家賃収入でかかる税金はどのくらい？計算方法や節税対策のポイントも紹介

「大家さんになって家賃収入を得て、今もらっている会社の給料にプラスしたい！」「退職金を活用して、老後資金で困らないように家賃収入を得たい！」いろんな理由で、不動産投資をしてみたいという方は多いと思います。

でも、家賃収入が何の所得になり、得た収入にどれぐらい税金がかかるのか、何が経費として控除できるのかなどわからないことも多いのではないでしょうか。不動産投資は、青色申告や減価償却などをうまく使うことによって、効果的に節税することが可能です。

この記事では、家賃収入における注意点や節税対策について理解して頂けるよう、順を追って説明します。

家賃収入とは何か？不動産所得との違い

家賃収入とは

家賃収入とは、賃貸経営で得られる総売上を指します。これは、単純に毎月の家賃だけではなく、入居者から受け取るさまざまなお金が含まれます。具体的には、次のようなものが家賃収入に含まれます。

まず、家賃自体に加えて、入居時に支払われる礼金や、敷金・保証金のうち退去時に返却されない分も含まれます。また、管理費や共益費、駐車場を貸し出している場合の駐車場代も家賃収入の一部です。さらに、契約更新の際に支払われる更新料も、賃貸経営者にとっての収入のひとつです。これら全てが合わさり、賃貸経営での収益源となります。

不動産所得とは

家賃収入は何の所得になるのかと言うと、不動産所得となります。

不動産所得は、家賃収入から必要な経費を差し引いた後に残る金額を指します。つまり、不動産所得は実際に手元に残る利益部分です。

計算式は非常にシンプルで、不動産所得は次のように算出されます。

不動産所得 ＝ 家賃収入 － 必要経費

賃貸経営をする上では、いろいろな経費がかかります。

例えば、固定資産税や管理費用などです。確定申告の際には、家賃収入からこれらの必要経費を引いた金額が、最終的な所得となり、それを基に納税額を決定します。

国税庁では、必要経費として認められるものについて明確な基準を定めています。不動産収入を得るために必要な経費であれば、家賃収入から差し引くことができます。

具体的には、次のような費用が必要経費として認められます。

• 固定資産税や都市計画税
• 不動産取得税や登録免許税
• 管理委託手数料や、建物の維持にかかる修繕費
• 不動産投資ローンの金利部分
• 建物の価値が年々減少していくための減価償却費
• 入居者募集にかかる広告費
• 万一の災害に備えるための火災保険料や地震保険料

これらの費用を差し引いた後の金額が不動産所得となり、正確な納税額を計算するためのベースになります。

家賃収入にかかる税金の種類

税金と聞くと、家賃収入のすべてに税金がかかると思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。家賃収入に対して各種経費の支出分が一定のルールに基づいて差し引かれます。その額のことを「不動産所得」といい、この「不動産所得」に対して税金がかかります。

所得税

大家業における所得税とは、家賃収入から各種経費を控除した不動産所得に対して課される税金です。サラリーマンとして働きながら大家をしている方は、給与所得と併せて課税される総合課税となるため、損益通算（損失を利益と合算して課税対象となる利益を減らすこと）が可能となります。

所得税は累進課税方式となっており、所得が高くなるほどに税率が高くなります。そのため、税率も所得金額によって異なります。

住民税

不動産投資をして得た所得には住民税がかかります。
住民税は、「所得割」と「均等割」という2つの種類に分かれています。

所得割は前の年1年間に稼いだ所得に応じて計算されます。多く稼いだ人はそのぶん税額が大きくなります。対して均等割は、前年の所得にかかわらず一定の所得がある方に発生する住民税を指します。

住民税の納付には、「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。普通徴収は、自治体から送付されてくる納付書によって支払うものです。一方、特別徴収は、会社給与から控除されて納めるタイプです。

サラリーマン投資家で、会社に知られずに不動産投資をしたい人は、確定申告時に「住民税」欄の「自分で納付」にチェックをしておけば、普通徴収となって会社に知られずに済みます。

消費税

不動産投資をしている個人事業者が、消費税の免税事業者なのか課税事業者なのかによって、消費税の納税義務が異なってきます。

免税になるか否かは、基準となる期間（個人は原則として前々年）の課税売上高が1000万円を超えるかどうかで変わります。

なお、家賃収入のうち、居住用の物件「住宅用賃貸」の賃料は非課税取引となりますが、オフィスや店舗などの「事業用賃貸」の賃料は課税取引となります。借主が個人か法人かには関係なく、利用目的で判断されます。確定申告時には、これらをきちんと分けて書類を作成する必要があります。

