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ざっくり要約！
- 地上権があると、基本的に土地の所有者に承諾を得ることなく建物の建て替えや売却、転貸することができる
- 地上権付きの物件は通常の相場より安く購入することができる一方で、売却時に買い手がつきにくい可能性がある
中古戸建てやマンションなどを探していると、借地権付きの物件を目にすることがあります。所有権の物件よりも価格が安いため購入を検討したものの、権利関係に不安を感じて断念したという方もいるかもしれません。
借地権には、地上権と賃借権があります。地上権も賃借権も他人の土地を使うことができる権利ですが、借主にとってメリットが大きいのは地上権です。
この記事では地上権について詳しく解説し、地役権や賃借権との違いも紹介します。地上権のある土地のメリット・デメリットについても説明しますので、不動産の権利関係を把握しておきたい方は、ぜひ参考にしてください。
記事サマリー
地上権とは？マンションについていることはある？
マンションの多くは、所有権を有している土地の上に建っていますが、なかには土地の権利が地上権で、借地の上にマンションが建っているケースもあります。
まずこの章では、地上権と所有権の違いや、地上権の登記手続き方法について解説します。
地上権は借地権の一種
地上権とは借地権の一種で、他人の土地を利用できる権利です。
地上権の場合、基本的には土地の所有者に承諾を得ることなく、建物の建て替えや売却、転貸をすることができます。
同じ借地権でも土地に対する権利が賃借権の場合、建物の建て替えや売却の際に土地所有者に承諾を得なければならず、通常承諾料が必要になります。ちなみに設定されることが多いのは、地主にとってメリットがある賃借権です。
物権である地上権は、誰に対しても土地を使用する権利を主張できるため、債権である賃借権に比べて権利が強く、自由度も高いといえます。
たとえば地上権付きのマンションは、土地が所有権であるマンションと比べて、安く購入できるのがメリットです。また地上権の場合は、土地の所有者に売却について承諾を得る必要がありません。
デメリットとしては、土地が所有権のマンションと比べて資産価値（担保評価）が低いためローンの借り入れが難しく、また買い手がつきにくい可能性があります。
| 借地権 | 地上権 （物権） | 他人が所有する土地を使用する権利 | 建物の建替えや売却、転貸の際、原則土地所有者の承諾は不要。抵当権の設定が可能。 |
| 賃借権 （債権） | 建物の建替えや売却、転貸の際、土地所有者の承諾が必要。その際承諾料が発生。 |
| ・「借地権付き建物」に関する記事はこちら 借地権付きの建物のメリット・デメリットは？売買時の注意点も |
地上権は抵当権の設定が可能
地上権は登記することによって、第三者にその権利を主張することができます。また抵当権を設定することもできるため、ローンの借り入れ自体は可能です。
ちなみに所有権の設定は登記記録の甲区にされますが、地上権は乙区に設定されます。
地上権の設定自体は可能ですが、登記の手続き上、建物の所有者が単独で行うことはできません。土地の所有者と協力して行うことになります。
地上権の種類
地上権とは、建物や工作物、樹木などを所有するために、他人の土地を利用する際に設定する権利で、地上権設定契約を土地所有者と借主間で締結します。
必ずしも必須ではありませんが、借主は土地の所有者に地代を支払うのが一般的です。なお地代や地上権の存続期間は、両者で自由に定めることができます。
また地上権には「区分地上権」と「法定地上権」がありますが、それぞれ地上権が設定される状況や意味は異なります。
この章では、区分地上権と法定地上権について解説します。
区分地上権
区分地上権とは、地下鉄やトンネル、鉄道の高架、送電線などの工作物を所有するために、他人の土地の地下や上空において、範囲を限定して設定する地上権です。
区分地上権が設定された場合は、土地の所有者であっても、同権が設定済みの地下やその上空を利用することはできません。
法定地上権
