借地権付きの建物のメリット・デメリットは？売買時の注意点も

不動産の中には借地権付き物件も多く存在します。
借地は契約期間が長いことから、途中で売却の必要性が生じることもあります。
借地権付き建物は、土地が所有権の物件と比較すると市場性が低いため、売却が困難となることも多いです。

一方で、借地権付き建物を購入する人も、資産価値を十分に見極めたうえで購入する必要があります。
借地権付き建物は、売主や買主にとって、どのような特徴や注意点があるのでしょうか。
この記事では、「借地権付き建物」について解説します。

借地権付きの建物とは？

最初に借地権付き建物について解説します。

借りた土地の上に建っている建物のこと

借地権付き建物とは、土地の利用権が借地権になっている建物のことです。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）のことを指します。

借地権は、「建物の所有を目的とする」権利であるため、駐車場や野点看板を建てるために土地を借りる権利は含まれません。
借地借家法が適用となる、借地権が設定された建物が借地権付き建物となります。

借地借家法が適用されるということは、借主（土地を借りている人）の権利が強く守られていることを意味します。
借地借家法とは、借主の権利を守ることを目的とした法律であるため、借地借家法が適用される借地権は、原則として借主側の方が権利は強くなっています。

権利の強さとは、具体的には貸主側からの更新拒絶が困難となっており、借主は地代をきちんと払ってさえいれば、半永久的に土地を借り続けることができる点が挙げられます。

なお、子が親の土地を無償で借りて家を建てているような建物は、借地権付き建物には該当しません。
無償で土地を借りる権利は使用貸借と呼ばれ、借地借家法は適用されない権利となります。

つまり、借地借家法が適用される権利となるには地代を支払っていることが必要であり、借地権付き建物は地代が発生していることも要件です。

借地権は地上権（物権）と賃借権（債権）に分かれる

借地権には、建物の所有を目的とする地上権と、土地の賃借権の2種類が存在します。

地上権は「物権」、賃借権は「債権」に該当します。
物権とは、例えば所有権のように人とモノとの関係を表した権利のことです。
債権とは、例えば売買代金請求権のように人と人との関係を表した権利になります。

地上権は物権ですので、「借主が土地を借りる」という人とモノとの関係を表した権利です。
一方で、賃借権は債権ですので、「借主が貸主から借りる」という人と人との関係を表した権利になります。

賃借権は人と人との関係を表した権利であることから、借主は借りていることを契約当事者である貸主に対してしか主張できないことが原則です。
しかしながら、土地の賃借権は、建物を登記することで第三者にも主張できるようになっています。

つまり、実際には借主と貸主の関係に留まらず、第三者にも権利が主張できることから、債権であっても、あたかも人とモノとの関係を表す物権に近い状態になっているのです。

土地の賃借権は登記を備えることで第三者にも権利を主張できるようになることから、権利の強さは実質的に物権とほぼ変わらないと考えられています。
このように賃借権では借主側に特段の大きなデメリットはないため、多くの借地権付き建物の借地権は賃借権（債権）であることが一般的です。

ただし、売却となると地上権と賃借権では扱いが大きく異なります。
売却にあたり、地上権は地主の承諾は不要ですが、賃借権は地主の承諾が必要です。
多くの借地権付き建物は賃借権であることから、ほとんどの場合、売却には地主の承諾が必要となっています。

・「借地権割合」に関する記事はこちら 借地権割合とは？調べ方や相続税評価額との関係を解説

借地権付きの建物のメリット・デメリット【売却側】

借地権付きの建物を売却する上でのメリットとデメリットについて解説します。

メリット

借地権付きの建物を売却するメリットは、以下の点が挙げられます。

• まとまった現金が入る
• 地代の支払いから解放される
• 地主に一時金を払わなければいけない関係も終了できる

売却すれば、まとまった現金が入り、地代の支払からも解放されます。
地主に対して更新料や建て替え承諾料等の一時金を払わなければならない関係性も終了できます。

デメリット

借地権付きの建物を売却するデメリットは、以下の点が挙げられます。

• 価格が安くなる
• 売却に時間がかかる
• 譲渡承諾料が発生する

借地権付き建物は、所有権の物件よりも価格が安くなり、また売却までの時間もかかる点がデメリットです。
また、売却するにあたり、地主に対して譲渡承諾料の支払いが発生します。

借地権付きの建物の売却における注意点

借地権付きの建物の売却における注意点について解説します。

賃借権であれば地主の承諾および譲渡承諾料が必要となる

賃借権の借地権付き建物は、売却にあたり地主の承諾が必要です。
承諾を得た上で、地主に対して譲渡承諾料を支払うことが一般的となっています。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度です。

