家賃を滞納したらどうなる？強制退去までの期間の目安や対処法を紹介

賃貸物件において、家賃を滞納することは契約違反です。
借主の中には家賃を滞納しても住み続けられると勘違いしている人もいますが、さすがにそのようなことはありません。

家賃滞納は貸主との約束を破ってお金を払わないわけですから、退去せざるを得ないのは当然です。
一般的に3カ月以上、家賃を滞納すれば、貸主側に契約解除事由が発生すると解されています。
この記事では「家賃滞納」について解説します。

家賃を滞納したらどうなる？

家賃を支払うことは、賃貸借契約で定められた借主の義務です。
借主が家賃を滞納することは義務違反であり、このような義務違反のことを「債務不履行」と呼びます。

通常、一般的な契約で相手方が債務不履行を生じさせれば、契約はすぐに解除をすることができます。

ただし賃貸借契約は一般的な契約とは異なり、継続的な関係を前提としていることから、1～2回程度の家賃滞納で貸主に契約解除事由を認めてしまうことは、少し過大であると考えられています。
契約解除事由とは、契約を解除するための理由のことです。

そこで、貸主に契約解除事由が生じるには、ある程度家賃が滞納されていることが必要になります。

貸主に契約解除事由が生じるとされる家賃滞納期間は、特に法律で明確に定められているわけではありません。

しかしながら、複数の判例が3カ月程度の家賃滞納で貸主に契約解除事由が生じるとしていることから、一般的には借主が3カ月の家賃滞納を生じさせれば貸主は借主を退去させることができると考えられています。

そのため、借主は家賃滞納を発生させたら、3カ月目に突入する前に家賃をきちんと支払うことが鉄則です。

1.電話やメールで連絡が来る

家賃の滞納が発生すると、まず管理会社から電話やメールで連絡が来ることが通常です。
借主も人間ですので、家賃を払う意思があっても「うっかり払い忘れる」ことは当然あり得ます。

そのため、支払い期日を過ぎて2～3日後に家賃を振り込めば、問題になることはあまりないでしょう。

1週間程度であれば、管理会社も「ひょっとしたら、うっかり忘れているだけかもしれない」と考え、支払いを待ってくれていることが多いです。

しかしながら、1週間を過ぎれば管理会社にも「完全に忘れているかもしれない」という疑念が沸き、電話やメールによる連絡が来ることになります。
連絡後、支払期日までに家賃を振り込めば、特に問題なくそのまま住み続けることができます。

2.督促状が届く

電話やメールによる連絡では、支払期日が定められることが通常です。
支払期日を過ぎても家賃を払わない場合、書面で督促状が届きます。

例えば、電話やメールによる連絡で支払期日が1週間後と定められた場合、その支払期日を過ぎても家賃を支払わないと督促状が届くということです。

管理会社は通常、支払期日の翌日に督促状を発送しますので、督促状は支払期日の数日後に来ることになります。

督促状は、最初は通常の郵便物で届くこともありますが、滞納が2カ月目に突入すると内容証明郵便で届くことも多いです。

内容証明郵便とは、いつ、いかなる内容の文書が誰から誰宛てに送付したかということを日本郵便が証明する郵便になります。

督促状が内容証明郵便で届いた場合、貸主側は早くも後日行われる可能性のある裁判の準備をしています。

裁判で貸主が借主を強制退去させる場合、貸主が督促を行っても借主に払ってもらえなかったという事実を証明する必要があります。
内容証明郵便は、将来の裁判に発展した場合、貸主側の証拠書類になるのです。

また、貸主は督促そのものを裁判所に依頼することもできます。
これは「支払督促手続き」と呼ばれる制度であり、貸主が支払督促手続きを利用すれば裁判所から直接督促状が届く場合もあります。

いずれにしても貸主側はすでに裁判に向けて着々と準備をしていることになりますので、督促状が来たら借主はすみやかに家賃を支払うことが適切です。

3.連帯保証人や家賃保証会社に連絡がいく

連帯保証人とは、基本的に債務者（この場合は借主）と同等の債務を負う人のことです。
借主が家賃を滞納すれば、連帯保証人は家賃を支払う義務があります。

家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納したときに、借主に代わって家賃を支払ってくれる会社のことです。

近年は、連帯保証人を付けるケースは少なく、家賃保証会社を付けるケースが多くなっています。

連帯保証人も家賃保証会社も、貸主にとっては家賃を保証してくれる保証人の立場です。
保証人に対しては、一般的に家賃を滞納してから1カ月後程度に連絡が行きます。

連帯保証人は個人ですので、借主の代わりに家賃を支払ってくれないケースもあります。
連帯保証人が家賃を支払ってくれない場合には、借主に対する督促が引き続き行われることが通常です。

一方で、家賃保証会社に連絡がいくと、家賃保証会社は貸主に対し家賃を支払ってくれます。
ただし、家賃保証会社が家賃を支払えば、次は家賃保証会社が借主へ家賃の督促を行います。

