世帯年収1000万円の住宅ローンはいくらが適切？目安や家族構成別の注意点も

世帯年収が1000万円の家庭というと、一般的に「ゆとりのある家計」というイメージがあるかもしれません。しかし、共働きなのか、専業主婦世帯なのか、また扶養家族の人数等で家計収支は異なります。金額ベースで機械的に見積もった住宅ローンの適正額はあくまで参考値として受け取るべきでしょう。

とはいえ、概算額でも知りたいと思うのが人情です。このコラムでは、住宅ローン借り入れ上限額や適正な借入額の考え方を順にみていきましょう。

世帯年収1000万円の住宅ローンの適正な借入額は？

世帯年収1000万円のご家庭で住宅ローンを組む際、「我が家は一体いくらまで借り入れできるのか？」「どのくらいの借入額であれば返しきれるものなのか？」と疑問に思う方が少なくありません。

まず、住宅ローンの上限額、そして無理のない適正な借入額をどのように考えるべきか以下に解説していきたいと思います。

世帯年収1000万円の住宅ローンの上限額は？

契約者の年収やどの金融機関で住宅ローンを借り入れるかによって若干変わってきますが、一般の金融機関であれば最大1億円程度まで、また全期間固定金利の代表格【フラット３５】を活用するのであれば8000万円以下が上限と考えられます。

ただし、上限まで住宅ローンを借りられるかは申込者の属性によります。

年収や勤務先の規模、勤続年数など所定のローン審査基準を満たす必要がありますので、むしろ上限まで借りることは念頭に置かず、これからお話しする「住宅ローンの適正額」の考え方をしっかり取り入れて当初借入額を検討するようにしましょう。

世帯年収1000万円の住宅ローンの適切な金額は？

住宅ローンを検討する際によく語られるフレーズとして「手取り年収の20%から25%」があります。まずは年間でざっくりと、住宅ローンの年間返済額はいくらぐらいが適正か考えていきましょう。

共働き年収1000万円世帯の場合、「手取り年収の20%から25%」として年間約155万円から約194万円程度を返済額の目安として考えます（試算結果の詳細は後段「世帯年収1000万円の住宅ローンを働き方別に考える」の項をご参照ください）。

同様に専業主婦（主夫）世帯の場合、それより少し低めの年間約145万円から約181万円のローン返済をベースに考えてみてください。

40万円ほど幅がありますが、購入物件がマンションであれば、ランニングコストとして管理費や修繕積立費、駐車場・駐輪場代や住宅機器リース代なども別途かかります。適正額のなかでも下限に近いほうで考えていくとより安心です。

上記は年額ですので、毎月の住宅ローン返済イメージがつきにくいと思います。

目安金額をベースに12で割りもどせば、ボーナス返済を利用しない（毎月返済のみ）場合の毎月返済額が簡単に求められます（例：共働き世帯で月に約13万円から約16万円）。

算出した金額と現在の家賃および共益費等の合計の差があまりに大きい場合は、住宅ローン借り入れ後の家計やりくりに無理が生じやすく危険です。頭金を増やす、購入予算を引き下げるなどして、しっかり計画を修正していきましょう。

・「億ションのローン返済シミュレーション」に関する記事はこちら 1億円を超える「億ション」を買える人の年収は？ローンの返済シミュレーションまで紹介

家族構成別・世帯年収1000万円の住宅ローンの適切な金額の決め方と注意点

前項にまとめたように、安心して返せる住宅ローン（適正借入額）は額面年収ではなく手取りで考えること。またランニングコストも含めた毎月の住居費関連費用全体が適した割合になるよう予算決めをすること。この2点をさまざまな数字でシミュレーションしていくことが大切です。

ここからは、試算した適正な住宅ローン借入額に家族構成などを加味してより注意点などをまとめておきます。

夫婦＋未就学児2人

未就学児のいる世帯がマイホーム購入を考えた場合、世帯年収1000万円の共働き世帯であれば、子どもが通う保育園関連の支払いもお二人でかなりの金額になっているはずです。

家賃はなくなるものの、それに加えて住宅ローンが新たに加わり、場合によっては勤め先からの家賃補助も打ち切りとなります。こうしたプラス分マイナス分を考慮のうえ住宅ローンの毎月返済額を調整する必要があります。

ただ、保育料は子どもが小学校に上がるまでの期間限定の出費です。公立進学であれば小学校以降の学費は低額に収まり保育料もせいぜいシッター代程度です。

あまり深刻に考えず「手元資金が当初数年間目減りしても、長い目で見て大きな影響が出ない」と判断されるのであれば、やや厳しめの返済額も許容範囲かもしれません。家計収支の変化も考慮して借入額を決めていきましょう。

専業主婦（主夫）世帯では逆に、将来妻（夫）が働くことで世帯収入を上げられる可能性があります。

現状の家計では多少難しめの借入額が想定された場合、夫婦の今後の働き方も踏まえて住宅ローンを再検討することも一案です。

一方、将来かかるであろう教育資金の確保はおざなりにはできません。

前項で試算した住宅ローン適正借入額で「教育資金まで貯められそうにない」のであれば問題です。対象エリアを広げて物件予算を少し引き下げられないかといった検討も必ず行いましょう。

