固定資産税路線価とは？相続税路線価との違いや計算方法を紹介

土地単価を表すものの一つに、固定資産税路線価があります。
所有者（または売主）は、固定資産税納税通知書等により固定資産税評価額を把握できるため、固定資産税路線価を利用するケースは少ないかもしれません。

一方で所有者ではない人（例えば購入検討者など）は、固定資産税路線価から土地の固定資産税評価額を推測することができます。
一定の知識を有していれば、固定資産税や登録免許税、不動産取得税等を推測することも可能です。

固定資産税路線価とは、どのようなものなのでしょうか。
この記事では、「固定資産税路線価」について解説します。

固定資産税路線価とは

固定資産税路線価とは、土地の固定資産税評価額を計算するうえで元となる単価のことです。
路線価とは、道路に割り振られた土地の単価のことを指します。

単に路線価というと、次章で紹介する相続税路線価を指すことが一般的です。
固定資産税路線価は、相続税路線価に比べると利用されるケースが少なく、存在もあまり知られていない路線価となっています。

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税を計算する上で根拠となる評価額のことです。

固定資産税路線価がわかると固定資産税評価額の概算額もわかるため、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税を推測することができます。

固定資産税評価額は、不動産の所有者であれば毎年市町村から送付されてくる固定資産税納税通知書に記載されていますし、固定資産評価証明書を取得しても確認できます。

そのため、不動産の所有者は、わざわざ固定資産税路線価を利用して固定資産税評価額の概算額を求める必要はないのです。

一方で、不動産の所有者ではない人は、所有者に教えてもらえない限り正確な固定資産税評価額を知ることはできません。

ただし、不動産の所有者ではない人は固定資産税路線価を利用することで、固定資産税評価額の概算額を把握することができます。

固定資産税路線価は、「円／平米」で表される平米単価です。
固定資産税評価額は、対象地の前面道路に割り振られている固定資産税路線価に対象地の面積を乗じて計算します。

固定資産税評価額の概算額の求め方は、以下の通りです（詳しくは後述）。

固定資産税評価額の概算額　＝　固定資産税路線価（円／平米）　×　面積（平米）

実際の固定資産税評価額は、画地計算法と呼ばれる計算方法によって微修正が行われて計算されます。

画地計算法とは、土地の個性に応じて行われる修正のことです。
固定資産税評価額の画地計算法には、以下のような修正方法が存在します。

【画地計算方法】

• 奥行価格補正割合法
• 側方路線影響加算法
• 二方路線影響加算法
• 不整形地、無道路地、間口が狭小な宅地等評点算出法

また、固定資産税路線価は、原則として3年間据え置くことになっています。
つまり、固定資産税路線価の評価は原則として3年に1度しか行わないということです。

ただし、例外として地目の変更や特別の事情がある場合には、3年の間に再評価が行われることもあります。

特別の事情とは、その土地の全部または一部について用途変更による現行地目の変更または浸水、土砂の流入、隆起、陥没、地すべり、埋没等によって当該土地の区画や形質に著しい変化があった場合を指します。

・「固定資産税評価額」に関する記事はこちら 固定資産税評価額とは？価格の決定方法や確認方法、土地の価格を詳しく解説

固定資産税路線価と相続税路線価の違い

固定資産税路線価と相続税路線価の違いについて解説します。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求めるための土地単価になります。
相続税評価額は、相続税や贈与税を求めるための根拠となる価格です。

相続税路線価は「千円／平米」で表される平米単価です。
相続税評価額は、対象地の前面道路に割り振られている相続税路線価に対象地の面積を乗じて計算します。

相続税評価額の概算額の求め方は、以下の通りです。

相続税評価額の概算額　＝　相続税路線価（千円／平米）　×　面積（平米）

実際の相続税評価額は、画地調整率と呼ばれる調整方法によって微修正が行われて計算されます。

画地調整率とは、土地の個性に応じて行われる修正のことです。
相続税評価額の画地調整率には、以下のような修正方法が存在します。

【画地計算方法】

• 奥行価格補正率
• 側方路線影響加算率
• 二方路線影響加算率
• 間口狭小補正率
• 奥行長大補正率
• 不整形地補正率
• 無道路地補正率
• がけ地補正率

また、相続税路線価は、毎年評価が行われている点が特徴です。

固定資産税路線価との違い

固定資産税路線価も相続税路線価も、共通して地価公示を基準に価格が決定されています。

地価公示とは、国が毎年行う1月1日時点の土地評価のことです。
全国には約26,000地点の標準地（地価が公表されるポイントのこと）があり、毎年、土地価格の評価が行われています。

地価公示は標準地と呼ばれる「点」の価格ですが、固定資産税路線価や相続税路線価は路線に割り振られた「線」の価格です。
固定資産税路線価や相続税路線価では、点の価格を線の価格に展開する作業が行われて求められています。

2つの路線価はそれぞれ地価公示価格が目安となっており、固定資産税路線価は地価公示価格の70％程度、相続税路線価は地価公示価格の80％程度をなっている点が特徴です。