ちなみに事業用建物において、返還をしない権利金等は課税対象になりますが、返還義務のある保証金や敷金は課税対象とはなりません。

個人事業税

個人事業税とは地方税の一つであり、都道府県に納付するものです。
個人事業税が発生するのは、法律で定められた70の業種です。不動産貸付業は個人事業の第1区分の中に入っており、税率は５％となっています。

不動産貸付業の場合は、「個人事業税の額=（所得の額－290万円）×5%」となります。

・「家賃収入」に関する記事はこちら 家賃収入とは？不動産投資による収益化までの流れと注意事項を解説

家賃収入にかかる税金の計算方法

家賃収入にかかる税金の計算方法は、以下の通りです。

1.不動産所得を計算する

不動産所得の計算式は以下の通りです。

不動産所得＝総収入金額―必要経費（―青色申告特別控除）

総収入金額には、家賃収入だけでなく、礼金・更新料・管理費・共益費・駐車場代、敷金や保証金など返還の必要ないものなどが含まれます。

一方、必要経費には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが含まれます。

2.所得税を計算する

所得税の額は以下の式で求めることができます。

所得税額＝課税される所得金額×税率－控除額

課税される所得金額は、不動産所得だけでなく給与や個人事業の利益などすべての所得を合計したものとなります。

所得税の税率と控除の金額（表）

課税所得金額	税率	税率控除金額
1,000円以上195万円未満	5%	0円
195万円以上330万円未満	10%	9万7,500円
330万円以上695万円未満	20%	42万7,500円
695万円以上900万円未満	23%	63万6,000円
900万円以上1,800万円未満	33%	153万6,000円
1,800万円以上4,000万円未	40%	279万6,000円
4,000万円以上	45%	479万6,000円

所得税の税率と控除の金額をまとめた内容は上記の通りです。

なお、所得税には、状況に応じて税負担を軽くできる各種控除があります。代表的なものが、48万円の基礎控除、社会保険料控除、医療費控除などです。

出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁

3.住民税を計算する

住民税のうち、所得割額は課税所得の10％（都道府県民税が４％・市町村民税が6％、政令指定都市では前者が２％・後者が８％）で算定されます。

均等割は地域社会の会費的なものと言われており、多くの自治体で5,000円（道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円）とされています。

家賃収入に含まれるその他の収入

更新料

賃貸契約が終了する際に、再契約を行うために支払われる費用が更新料です。更新料は、家賃の1～2ヶ月分として設定されることが多く、家賃収入に含まれる重要な収益の一部です。特に長期間入居する契約の場合、定期的に発生するため、安定した収入源となります。

駐車場代

賃貸物件に駐車場が付いている場合、入居者が車を利用する際には駐車場代が発生します。駐車場代も家賃収入の一部として計上され、特に都心部や駐車場の需要が高い地域では、追加収入を得られる可能性があります。物件の魅力を高めるポイントにもなります。

管理費・共益費

賃貸物件の維持管理にかかる費用として、入居者が支払う管理費や共益費も家賃収入の一部です。これには共用部分の清掃やエレベーターの保守、ゴミの処理などが含まれます。管理費や共益費を適切に設定することで、物件の維持費用をカバーしながら収益を増やすことができます。

礼金

礼金は、入居者が初めて契約する際に支払うもので、契約期間が終了しても返金されないお金です。通常、家賃の1～2ヶ月分として設定されることが多く、賃貸オーナーにとっては最初に得られる大きな収入の一部となります。礼金は物件の立地や需要によって金額が変わることがあり、特に人気エリアでは高額に設定されることがあります。

敷金・保証金の内で入居者に返還しない費用

敷金や保証金は、入居者が退去する際に原状回復費用などを差し引いた上で返金されるものですが、入居者に返還しない部分も家賃収入の一部として扱われます。例えば、退去時の修繕費やクリーニング代が敷金から差し引かれる場合、その金額はオーナーの収入となります。敷金や保証金を活用して、物件の維持費用に充てることが可能です。

家賃収入の税金計算から差し引ける必要経費

家賃収入には税金がかかりますが、その税金を計算する際に、さまざまな必要経費を差し引くことができます。これにより、最終的に課税される金額を抑えることが可能です。ここでは、具体的に差し引ける経費について詳しく解説します。

不動産所得税

不動産を購入するときには、必ず不動産取得税を納める必要があります。この税金は、不動産を取得した際に自治体に申告し、支払うものです。

申請の期日は自治体ごとに異なり、たとえば東京都では取得日から30日以内、大阪府では20日以内と決まっています。自治体によっては、取得が自動的に申告されるケースもあるため、購入時にはその地域のルールを確認しましょう。

