといえるでしょう。一概にどれくらいの買取価格になるかは断言できませんが、仲介で売る場合の7〜8割の買取金額になるのが一般的です。

・「仲介と買取の違い」に関する記事はこちら 不動産売却の仲介と買取の違いは？物件ごとの向き・不向きも解説

家を売るならどこがいい？ 大手と中小の違い

不動産会社は数多く存在していますが、会社の規模で「大手」と「中小」に大きく分けられます。大手には大手なりの、中小には中小なりの特徴やメリットがあるため、自分や物件に合った不動産会社を選択しましょう。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社の特徴は、なんといっても膨大な顧客リストを保有していることです。広範囲に多数の店舗を構えているため、不動産購入の検討者層が多く、それだけマッチングする可能性も高いといえるでしょう。

また、大手というスケールメリットを活かして充実したサービスも大きな魅力のひとつです。たとえば、東急リバブルでは、売却する不動産をより魅力的に見せるためのハウスクリーニングや補修、プロカメラマンによる撮影、ホームアレンジメントなどのサービスが充実しています。大手は宅建士の有資格者も多数在籍しているため、専門性の高い仲介にも期待できます。

・東急リバブルの「売却サービス」

地域密着の中小規模の不動産会社の特徴

中小規模の不動産会社にも、地域密着ならではの魅力があります。地元で長く営業している不動産会社は、そのエリアの市況や再開発情報などを熟知しており、地主など特定の地域に多数の不動産を保有している人とのパイプも太い傾向にあります。

不動産を購入する人は少なからず、購入を検討しているエリアにすでに住んでいるものです。地元の情報に強く、地元の人との関わりが強いことは、不動産を売却するうえでの大きな後ろ盾となります。

家を売るならどの媒介契約がいい？

不動産に仲介を依頼するには「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約には、次の3つの種類があります。

契約の種類	複数業者との契約	自分が発見した相手との取引	レインズへの登録義務	報告義務
一般媒介契約	◯	◯	義務なし	義務なし
専任媒介契約	×	◯	7営業日以内	1回以上/2週間
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1回以上/1週間

一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で唯一、複数の不動産会社と契約できます。「多くの不動産会社に売却してもらったほうが好条件で売れそう」と考えるかもしれませんが、先述のとおり仲介手数料は成功報酬のため、他社に先を越される可能性のある状態で尽力してくれる不動産会社ばかりではありません。

不動産会社にはレインズへの登録義務も報告義務もないため、力を入れた販売活動に期待しにくいという見方もできます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の不動産会社とは契約できないものの、自己発見取引が可能な媒介契約です。自己発見取引とは、親戚や友人など自分が発見した人と売買取引することを指します。

不動産会社は7営業日以内に必ずレインズに物件情報を登録しなければならず、2週間に1度以上の定期報告も義務づけられるため、尽力してもらいやすい媒介契約といえるでしょう。

専属専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の不動産会社との契約も自己発見取引もできません。不動産会社の義務も最も強く、レインズへの登録は5営業日以内、定期報告は1週間に1度以上となっています。専属専任媒介契約を選択することで不動産会社に対して最大限の信頼を示すことができるため、親戚や知人に売却する可能性がなく、全幅の信頼を寄せられる不動産会社が見つかった場合に向いている媒介契約です。

・「媒介契約」に関する記事はこちら 専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説

不動産会社を見極めるときの4つのチェックポイント

不動産売却を考え始めたら、まずインターネットで情報収集をする方が多いのではないでしょうか。しかし、膨大な情報量と複数の業者からの提案に圧倒されて、最終的にどこに依頼すべきか迷ってしまう方も多いはずです。そこで、適切な不動産会社を選ぶための4つのチェックポイントを紹介します。

1．売却実績

同じように見える不動産会社にも、得手不得手や実績の違いがあります。主にマンションを使っている不動産会社もあれば、同じマンションでも投資用物件をメインに扱っている不動産会社もあります。不動産をできる限り好条件で売るには、売却しようとしている物件種別、エリア、築年帯の不動産の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社の売却実績は公式サイトなどでも確認できますが、実際に聞いてしまったほうが手っ取り早いです。査定をしてもらう際に、直近の売却実績を見せてもらいましょう。

2．査定額の根拠

「一番高い査定額を出してくれた不動産会社に任せたい」と考える方も少なくありません。しかし、査定額はその金額で売れることが保証されているわけではないということは忘れないようにしましょう。中には、根拠もなしに相場を大きく上回る査定額を出して選んでもらおうとする不動産会社も存在しています。査定額に求められるのは適正性です。査定額を見るときには、査定の根拠も同時に見るようにしましょう。

3．担当者との相性

不動産会社選びは家を好条件で売るために非常に重要な工程ですが、不動産会社と同時に担当者にも目を向けるようにしてください。不動産が売れるまでの売却活動や購入検討者の案内、買主との条件交渉、契約サポートなどはすべて、基本的に一人の担当者がしてくれます。担当者との相性が悪いと、売却期間中のストレスが大きくなってしまうおそれがあります。

4．サービス内容

業務内容は、どの不動産会社も大きな違いはありません。また、仲介手数料もほぼ上限額を請求されることも同じです。しかし、同じ仲介手数料であっても、サービス内容は不動産会社によって大きく異なります。たとえば、無料で弁護士や税理士に相談できる不動産会社もあれば、単に専門家の紹介だけしかしてくれない不動産会社もあります。また、無償でハウスクリーニングをしてくれる不動産会社もあれば、業者の斡旋にとどまる不動産会社もあります。売却に必要なサービスは、物件の状況や売主の意向などによっても異なります。自分が必要としているサービスの有無も、不動産会社を選ぶうえで重要な要素です。

まとめ

「家を売るならどこがいいの？」と悩んでいる方は、まず「仲介」で売るか「買取」で売るかを決めましょう。続いて、仲介で売る場合は不動産会社と媒介契約の種類を選びます。大手と中小でサービス内容や特徴に違いがあるものの、大事なのは個々の不動産会社の力量や担当者の人間性を見て選ぶことです。媒介契約の種類についても、不動産会社の姿勢やこちらが寄せる信頼度に応じて適切なものを選択しましょう。

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