もともと1人の所有者のものだった土地と建物が、競売などにより分離処分された場合、建物の所有者となった者は、民法の規定によりその土地を制限付きで利用することができます。この権利を法定地上権といいます。
この場合、法定地上権を得た建物の所有者は、土地の所有者に対して賃料を支払わなければなりません。しかし、少なくとも30年間はその土地を利用することができ、また法定地上権の更新も可能です。
地上権とは、土地の所有者と建物の所有者が同意のもとに設定する権利ですが、法定地上権は民法の規定により自動的に発生する権利です。
なお法定地上権が認められるためには、下記の細かな要件があります。
- 抵当権が設定されたときに、土地の上に建物があること
- 抵当権が設定されたときに。土地と建物の所有者が同一人物であること
- 金融機関等により、土地・建物の両方もしくはどちらか一方に対して、抵当権が設定されていること
- 債務不履行などによって、競売の手続きがされたときに分離処分され、土地と建物の所有者が別々の者になること
地上権と地役権の違い
地上権に似た土地に関する権利に「地役権」があります。どちらも他人の土地を利用するための権利で、地役権も地上権と同じく物権です。どのような点が異なるのでしょうか。
地役権は地上権と同様に、一定の目的のために他人の土地を利用する権利です。
多いのは、他人の土地を通行させてもらうために、地役権を設定するケースです。通行地役権と呼ばれることもあります。ちなみに利用される側の土地を「承役地」、利用する側の土地を「要役地」と呼びます。
通行する目的以外にも、前面道路から水道やガス管などを引き込むために、承役地を利用するケースや、隣地に高い建物を建てないようにする目的で設定する「日照地役権」もあります。
地役権はあくまでも、自己所有の土地を活用するために、他人の土地を利用するものです。一方で地上権は、その他人の土地を建物や工作物を所有するために利用します。
つまり、地上権は他人の土地のみで完結する権利です。
地上権と賃借権の違い
地上権は賃借権よりも強い権利であることがわかりましたが、賃借権とはどのような違いがあるのでしょうか。下記のポイントごとに、地上権と賃借権を比較します。
権利の種類
地上権も賃借権も他人の土地を利用する権利ですが、権利の種類が異なります。
地上権は物権ですが、賃借権は債権です。比較した場合に優先されるのは、物権である地上権です。
物権は物に対する権利です。直接的に支配できる権利で、他人を排除して利用することができます。絶対的な財産支配権であり、「分け合う」という概念はありません。地上権のほか、所有権や先取特権も物権です。
一方で債権は、人に対する権利です。特定の人に行為や給付を請求できる権利で、主張できるのは債務者に対してのみです。つまり第三者には対抗することができない、相対的な権利です。債権には賃借権のほか、金銭債権や利息債権があります。
登記手続き
地上権と賃借権は、それぞれ権利について登記をすることができます。賃借権には登記請求権はありませんが、地上権にはその権利があります。
しかし地上権は地主にとってデメリットが多いため、実際には地上権を設定しているケースはまれです。
民法とは別に借地借家法の特別規定があり、他人の土地に借地権を設定して建物を所有する場合、その建物の名義について登記すれば第三者に対抗することができます。
抵当権設定
賃借権は人に対する権利のため、抵当権の設定はできません。一方、地上権は物に対する権利のため、抵当権の設定が可能です。
したがって地上権を担保として提供することにより、金融機関でローンを借り入れることができます。
所有権に比べて、地上権は担保評価が低くなります。実際の借り入れに関する条件等は、金融機関に相談してください。
譲渡・転貸時の地主の許可
地上権は土地に対する権利です。土地の所有者に承諾を得ることなく、建物の建て替えや転貸、売却をすることが可能です。
一方で賃借権は人に対する債権のため、転貸や譲渡する場合は土地の所有者に承諾を得る必要があり、通常承諾料が発生します。
承諾料は土地の所有者と取り決めることになりますが、譲渡の際の承諾料は借地権価格の10％程度が相場です。
存続期間
