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ざっくり要約！
- 不動産売却査定には「匿名査定・AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3種類がある
- もし売却することがほぼ決まっている場合は机上査定を依頼して、より精度が高い査定額を確認する
不動産を売却する際は、売却価格を設定し、不動産会社に依頼して売却することになります。所有者は希望する価格で売り出すことも可能ですが、高すぎると売却に苦労することになり、安すぎると損をしてしまいます。つまり相場価格を知ることが重要です。
不動産の相場価格を知り、適正価格で売り出すことが重要です。そのために不動産会社に依頼するのが、不動産売却査定です。基本的には無料で査定依頼できるため、複数社に相談してみましょう。
今回は不動産売却査定の種類や不動産売却の流れ、査定時に必要になる書類について解説します。
記事サマリー
不動産売却査定とは？
不動産をスムーズに売却するためには、不動産の相場価格を把握し、適正価格で売り出すことが重要です。
不動産の相場価格を知るために、不動産会社へ依頼するのが不動産売却査定です。
基本的には無料で依頼できるため、複数社に相談し、各社の平均値を参考にしましょう。
不動産売却査定の種類
不動産売却査定には、「匿名査定・AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
不動産会社へ査定を依頼する際は、それぞれのメリットを理解したうえで依頼するようにしましょう。
3つの査定方法について、詳しく解説します。
匿名査定・AI査定
匿名査定とは、不動産会社のホームページ上にある専用フォームに、不動産の簡単な情報を入力するだけで査定額を算出できるWebサービスです。
所要時間は最短１分程度と短く、24時間365日依頼できるのが魅力です。
結果を知るためにメールアドレスは入力することになりますが、査定依頼時に名前や電話番号の入力する必要がないため、一般的に匿名査定と呼ばれています。個人情報の流出が心配な方も、安心して利用できます。
また、査定額をその場で知る方法として、AI査定があります。
過去の取引価格のデータをもとに、AI（人工知能）を使って自動で査定額を算出する方法です。
匿名査定と同じように簡単な情報を入力するだけで、その場で査定額を知ることができます。戸建てを査定できるケースはあるもの、AI査定のほとんどはマンションを対象としています。
匿名査定やAI査定は、すぐに査定額が分かることが多く、その手軽さがメリットです。
しかし限られた情報のみで査定することになるため、精度が高い査定とはいえません。
住宅ローンの完済が可能かどうかの判断材料としてなど、おおまかな査定額を知るためには便利ですが、実際に売却をする際は、訪問による査定が必要になります。
机上査定
机上査定とは、不動産の条件や取引実績、市場動向などをもとに、机上で査定する方法です。
現地調査はしないため、簡易査定とも呼ばれます。
不動産会社は国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」によって運営される不動産情報ネットワーク「レインズ」で近隣の相場や取引事例を検索し、不動産の流通性も考慮して査定額を算出します。タイミングによっても異なりますが、即日の場合もあれば、5日程度かかることもあります。
実際に不動産を見て査定をする訪問査定に比べ、不動産会社ごとの査定額が大きく変動しにくい傾向があります。査定額に大きな差が出ている場合は、査定額の根拠を示してもらうことが大切です。
実際に売却する場合は、内装や設備の劣化状況を確認する必要があり、基本的には訪問査定をすることになります。
売却依頼先の候補や売却することがほぼ決まっている場合は、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定
訪問査定は不動産会社の担当者が実際に現地を調調査して、査定額を算出する方法です。建物の状態を直接目視するだけでなく、近隣との境界や付帯設備の劣化や故障の有無、周辺環境、立地条件など詳細に調べることになります。
机上査定の査定額と大きな差が出ることがありますが、より精度が高い査定になります。