家賃保証会社が家賃を払ってくれれば、それで終わりというわけではありません。

家族に連絡される場合も

連帯保証人を付けている場合、連帯保証人は家族であることが多いです。
家族が連帯保証人の場合には、家族に連絡が行きます。

一方で、家族が連帯保証人でない場合にはそもそも家族の連絡先がわからないことが多いため、家族に連絡が行くことは少ないと思われます。

4.明け渡し請求、強制退去

家賃滞納が3カ月以上続くと、貸主側に契約解除事由が生じると解されるのが一般的です。
契約解除事由が生じれば、貸主は借主に対して「退去してほしい」と伝えることができます。
一般的に、借主は貸主からの退去通告により退去することがほとんどです。

しかしながら、賃貸借契約が解除されたのにも関わらず、借主が不法に居座ることも考えられます。
借主が不法に居座った場合には、貸主から裁判所に明け渡し訴訟が提起されることが多いです。
明け渡し訴訟によって、明け渡しの判決が出れば強制退去という流れになります。

強制退去になる条件と執行までの期間は？

賃貸借契約解除後の不法占拠者に対しては、貸主は明け渡し訴訟を行うことが可能です。
明け渡し訴訟は、判決が出るまで1～1.5年程度の時間を要します。

強制退去になる条件としては、一般的に3カ月以上の家賃滞納による契約解除事由が発生し、かつ貸主が明け渡し訴訟を行って判決を得た状態ということになります。

家賃の滞納をしたら信用情報に影響する？

信用情報とは、信用情報機関の「事故情報名簿」（通称、ブラックリスト）のことです。
ブラックリストは、銀行やカード会社等の金融機関との取引において債務不履行を生じた場合に名前などが載るものとなります。

ブラックリストは、銀行系の「全国個人信用情報センター」と信販・クレジットカード系の「株式会社シー・アイ・シー」、消費者金融系の「株式会社日本信用情報機構」の3つの信用情報機関に共有される情報です。

貸主は金融機関ではないことから、原則として貸主との間で債務不履行（家賃滞納）を犯しても、ブラックリストに載ることはありません。

ただし、一部の家賃保証会社の中には、家賃滞納を発生させると自分たちで管理する事故情報名簿に名前を残しておくことはあるようです。

保証会社の審査に落ちる可能性がある

新たな賃貸物件を借りる際、家賃保証会社がかつて家賃滞納したときに加入していた家賃保証会社である場合、保証会社の審査に落ちる可能性はあります。

家賃保証会社は、管理会社または貸主から指定されることが一般的です。
家賃保証会社はそれほど多くはないため、指定された家賃保証会社が以前と同じ会社であることはあり得ます。

・「賃貸の保証会社の審査」に関する記事はこちら 賃貸の保証会社の審査に落ちることはある？保証会社不要の場合は？

遅延損害金が発生する

一般的に3カ月以上の家賃を滞納すると、貸主に契約解除事由が発生するため、賃貸借契約を解除されます。

賃貸借契約が解除された後に居座っている場合は、貸主に対して明け渡し遅延損害金が生じることが通常です。

明け渡し遅延損害金は、一般的に家賃と同額と解されています。
不法占拠状態で居座る期間が長引けば、その分明け渡し遅延損害金も増えていくことになります。

家賃を滞納しそうになった時の対処法

この章では、家賃を滞納しそうになった時の対処法について解説します。

管理会社に連絡する

家賃滞納の理由は、大きく分けて「うっかり払い忘れた場合」と「経済的な理由で払えない場合」の2通りが存在します。

経済的な理由で払えない場合、事前に家賃の支払いが難しいことがわかると思います。
家賃の支払いが難しいと感じたら、早めに管理会社に連絡することが適切です。

管理会社は、借主から相談を受ければ対処方法について貸主と相談します。
貸主によっては、家賃の支払いに関して猶予期間を設けてくれる可能性はあります。

近年では、新型コロナウイルスが流行ったときに家賃を払えない旨の相談が多くありました。
社会的な事情により家賃が払えないような状況になれば、貸主が借主の事情をくみ取ってくれるケースもあり得ます。

連帯保証人や家族に相談する

連帯保証人を付けている場合は、連帯保証人に相談しておくことが適切です。
家賃を滞納すれば、いずれにしろ貸主側から連帯保証人に連絡が行きます。

借主から事前に連帯保証人に話を通しておけば、連帯保証人も対処がしやすいです。
連帯保証人には、借主と同等の家賃の支払い義務がありますので、経済力のある連帯保証人であれば通常は家賃を支払うことになります。

また、家族や親せきでお金を融通してくれそうな人がいれば、その人からお金を工面し、家賃を支払う方法も考えられます。

公的支援制度を活用する

離職や解雇、やむを得ない休業等で生活に困窮する場合には「住居確保給付金」という補助金制度があります。
住居確保給付金は、厚生労働省が行っている国の制度であり、自治体が窓口となって対応しています。

住居確保給付金は、例えば「離職または廃業の日から2年以内であること」や「住居を喪失する恐れのある人」等の細かい要件があります。

住居確保給付金を利用する場合には、住んでいる自治体（都道府県または市）で窓口と要件を確認することが適切です。

出典：住居確保給付金：制度概要｜厚生労働省

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