建物を所有することを目的とした地上権の存続期間は、借地借家法の規定により最短でも30年です。当事者間でそれよりも長い期間を定めたときはその期間になります。更新することも可能で、土地の所有者は正当な理由がなければ拒否することはできません。
賃借権に関しても、建物を所有することを目的とした借地契約の場合、借地借家法が適用になり、存続期間は最短でも30年です。
なお借地借家法が施行された1992年8月1日以降は、この借地借家法が適用になりますが、それ以前に設定された借地権は旧借地法が適用になります。
その場合は構造によって存続期間は異なり、木造の建物の場合は最短20年、鉄筋コンクリートなど堅固な建物の場合は最短30年です。なお更新は可能です。
ちなみに借地権には、期間をあらかじめ定めておく定期借地権があります。
一般借地権（住宅用）の場合は、存続期間を最短でも50年以上と設定する必要がありますが、更新はできません。借地人側である場合は、その存続期間について注意が必要です。
地上権のある土地のメリット・デメリット
地上権は賃借権に比べて強い権利ですが、借地人にとってはさまざまなメリットがあります。
また借地権を設定する際に、地上権が設定されることは稀といわれていますが、それは地主側にデメリットがあるためです。
地上権付きの物件を購入するときのメリット・デメリットも含めて解説します。
借地人にはメリットが多い
地上権は譲渡や転貸する場合、地主に承諾を得る必要がありません。基本的には自由に譲渡などすることができます。また賃借権と異なり、家を建て替える場合でも承諾料も発生しません。
地上権の場合は抵当権を設定することができるため、金融機関でローンを借り入れする際に、担保として提供することも可能です。
また賃借権はその性質上かならず地代がかかりますが、地上権の場合は地代が発生しないケースもあります。
地上権の存続期間は最短でも30年、それ以上の期間を定めたときはその期間になります。さらに更新も可能で、地主は正当な理由がなければ、更新を拒否することはできません。つまり地上権は一度設定すると、半永久的に存続することになります。
地主にはデメリットが多い
同じ借地権でも賃借権の場合は、借地人が家を建て替える際などに承諾料を請求することができますが、地上権の場合は承諾料を請求することはできません。
また地上権を一度設定してしまうと、正当な理由がなければ更新を拒否できず、半永久的に借地人に貸すことになります。
地上権が設定されている場合、その実態がなくても地上権を抹消しなければ売却することはできません。地主側は地上権を設定する場合、将来のこともよく考えておく必要があります。
地上権付きの物件を購入するメリット・デメリット
地上権は賃借権に比べてメリットは多いものの、購入する際はデメリットも把握しておく必要があります。
地上権付きの物件は、所有権の物件に比べて資産価値が低くなるため、通常の相場よりも安く購入することができます。たとえば投資目的で購入する場合は、利回りも高くなるでしょう。
ただし、資産価値が低いことによって売却時に買い手がつきにくくなる可能性もあります。
ゆえに地上権付きの物件を購入する際は、価格が適正なのか判断する必要があるでしょう。事前に、地上権について知見や経験のある不動産会社にしっかり相談することをおすすめします。
この記事のポイント
- 地上権の種類にはどんなものがある？
地上権には「区分地上権」と「法定地上権」があり、それぞれ設定される状況や意味が異なります。
区分地上権が設定された場合は、土地の所有者であっても、同権が設定済みの地下やその上空を利用することはできません。また、地上権は土地の所有者と建物の所有者が同意のもとに設定する権利ですが、法定地上権は民法の規定により自動的に発生する権利です。
詳しくは「地上権の種類」をご覧ください。
- 地上権と賃借権の違いは？
地上権と賃借権は、権利の種類、登記手続き、抵当権設定 、譲渡・転貸時の地主の許可、存続期間など、さまざまな違いがあります。
詳しくは「地上権と賃借権の違い」をご覧ください。
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