築40年のマンションの売却相場は？ 好条件で売るコツを伝授

築40年のマンションというと「古い」と感じる方も多いかもしれません。しかし、日本のマンションストックは年々、高経年化しており、築40年前後の中古マンションの取引比率は決して低くありません。

とはいえ、築40年前後のマンションは劣化や汚れも目立ちやすいことから、好条件で売るには「コツ」が必要です。

築40年前後のマンションの売却相場はどれくらい？

まずは、首都圏・近畿圏の築40年前後の中古マンションの売却相場を見ていきましょう。

首都圏

東日本不動産流通機構によれば、首都圏で成約にいたった築36年〜40年・築41年以上のマンションの平均価格は、以下のとおりです。

■2023年首都圏中古マンション平均成約価格

	成約価格	成約平米単価
築36年〜40年	2,672万円	50.49万円
築41年以上	2,260万円	46.37万円

2023年の首都圏中古マンションの平均成約価格は「4,575万円」のため、築40年前後のマンションは平均価格の5〜6割の価格で取引されているようです。

近畿圏

■2023年首都圏中古マンション平均成約価格

	成約価格	成約平米単価
築36年〜	1,439万円	22.44万円

一方、近畿圏は築36年以上の中古マンションの平均成約価格となりますが、2023年は「1,439万円」でした。同年の近畿圏中古マンションの平均成約価格は「2,830万円」だったため、築36年以上のマンションは平均価格の5割程度の価格で取引されています。

築40年のマンションは売りづらい？

築40年のマンションも市場に多く流通していることから、決して売れないことはありません。しかし、次のような理由から、多少の売りづらさはあるでしょう。

建物・設備の老朽化は否めない

築40年というと、中には、老朽化から建て替えや取り壊しが検討されているマンションもあります。見た目にも、専有部、共用部ともに劣化や汚れが目立つこともあるでしょう。

数千万円払って夢のマイホームを取得するにあたり、建物や設備の老朽化が懸念点となる可能性も否めません。

融資を受けづらい

築40年のマンションは、購入時に融資が下りない可能性があります。とくに1981年5月以前に建築申請された旧耐震基準のマンションで、耐震リフォームなどをしていない物件は、融資を受けられる金融機関が限られます。

融資の受けづらさは、売値や売却の可否にも影響する要素です。

修繕積立金が高い傾向にある

マンションは、経年につれて必要な修繕コストが高くなっていきます。そのため、築40年前後のマンションは修繕積立金が高い傾向にあります。毎月徴収される金額がそこまで高くなかったとしても、大規模修繕や建て替えのため、一時金としてまとまった費用が請求される可能性があります。

築40年のマンションも十分売却可能な理由

多少の売りづらさは否めない築40年前後のマンションですが、次のような理由から十分売却可能です。

新築・築浅のマンションが高騰している

近年は、新築マンション価格が大きく高騰しています。不動産経済研究所によれば、2024年の首都圏新築マンションの平均価格は7,820万円、近畿圏は5,357万円でした。築浅の中古マンションも、新築マンションに引っ張られるように高騰しており、一般的な収入の世帯にはなかなか手が出しづらい価格水準にまで達しています。

一方、築40年前後のマンションの価格も高騰傾向にあるものの、先のとおり首都圏でも平均価格は2,000万円台であることから、インフレ局面・金利上昇局面でも買い求めやすい価格帯といえるでしょう。

取り引きされるマンションの割合は築40年超が最多

築40年というと「古い」という印象があるかもしれません。ただ実は、2023年に首都圏で売買された中古マンションのうち築40年を超える物件の占める割合は18％で、築年帯別に見ると最多となりました。成約した中古マンションの平均築年数は、年々、上昇傾向にあり、築40年以上の物件比率も高まっています。

築40年のマンションは総じて好立地

現在、築40年前後のマンションは、昭和のバブル期に建築されています。当時は現在と比べてマンション用地も多く、駅前や駅近など好条件の土地で多くのマンションが分譲されました。条件の良い土地を取得できたのは「先行者利益」ともいえます。

また、築40年前後のマンションは、総じて立地が良いだけでなく、重厚感のある物件も多い傾向にあります。造りが良い物件も多いことから、この築年帯のマンションは「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、根強い人気があります。

リフォーム・リノベーションの普及

リフォームやリノベーションの普及もまた、高経年のマンションが流通しやすくなった要因の一つといえるでしょう。マンションの共用部は管理組合の決定がなければ改修できませんが、専有部については規約を遵守し、構造上主要な壁などを残せばフルリノベーションも可能です。

近年は、築40年など古さの目立つマンションを新築のように改修した「リノベーションマンション」も人気があります。

築40年のマンションを好条件で売るコツ

築40年のマンションも今の市況からすれば十分売却可能ですが、好条件で売るには次のようなコツが必要です。

売却相談前に修繕・リフォームしない

築40年のマンションは「修繕やリフォームが必須」と考えるかもしれませんが、売却するために独断で改修するのは賢明とはいえません。それは、修繕やリフォームにかけた分だけ高く売れるとは限らないからです。

改修によって多少高く売ることができたとしても、それ以上に費用がかかってしまっては本末転倒です。また、近年はリフォームやリノベーションが普及していることもあって、自ら改修したいという買主も少なくありません。こうした方にとっては、リフォーム済みであることがデメリットにもなり得ます。

「買取」も検討する

自ら修繕やリフォームをしないほうが良いという理由の一つに「買取」によって売却するという手段があることも挙げられます。「買取」とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法を指します。不動産会社は、修繕やリフォーム後に再販することを目的にマンションを買い取るため、売主による改修が無駄になってしまう可能性があります。

買取価格は、不動産会社の仲介によって売却する場合と比較して2〜3割落ちる可能性がありますが「なかなか売れない」「早く売りたい」という状況や意向があれば検討してみましょう。

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リフォームプランを提案する

リフォームは不要だったとしても「リフォームプラン」を提案するのは効果的な施策です。買主が提案したプランを採用しなかったとしても「こんな暮らしができるんだ」「こんな形に生まれ変わるんだ」ということが印象づけられれば、物件自体の魅力も向上します。

インスペクションで状態を「見える化」する

築40年など一定の築年数のマンションを購入する方の多くは「状態」を気にします。見た目には大きな損傷がなかったとしても、引き渡し後に雨漏りや漏水が発生することは避けたいはずです。

売主がいくら「大丈夫」といっても信憑性に欠けますが「インスペクション」による調査結果を共有することで、買主の大きな安心につながります。インスペクションとは、第三者の専門家による建物の状況調査を指します。5〜7万円程度の費用がかかりますが「安心」を付帯できることから、費用対効果は高いといえるでしょう。

まとめ

築40年のマンションの売却相場は、首都圏が2,500万円前後、近畿圏は1,500万円前後です。少なからず建物や設備が老朽化していて、融資も受けづらい傾向にあることから、多少の売りづらさはあるでしょう。ただ近年は中古マンション全体の築年数が上がっており、築40年以上のマンションも数多く流通しています。インスペクションを実施したり、リフォームプランを提案したりすることで、好条件での売却も見込めます。

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