申告後、自治体から不動産取得税の金額が通知されます。通知が届くのは、購入してから数か月後が一般的です。この税金は以下の計算式で算出されます。

不動産取得税 ＝ 課税標準額 × 4％

課税標準額は、市町村役場にある固定資産課税台帳で確認できます。通常の税率は4％ですが、2024年3月31日までに取得された土地や居住用建物に限っては、税率が3％に軽減されます。

固定資産税

不動産を所有していると、毎年固定資産税を支払わなければなりません。この税金は、1月1日時点で固定資産を持っている人に対して課税されます。納税額は、自治体から送られてくる通知で確認することができますが、通知が手元にない場合は、以下の計算式を使って算出できます。

固定資産税 ＝ 固定資産税課税標準額 × 1.4％

固定資産税課税標準額は、自治体からの通知以外にも、市町村役場にある固定資産課税台帳や固定資産縦覧帳簿で確認可能です。

また、不動産を所有していると、固定資産税だけでなく事業税や消費税、さらに不動産に関する損害保険料や立ち退き料など、さまざまな経費が発生します。これらも不動産経営における重要な必要経費です。

減価償却費

減価償却費とは、マンションなどの不動産を購入した際、その購入費用を一度に経費として計上するのではなく、法的に定められた耐用年数に基づいて、少しずつ経費に算入していく方法です。これは、建物の価値が時間とともに減少していくことを考慮し、実際の使用年数にわたって費用を分配する仕組みです。

建物の耐用年数は、その構造によって異なります。たとえば、木造建物と鉄筋コンクリート建物では耐用年数が異なり、木造建物は比較的短い耐用年数である一方、鉄筋コンクリートは長い耐用年数が設定されています。

一方で、土地は減価償却費の対象にはなりません。建物とは異なり、土地は経年劣化しないため、価値が減少することがないと考えられているからです。そのため、土地に関しては耐用年数が設定されず、減価償却費として計上することができません。ただし、土地には別途税金の軽減措置が設けられており、これにより不動産を所有する際の税負担を軽減することが可能です。

借入金・ローンの金利

物件を購入する際に借入金やローンを利用している場合、その金利部分も必要経費として扱うことができます。ローンの元本返済は経費にできませんが、金利の支払いは毎月のコストとして計上できるため、ローンを利用している場合は忘れずに経費として申告しましょう。

不動産会社への管理手数料

賃貸管理を不動産会社に依頼している場合、管理手数料が発生します。この手数料も経費として計上できます。管理手数料は物件の維持や入居者対応を依頼するための費用であり、賃貸経営には欠かせない支出です。

管理組合への管理費

マンションなどの集合住宅の場合、管理組合への管理費も発生します。この管理費は共用部分の維持や清掃に充てられる費用で、賃貸経営においては重要な経費の一部となります。

交際費・通信費・交通費など

賃貸経営のために必要な交際費や通信費、さらには物件の視察や管理のための交通費も経費として認められます。これらは、賃貸経営に直接関わる費用である場合、税金計算の際に差し引くことが可能です。

広告宣伝費

新しい入居者を募集するためにかかる広告宣伝費も必要経費です。物件の空室対策として、広告を出したり仲介業者に依頼したりする際に発生する費用は、賃貸経営の重要なコストの一つです。

修繕費

物件の維持管理にかかる修繕費も家賃収入から差し引けます。例えば、壁の補修や設備の修理、定期的なメンテナンスにかかる費用は、物件を維持するために必要な出費であり、税金計算上の経費として計上することが可能です。

家賃収入の必要経費として認められないものは？

家賃収入からさまざまな経費を差し引くことができますが、すべての支出が必要経費として認められるわけではありません。ここでは、必要経費として認められない代表的な項目について詳しく説明します。

住民税や所得税

住民税や所得税は、個人が収入に対して支払う税金ですが、これらの税金自体は必要経費として差し引くことができません。これらは不動産収入を得るための費用ではなく、収入に対して課される税金であるため、経費に含めることができないのです。したがって、住民税や所得税は家賃収入の経費として申告できない項目です。

借入金の元本返済分

物件を購入する際にローンを利用している場合、借入金の金利部分は必要経費として計上できますが、元本の返済分は経費に含めることができません。元本はローンの借入金額そのものであり、それ自体は返済義務に基づく支払いであるため、経費として扱われないのです。ローンの支払いがあっても、金利と元本返済は分けて計算する必要があります。