訪問日の日程調整次第という側面もあり、机上査定に比べて、実際に査定書を手にするまでに時間がかかるケースもあります。
机上査定と訪問査定の両方を依頼しても問題ありませんが、段階を踏む必要はありません。急いでいる場合は、机上査定ではなく訪問査定を依頼しましょう。
不動産鑑定士による鑑定
不動産鑑定とは、国家資格である不動産鑑定士だけに認められた独占業務です。
不動産の立地や形状など物理的な要因だけでなく、経済的価値を判定して、不動産の適正な価格を示すことをいいます。
不動産鑑定士による鑑定は、国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に従って土地や建物を調査し、対象不動産に合った鑑定評価手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）を用いて評価します。
不動産鑑定士による鑑定評価には公的証明力があるため、たとえば地価公示など公的評価や公式文書、裁判資料としても利用されています。
一方、不動産会社が提案する査定額は、査定時点における売却相場（売却可能額）であり、公式文書としては利用できません。不動産の価値を公的に証明したい場合は、不動産鑑定士に不動産鑑定を依頼するようにしてください。
出典：土地や建物の「価値」を見極めるエキスパート 私たち不動産鑑定士です。｜国土交通省土地鑑定委員会
不動産鑑定評価基準｜国土交通省
不動産売却査定の流れ
不動産売却査定を依頼する、一般的な流れを紹介します。売却査定依頼時に、必要になる書類があります。スムーズに進めるためにも、手元にあるかどうか事前に確認しておきましょう。
不動産売却査定に必要な書類
不動産売却査定依頼時に、必要な書類を紹介します。
すべて揃っていなくても売却査定は依頼できますが、多くの書類が揃っていることで、査定をスムーズに進めることができます。
また以下の書類は、売買契約締結時に必要になる書類でもあります。事前に手元にあるか、確認しておきましょう。
不動産の種類や条件、不動産会社によって必要書類が異なることがあります。売却査定を依頼する場合は、事前に必要書類を聞いておくとよいでしょう。
なお、登記事項証明書や公図は不動産会社が法務局で入手することが多く、査定依頼に際してかならずしも必要な書類ではありません。
| 必要書類 | 一戸建て | 土地 | マンション |
| 登記識別情報通知書 もしくは登記済権利証 | ◎ | ◎ | ◎ |
| 登記事項証明書・公図 | ▲ | ▲ | ▲ |
| 建築確認済証・検査済証 | ◎ | ― | ― |
| 建設工事請負契約書 | ○ | ― | ― |
| 境界確認書・土地測量図 | ◎ | ◎ | ― |
| 建物平面図・設計図書 | ◎ | ― | ― |
| 購入時の売買契約書 | ○ | ○ | ○ |
| 分譲時のパンフレット・図面集（専有面積がわかる図面） | ― | ― | ◎ |
| 管理規約・使用細則 | ― | ― | ○ |
| 総会議案書・議事録（直近のもの） | ― | ― | ○ |
| 固定資産税納税通知書（直近のもの） | ○ | ○ | ○ |
| 住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書） | ○ | ○ | |
| 住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書 | ▲ | ― | ▲ |
| リフォーム済みの場合は内容や時期が分かるもの | ○ | ― | ○ |
| インスペクション（建物状況調査）を実施した場合はその結果報告書 | ▲ | ― | ▲ |
不動産売却査定の依頼の仕方
不動産売却査定を依頼する方法には、不動産会社のホームページから専用フォームを使って依頼する方法と、電話やメールで依頼する方法があります。
家の近くに不動産会社がある場合は、直接訪問して相談してもよいでしょう。
ホームページ上にある専用フォームやメールを利用すれば、時間帯を気にせず相談できるのがメリットです。電話や店舗で相談する場合は、営業時間や定休日を確認しましょう。
直接訪問する場合は、時間帯によっては担当者が不在なことがあるので、事前に電話やメールをして約束しておくことをおすすめします。
不動産売却査定はどんな流れで進める？
不動産売却査定は基本的に下記のような流れで進めていきます。
1.査定を検討する