固定資産税路線価と相続税路線価の違いをまとめると、下表のようになります。

項目	固定資産税路線価	相続税路線価
算出できる評価額	土地の固定資産税評価額	土地の相続税評価額
算出できる税金	固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税	相続税、贈与税
評価主体	市町村（東京23区は東京都）	国税庁
評価替えの期間	3年に1度	毎年
価格時点	基準年の1月1日	1月1日
公表時期	評価年の4月頃	毎年7月頃
価格水準	公示価格の70％程度	公示価格の80％程度

令和6年の固定資産税路線価

固定資産税路線価は地価公示の70％程度ですので、主要都市の固定資産税路線価は地価公示価格からある程度推測することができます。

2024年における住宅地の地価公示から推測される主要都市の固定資産税路線価は、下表の通りです（固定資産税路線価は地価公示に0.7を乗じて計算）。

（円／平米）

都市	2024年地価公示平均価格	固定資産税路線価
札幌市	110,800	77,560
仙台市	121,000	84,700
さいたま市	229,500	160,650
東京都23区	704,600	493,220
横浜市	245,800	172,060
千葉市	132,100	92,470
名古屋市	212,900	149,030
京都市	227,900	159,530
大阪市	265,000	185,500
神戸市	157,800	110,460
広島市	144,700	101,290
福岡市	217,200	152,040

出典：令和６年地価公示　都道府県庁所在地の住宅地「平均」価格｜国土交通省

固定資産税路線価の調べ方

固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップで調べることができます。

全国地価マップは、固定資産税路線価だけでなく、相続税路線価や地価公示・都道府県地価調査も調べることが可能です。
都道府県地価調査とは、都道府県が行っている地価公示と同じような価格調査のことを指します。

固定資産税路線価を調べるには、まずトップページで「固定資産税路線価等」をクリックします。
利用確認画面の「同意する」ボタンを押すと、地図が開きます。

【路線価がある地域】
所在地を指定していくと詳細地図が表示されますので、調べたい場所の前面道路に記載されている相続税路線価を知ることが可能です。

全国地価マップでは、4年分の固定資産税路線価等を確認することができ、画面上部のタブで調べたい年をクリックすると該当年の固定資産税路線価が表示されます。

【路線価がない地域】
固定資産税路線価では、前面道路に路線価が割り振られていない地域も存在します。
路線価が割り振られていない地域は、「状況類似地域」を指定し、状況類似地域の中の標準宅地の平米単価から固定資産税評価額を推測します。

状況類似地域とは、幅員や舗装の有無といった街路の状況や、駅などの公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度等から、宅地の価格に与える影響がおおむね同等と認められる地域のことです。

状況類似地域は、画面左の「状況類似地域（区）」と記載されているチェックボックスにチェックを入れると表示されます。

状況類似地域は破線で囲まれており、その中に「赤丸」印で表示されている地点が標準宅地です。
標準宅地とは、状況類似地域ごとに標準的な宅地として選定された宅地のことを指します。

地図上の標準宅地の赤丸をクリックすると、画面左に標準宅地の価格（円／平米）が表示されます。

固定資産税路線価が割り振られていない地域では、標準宅地の単価が、概ね固定資産税評価額の単価ということになります。

固定資産税路線価の計算の仕方

固定資産税路線価は平米単価ですので、対象地の面積がわかっていると固定資産税評価額の概算額を算出することができます。

路線価がある地域の固定資産税評価額の概算額の求め方は、以下の通りです。

固定資産税評価額の概算額　＝　固定資産税路線価（円／平米）　×　面積（平米）

一方で、路線価がない地域では標準宅地の単価を使って固定資産税評価額の概算額を求めます。

路線価がない地域の固定資産税評価額の概算額の求め方は、以下の通りです。

固定資産税評価額の概算額　＝　標準宅地の単価（円／平米）　×　面積（平米）

固定資産税路線価から固定資産税評価額は計算できる？

実際の固定資産税評価額は、画地計算法による修正が行うことで市町村が決定しています。

求め方は総務省の「固定資産評価基準」で公表されていますが、実際の固定資産税評価額を求めることは難しいです。

所有者以外の方で正確な固定資産税評価額を知りたい場合は、最終的には所有者に確認することが必要です。

売買であれば、売主に買付証明書を提示すれば売主から正確な固定資産税評価額を教えてもらえる場合もあります。買付証明書とは、正式な購入意思を売主に伝えるための書面のことです。

なお、自治体によっては借地人または借家人であれば借りている不動産の固定資産評価証明書を取得することができます。

相続税路線価と固定資産税路線価、どちらが実勢値に近い？

実勢価格を推測したい場合は、相続税路線価を利用することが望ましいといえます。
理由としては、相続税路線価は毎年評価されており、毎年の価格変化に対応しているからです。

ただし、相続税路線価からわかるのはあくまでも地価公示水準であり、地価公示が実勢価格を正確に反映しているとは限らない点は知っておく必要があります。
実勢価格を知りたい場合には、不動産会社等の専門家に相談することをおすすめします。

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