事業に関連していない支出

事業に直接関係のない個人的な支出も、家賃収入の経費として認められません。例えば、家族旅行やプライベートの買い物、個人の趣味に使った費用など、賃貸経営とは無関係な支出は、必要経費として計上できない項目です。経費として認められるのは、賃貸物件の運営や管理に関連する支出に限られますので、私的な出費は区別することが重要です。

家賃収入の税金をシミュレーション

アパートやマンション、テナントビルなどを所有して家賃収入を得ている場合、収入に対して所得税や住民税が課されます。ここでは、年間800万円の家賃収入を得ている場合を想定して、税額のシミュレーションをしてみます。

設定条件

都内在住

家賃収入以外の所得はなし

家賃収入は礼金などを含めて年800万円

経費は年間200万円（固定資産税や社会保険料など）

扶養控除や配偶者控除は考慮しない

家賃収入の税金シミュレーション

所得税の計算

まず、家賃収入から経費を引いて課税対象となる所得を求めます。

800万円（家賃収入）－ 200万円（経費）＝ 600万円

次に、基礎控除額48万円を引きます。

600万円 － 48万円（基礎控除）＝ 552万円

この552万円に対して所得税を計算します。所得税は累進課税制度を採用しているため、所得に応じた異なる税率が適用されます。

195万円まで：5％

195万円 × 5％ ＝ 9万7,500円

195万円超〜330万円まで：10％

(330万円 － 195万円) × 10％ ＝ 13万5,000円

330万円超〜552万円まで：20％

(552万円 － 330万円) × 20％ ＝ 44万4,000円

それぞれの計算結果を合計します。

9万7,500円 + 13万5,000円 + 44万4,000円 ＝ 67万6,500円

これが所得税の金額です。

住民税の計算

住民税は、所得税とは異なり、一律で10％の税率が適用されます。まずは、家賃収入から経費を差し引き、基礎控除額43万円を引きます。

600万円 － 43万円（基礎控除）＝ 557万円

この557万円に対して10％の住民税を計算します。

557万円 × 10％ ＝ 55万7,000円

さらに、都民税や市町村民税として均等割の金額が加算されます。

55万7,000円 + 1,500円（都民税均等割） + 3,500円（市町村民税均等割）＝ 56万2,000円

総額の税金

年間800万円の家賃収入に対して発生する税金の合計額は次の通りです。

所得税：67万6,500円

住民税：56万2,000円

家賃収入にかかる税金の総額は、123万8,500円となります。

今回の家賃収入の税金シミュレーションの計算は中小規模の個人事業主としての賃貸経営を想定したものです。納めるべき税金は所得税と住民税で、それぞれの税額は収入に応じた累進課税と一律課税によって算出されます。

家賃収入でかかる税金の節税対策

家賃収入でかかる税金の節税対策としては、必要経費や修繕維持費の計上、減価償却を活用する、青色申告を行う、青色申告専従者給与を使う、貸倒引当金（回収不能になった年の分の損失を経費として計上）などが挙げられます。

減価償却費を活用する

アパートやマンションなど建物や周辺の構築物等を所有していれば、減価償却費として毎年一定額を必要経費として計上することができます。

木造は22年（償却率0.046）、鉄筋コンクリート造は47年（償却率0.022）など法定耐用年数が定められており、その期間中で償却していくことが可能です。

減価償却費は、取得価額に耐用年数に応じた償却率をかけて算出します。中古で取得した場合は計算方法が異なるので気を付けてください。

この減価償却によって、毎年の不動産所得を下げることが可能となります。ただし不動産を売却するとき、譲渡所得は「譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）」で計算されるため、売却時に取得費用が下がってしまうことになります。物件によっては利益が出て課税されてしまうことがあるため、注意してください。

譲渡所得は不動産所得と違って分離課税となっており、給与所得との損益通算が使えません。減価償却が税の繰り延べと言われるのはこのためです。また、投資不動産の場合は、住宅で使える「3000万円の特別控除」などを利用できないので、注意しましょう。

確定申告を青色申告で行う

不動産所得で青色申告特別控除を受けるためには、事業内容が事業的規模であることが必要です。青色申告が認められれば最大65万円/55万円の青色申告特別控除が受けられます。