地代が高いと借地権価格が安くなる

借地権の価格は、地代によって決まります。
借り得部分に経済的な価値があり、安く借りることができている借地権ほど借地権の価格は高くなります。
つまり、借地権の価格は地代が安いほど高く、逆に地代が高いほど安いという関係です。

借主の中には、高い地代を払っているほど価値が高いと考え、高く売れると誤解している人もよくいます。
しかしながら、高い地代というのは、買主が購入した後に高い地代を払わないといけないことから、お得感がありません。
お得感がなければ、自然と購入希望者は減るわけですから、借地権価格は安くなるのです。

一般的に借地権付き建物の地代の相場は土地の固定資産税の3倍程度です。
例えば、固定資産税の2倍程度の地代しか払っていなければ借り得が発生しているため、借地権価格は高くなります。

一方で、例えば固定資産税の5倍も払っているような借地権であれば、借り得感は薄れ、借地権価格は安くなるといえます。

借地権付き建物の売買実績が豊富な不動産会社に依頼する

借地権付き建物は、借地権価格の値段設定が難しいです。
借地権付き建物の売却実績が豊富な会社に依頼しないと、適正価格での売却が困難となります。
借地権価格の設定を間違えると、高過ぎて売れない、安過ぎて損をするといったことが生じます。
そのため、借地権付き建物を売るには、借地権の扱いに慣れた不動産会社に依頼することが適切です。

借地権付きの建物のメリット・デメリット【購入側】

借地権付きの建物を購入する上でのメリットとデメリットについて解説します。

メリット

借地権付きの建物を購入するメリットは、以下の点が挙げられます。

• 安く購入できる
• 土地の登録免許税等がかからない
• 仲介手数料が安くなる

借地権付き建物は、安く購入できる点がメリットです。
土地は購入しないため、土地の登録免許税は生じません。
登録免許税とは、登記簿謄本の内容を変更する際に発生する税金のことです。
また、物件価格自体が安いため、連動して不動産会社に対して支払う仲介手数料も安くなります。

デメリット

借地権付きの建物を購入するデメリットは、以下の点が挙げられます。

• 地代が発生する
• 資産価値が低い
• 適正価格が把握しにくい

借地権付き建物を購入すると、買った後に固定資産税よりも高い地代が発生します。
購入価格は安いですが、その分、資産価値も低いです。
将来、なかなか売却できない可能性もあります。

また、借地権付き建物は、適正価格が把握しにくい点が特徴です。
借地権付き建物の相場を適切に把握できる手段はほとんどなく、高過ぎる金額で購入してしまうリスクもあります。

借地権付き建物は、地代が相場よりも高い物件は価格が安く、地代が相場よりも低い物件は価格が高いことが基本です。
よって、購入にあたっては価格だけでなく地代もしっかりと確認する必要があります。

借地権付き建物の購入は、所有権の物件よりもハードルが高いため、慎重に熟考の上判断するようにしましょう。

借地権付きの建物の購入における注意点

借地権付きの建物の購入における注意点について解説します。

普通借地権か定期借地権かを確認する

借地権には普通借地権と定期借地権の2種類があります。
両者は借地権の価値が大きく異なるため、最初にいずれかの借地権であるかを見極めることが重要です。

普通借地権とは「更新ができる借地権」であり、定期借地権とは「更新の概念のない借地権」となります。

定期借地権は更新ができないことから、借地期間が終了すると借地権がなくなります。
半永久的に更新ができる普通借地権とは異なり、借主の権利が弱くなっているため、定期借地権の資産価値は著しく低いです。

定期借地権の価格は、借地契約の残存期間が短いほど安くなります。
例えば、借地の契約期間が2年しか残っていない場合には、2年後に退去しなければならないため、わざわざ高額な代金を支払って借地権付き建物の購入をする価値は低いといえます。

定期借地権は、借地契約の残存期間が長い物件でない限り、購入する価値はほとんどありません。
借地権付き建物の購入をするのであれば、普通借地権の物件であることが基本です。
よって、まずは借地権が普通借地権であることを確認することが重要となります。

地代や更新料が必要になる

借地権付き建物を購入すると、地代や更新料が必要となります。
地代は普通借地権の物件であれば土地の固定資産税の3倍程度が相場で、更新料は年間地代の10倍程度が相場となります。
維持費は土地が所有権の物件よりも高いです。

売却や建て替えなどができないこともある

借地権付き建物は、将来、売却するときに地主の承諾が必要となります。
承諾が得られなければ、原則として売却できません。

また、建て替えや増改築を制限している借地契約も存在します。
借地契約で建て替えや増改築が制限されている場合には、建て替えが自由にできないこともあります。

・「借地権」に関する記事はこちら 借地権とは？後悔しないために知っておくべき注意点もわかりやすく解説

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