売却を考え始めたら、まずはどの査定を受けるか検討する。売却をなんとなく考えている場合は、簡易査定やAI査定でおおまかな査定額（査定価格）を把握。売却の意思が固まっている場合は、訪問査定を依頼する。
2.査定を依頼する
十分に検討し終えたら、不動産会社に査定を依頼する（複数社に依頼をする方が相場を把握しやすくなり、売却額を決定しやすくなる）。
3.現地調査
訪問査定・不動産鑑定士による査定の場合は現地調査を実施する。査定結果を確認する：郵送、電話、またはメールで届く。
査定依頼方法は3種類ありますが、まずおおまかに査定額を知りたい時は、すぐに結果が分かる匿名査定やAI査定が便利です。
もし売却することがほぼ決まっている場合は、机上査定や訪問査定を依頼して、より精度が高い査定額を確認しましょう。
実際に売却する場合は、基本的に訪問査定が必要になります。売却の意思が固まっているのであれば、なるべく早く売却活動をすすめるためにも、机上査定ではなく訪問査定を依頼しましょう。
不動産売却査定のコンサルタントはどう選ぶ？
不動産売却査定のコンサルタントをどのように選ぶべきか迷ってしまい、売却活動がスタートできずに悩んでしまう方も少なくないでしょう。
大切な不動産の売却を依頼することになるため、信頼できるコンサルタントを選びましょう。
たとえば査定額が高すぎる不動産会社は、要注意です。媒介契約を結びたいがために、相場よりも高い査定額を提示している可能性があります。売却に時間がかかりすぎてしまうと、売れ残り感が出てしまい、相場よりも値下げせざるを得なくなることもあります。
不動産は適正価格でスムーズに売却するのがセオリーですから、他の不動産会社と比べて高すぎる場合は、気を付けましょう。
不動産の売却方法には仲介による売却のほかに、買取による売却方法もあります。買取は早期に売却できるメリットがありますが、買取額が仲介による売却と比べて割安になることもあるため、売り急いでもいないのに執拗に勧めてくる営業担当者にも注意しましょう。
不動産売却査定にまつわる疑問
不動産売却にまつわる疑問を、Q&A形式で紹介します。
不動産売却の査定は会社によって違う？
不動産売却査定は、根拠となるデータや参考にする情報が不動産会社によって異なることがあり、査定額に差が出ることは珍しいことではありません。
査定を依頼するときは、不動産が所在する地域での仲介実績が豊富な不動産会社へ依頼するようにし、より適正な査定額を提案してもらいましょう。
査定で出た金額で売らなければいけない？
かならずしも査定額で売り出す必要はありません。査定額はあくまでも「売却想定価格」です。査定額を下回ることもあれば、査定額よりも高い価格で売れることもあります。
不動産会社が提示した査定額を鵜呑みにするのではなく、査定額の根拠を説明してもらい、納得したうえで売り出し価格を決めるようにしてください。
ライターからのワンポイントアドバイス
不動産売却査定には3つの種類がありますが、訪問査定を依頼して、査定額を算出した根拠を説明してもらい、納得したうえで売却価格を決めるようにしましょう。
想定よりも早く売却できるのはうれしいことですが、「もっと高く売却できたのではないか？」と疑念が残ることになり、売却に時間がかかってしまうと、高すぎたのではないかと、やはり不満が残ることもあります。
また売却をスムーズに進めるためにも、査定は複数社に依頼し、複数の担当者の査定額に対する根拠や説明を聞くようおすすめします。
この記事のポイント
- 不動産売却査定の種類は？
不動産売却査定には「匿名査定・AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
不動産会社へ査定を依頼する際は、それぞれのメリットを理解したうえで依頼するようにしましょう。詳しくは「不動産売却査定の種類」をご覧ください。
- 不動産売却査定のコンサルタントや不動産会社はどう選ぶ？
基本的に査定額が高すぎる不動産会社は、要注意です。媒介契約を結びたいがために、相場よりも高い査定額を提示している可能性があります。
売却に時間がかかりすぎてしまうと売れ残り感が出てしまい、相場よりも値下げせざるを得なくなることもあります。詳しくは「不動産売却査定のコンサルタントはどう選ぶ？」をご覧ください。
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