夫婦＋小学生2人

一般的に子どもが小学校に通う間は「貯め時」です。

家計にゆとりが生まれやすいはずなのですが、習い事費用がかさみ家計収支を悪化させている例も見受けられます。中学受験をする／しないも、家計へのインパクト大です。

小学生のいるご家庭においては必ず、住宅資金と教育費の準備をセットで考えましょう。

もし教育費がかかりそうであれば、その分のゆとりが家計に求められます。住宅ローンの借り入れを抑える、妻または夫の職場復帰を早めるなど、ライフプランをある程度しっかり立てたうえで借入額の最終決定を行いましょう。

夫婦ふたり暮らし

共働きのふたり暮らしのご夫婦がマイホーム購入を検討する場合は、借入額の妥当性もさることながら、住宅ローン控除などを活用して節税を心がけるのも良いでしょう。

また、教育費はかからないものの夫婦どちらかの万が一に備え、住宅ローン選びの際に団体信用生命保険（団信）の保障内容などもしっかり検討しましょう。

・「パワーカップル」に関する記事はこちら パワーカップルとは？定義や世帯年収、おすすめの暮らし方・家の買い方を解説

住宅ローンの頭金はいくら必要？

一般的には、住宅価格の20%程度を頭金として用意することが推奨されます。

例えば、5000万円の物件を購入する場合、1000万円を頭金として準備するのが理想です。とはいえ、手元資金にゆとりがない方もいらっしゃると思います。

まずは頭金を10%（借り入れを物件価格の9割に抑える）想定で資金計画を立ててみましょう。

住宅ローン控除を利用するため、あえて頭金を入れないで借り入れを起こす方は、将来の金利上昇や借り換えなどに使える手元資金があると安心です。

世帯年収1000万円の住宅ローン適正額を働き方別に考える

今日は「世帯年収1000万円」のご家庭を想定しています。ただご夫婦の働き方によって手取り金額は変わってきますので、いったん世帯年収を次の2パターンで計算してみます。

＜共働き世帯のケース＞

• 額面年収（夫）：600万円（うちボーナス年100万円）
• 額面年収（妻）：400万円（うちボーナス年80万円）

⇒世帯の手取り年収額（所得控除等加味せず）：約776万円
⇒住宅ローン適正返済年額：約155万円から約194万円

＜専業主婦世帯のケース＞

• 年収（夫）：額面1000万円（うちボーナス年180万円）
• 年収（妻）：（扶養範囲内）0万円

⇒世帯の手取り年収額（所得控除等加味せず）：約725万円
⇒住宅ローン適正返済年額：約145万円から約181万円

初期の段階では「働き方によって手取り額は変わる」ことを頭の片隅に置いておく程度で十分です。また、給与や賞与の振込額でざっくり試算するという方法もあります。

返済期間と金利を考慮して当初借入額を決める

我が家にとって無理のない住宅ローンの年間返済額がつかめたら、同時並行で当初借入額や金利プランの検討を進めていきます。

返済期間別・総返済額と月々の返済額

住宅ローンは何千万円もの借金です。

住宅ローンの返済期間が長いほど、毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は増加します。

毎月の住宅ローン返済額13万円の場合を例に、同一金利で返済期間を変えてシミュレーションした結果は次の通りです。

条件：融資金利0.40%
返済期間25年で「3710万円」
返済期間30年で「4409万円」
返済期間35年で「5094万円」

もし同一期間で借入額を増やせば当然ながら毎月返済額は13万円よりアップします。
数字を変えシミュレーションをして、総返済額や毎月返済額の違いを確認することをおすすめします。

金利タイプ別・総返済額と月々の返済額

金利タイプには、固定金利と変動金利があります。固定金利は返済期間中の金利が一定で、変動金利は市場金利に応じて変動します。

固定金利は毎月返済額が一定となるため返済計画が立てやすい一方、変動金利は当初のローン返済額が下がる反面、将来的に金利上昇によって毎月返済額が上がるリスクがあります。

例えば、毎月の住宅ローン返済額が13万円であれば、想定借入額は以下のとおりです。

＜変動金利プラン＞
条件：融資金利0.40%、返済期間35年で、「5094万円」
＜全期間固定金利プラン＞
条件：融資金利1.96%、返済期間35年で、「3948万円」

こんな具合に金利の違いで1000万円以上の開きがでます。世帯の金融資産額やリスク許容度などによって金利プランを慎重に選択なさってください。

ボーナス払いにはデメリットもあることを理解する

公務員や大企業にお勤めの方など年間支給ボーナス額が大きい人、毎年ボーナスが支給される見込みの人は、ボーナス払いを併用することで月々の返済額を抑えることができます。

ただし、ボーナスが減額されたり支給されたりしなくなった場合に住宅ローン返済が困難に陥るリスクがあります。

ボーナス払いに頼りすぎず、月々の収入のなかで確実に返済できるよう資金計画を立てることを心がけてください。

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