目安としては10部屋以上の貸与可能な部屋のあるアパートやマンション、もしくは5棟以上の貸与可能な戸建て物件を有していることが基準となっています。

青色申告を行いたい場合は、青色申告の承認を受けようとする年の3月15日までに管轄の税務署に提出する必要があります。

その後、複式簿記による記帳と貸借対照表・損益計算書を作成し、青色申告決算書を作成し、確定申告時に管轄の税務署に提出します。

家賃収入の税金で利用できる各種控除とは

所得税から控除されるもの

基礎控除

基礎控除は、すべての納税者に適用される控除です。控除額は所得に応じて次のように変わります。

• 合計所得金額が2,400万円以下の場合は48万円
• 2,400万円超2,450万円以下の場合は32万円
• 2,450万円超2,500万円以下の場合は16万円
• 2,500万円を超える場合は控除なし

配偶者控除

配偶者控除は、合計所得が1,000万円以下の納税者が対象となり、その配偶者が一定の条件を満たしている場合に適用されます。

配偶者が70歳以上の場合は「老人控除対象配偶者」として控除額が増えます。さらに、配偶者の所得が48万円を超え、133万円以下の場合は「配偶者特別控除」も適用可能です。

扶養控除

納税者に扶養親族がいる場合、親族の年齢や同居しているかどうかによって控除が適用されます。未成年の子供や高齢の親を扶養している場合に、所得税の負担を軽減することができます。

医療費控除

年間の医療費が一定額を超えた場合に適用されます。控除対象額は、実際に支払った医療費から保険金や給付金で補填された金額と10万円を差し引いた額です。最高で200万円まで控除可能です。

また、「セルフメディケーション税制」という別の制度もあり、1万2,000円以上の対象医薬品を購入した場合に医療費控除を受けることができます。

社会保険料控除

納税者が支払った健康保険料、国民健康保険料、介護保険料、後期高齢者医療保険料などは、すべて社会保険料控除として所得税から差し引くことができます。

障害者控除

納税者またはその家族に障害者がいる場合、障害の程度や同居しているかどうかに応じて、障害者控除を受けることができます。

青色申告特別控除

青色申告を行い、複式簿記を採用している場合、通常は55万円の控除が適用されます。さらに、インターネットで電子申告を行うと控除額が65万円に増えます。

雑損控除

災害や盗難、横領によって資産が損害を受けた場合には、雑損控除を利用できます。損害額や災害関連の支出額が一定の基準を超えると、所得税から控除されます。

また、所得税の控除には他にも、生命保険料控除、地震保険料控除、小規模共済掛金控除、寄付金控除など、さまざまな項目があります。

住民税から控除されるもの

生命保険料控除

生命保険料、介護医療保険料、個人年金保険料は、それぞれ2万8,000円を限度として控除されます。複数の生命保険に加入している場合、最大で7万円まで控除可能です。

地震保険料控除

地震保険料の支払い分については、支払額が5万円以上であれば2万5,000円、それ以下の場合は保険料の半額が控除の対象となります。

その他の控除

住民税には、基礎控除、社会保険料控除、医療費控除、配偶者控除、扶養控除など、所得税と共通の控除項目もあります。加えて、住民税特有の控除として、小規模企業共済掛金控除、ひとり親控除、勤労学生控除、雑損控除などもあります。

家賃収入にかかる税金の確定申告のポイント

家賃収入にかかる税金には、大切なポイントがあります。例えば、確定申告時に節税目的で過剰に経費計上してしまうと、税務署に否認されてしまうことや、融資を受ける時に不利になってしまうことなどです。

家賃収入の確定申告はいくらから必要？基本的に不動産所得20万円以上が目安

サラリーマンなどの給与所得者は、会社などの年末調整により、原則確定申告が不要ですが、給与以外の所得（不動産所得・事業所得・雑所得）の合計が年間20万円を超えた場合は確定申告が必要となります。収入ではなく所得で計算されることにご注意ください。

不動産所得20万円以下でも確定申告が必要なことも

不動産所得が20万円以下であれば、所得税の確定申告は不要になるという特例措置があります。ただし、住民税は特例措置がありません。

そのため、所得が20万円以下でも確定申告をすることによって、市区町村に対して住民税の申告を別途する必要がなくなります。

不安な場合は税理士に依頼するのもアリ

確定申告は自分でも行えますが、不動産所得の計算は複雑ですので、会計ソフトを利用したうえで、税理士に依頼するのも良いでしょう。

帳簿のつけ方、申告書の作成は複雑なため、専門家に依頼すれば安心です。経費に対する知識なども豊富なため、節税に関するアドバイスももらえます。また税務調査に入られるリスクも減少しますし、入ったとしても対応を相談できます。

不動産投資の場合、税理士報酬以上に効果があるケースが多いでしょう。

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