土地を売りたいときはどこに相談する？ ケース別に相談先を紹介

土地を売りたいと思っても、すぐに売れる状態にない場合もあります。
例えば、境界が確定していない土地や相続の遺産分割が完了していない土地等は、まずは売れる状態にすることが必要です。

また、隣地への土地の売却等、すでに買主が決まっており、特に不動産会社を介さなくても売却できるケースもあります。
自力で取引を進めたい場合は、誰に相談すべきかわからない人も多いのではないでしょうか。

この記事では、「土地を売りたいけれども、どこに相談したら良いか」をテーマに解説します。

土地全般の相談は不動産会社が適切

土地の売却に関しては、基本的に不動産会社が相談に対応してくれます。
不動産会社は、税理士や司法書士、測量会社と提携していることがほとんどであり、不動産会社が対応できない場合には適切な専門家を紹介してくれることが多いです。

また、不動産会社は、売却を予定している場合は無料で相談対応をしてくれます。
不動産会社に売却の相談をする際は、まずは査定を依頼し、いくらで売れるかを相談することが適切です。
困っている点や不安な点に関しては、査定を依頼する際に併せて相談するのが良いでしょう。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方としては、査定価格の高さだけでなく、売却実績や営業担当者の人柄、提供しているサービス等を加味した上で選ぶことが適切です。

近年は大手不動産会社を中心に、無料でさまざまなサービスを提供している不動産会社が増えています。

例えば土地売却のサービスとして、仮測量等を提供している会社があります。

気になるサービスがあれば、そのサービスを提供している会社を選ぶのも一つです。

空き家つきの土地を売りたい場合：自治体運営の空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が行っている空き家の物件情報提供サービスのことです。
空き家を売りたい、または貸したい人と、空き家を買いたい、または借りたい人を行政がマッチングするサービスになります。

空き家の売却も基本的には、不動産会社に相談することが可能です。
ただし、例えば家財道具が多く残っている空き家等は、不動産会社に売却を依頼しても断られてしまうケースがあります。

一方で空き家バンクは基本的に「来るもの拒まず」のスタンスですので、不動産会社が取り扱わない物件でも情報掲載できる点が特徴です。
そのため、不動産会社に売却を断られてしまった物件をお持ちの方は、空き家バンクを利用してみても良いかもしれません。

なお、空き家バンクでも行政側が不動産会社を入れているケースがあります。
空き家バンクを利用しても、不動産会社の仲介が介在する場合には仲介手数料が発生する点に注意が必要です。

空き家バンクの探し方・登録方法

近年、多くの自治体で空き家バンクが創設されていますが、全ての自治体に空き家バンクがあるわけではありません。
そのため、まずは空き家のある自治体に空き家バンクがあるかを確認することが必要です。

インターネットの検索エンジンで「自治体名　空き家バンク」というキーワードで検索すれば、該当自治体の空き家バンクが検索できます。

登録方法は各自治体によって異なりますので、条件を確認したうえで登録作業を行います。

土地の売却にかかる登記の相談：司法書士・法務局

売却に関する登記の相談は司法書士に依頼することができます。
相談できる内容は、以下の通りです。

• 登記識別情報通知書または登記済証（権利証）を紛失している
• 相続登記が未了であるため、名義変更しておきたい
• すでに住宅ローンを完済しているが、抵当権の登記が残っているままなので抹消しておきたい
• すでに買主が決まっており、所有権移転登記をしたい

登記識別情報通知書または登記済証（権利証）を紛失している場合には、代替措置が必要です。
司法書士に依頼すれば、本人確認情報の提供制度という仕組みを用いて、権利証等を紛失している状態でも取引することができます。
ただし、権利証等を紛失している場合は、不動産会社経由で司法書士を紹介してもらうこともできますので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

また、隣地所有者への売却等、すでに買主が決まっており、不動産会社を介さなくても取引できるケースもあります。
このようなケースでは、司法書士に依頼すると、司法書士が売買契約書も作成してくれることが多いです。
所有権移転登記も行ってくれますので、すでに買主が決まっているケースでは、司法書士に直接相談することをおすすめします。

司法書士・法務局の探し方

司法書士は、インターネットで直接近所の司法書士を探すか、もしくは日本司法書士会連合会のホームページからも探すことはできます。

また、通常の取引であれば、自ら司法書士を探す必要はなく、不動産会社が司法書士を手配して登記手続きを進めていくことが一般的です。

土地の税金関係の相談：税理士

税金に関する相談は、税理士が適切です。
土地の売却では、売却益が出ると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が生じます。

税金は、売却後の翌年の確定申告によって納税することが必要です。
確定申告はわかりにくい部分も多いため、税理士に相談しながら進めていくと安心感があります。

税理士の探し方

税理士は、インターネットで近所の税理士を探すことができます。
複雑な案件であれば、有料で本格的に税理士に相談した方が安全です。

一方で、確定申告の手続きだけに不明点などがある場合、自治体が開催している無料相談を利用する方法もあります。
無料相談会では、地元の税理士が相談対応をしてくれることが一般的です。

無料相談会を利用する場合は、事前に確定申告書をある程度作成しておき、不明点や確認したい点を明確にしたうえで相談に臨むことが効果的となります。

無料相談会は、自治体によって開催の有無や時期が異なりますので、あらかじめ開催時期を自治体に確認しておくことが適切です。

境界確定の相談：土地家屋調査士

宅地を売却する場合は、道路や隣地も含めて全ての境界を確定しておくことが望ましいです。
宅地とは、現に建物の敷地に供されている土地や、建物を建てるために取引される土地のことを指し、林地や農地は除きます。

境界が確定していない場合には、測量会社に相談します。
通常、測量会社に土地家屋調査士が在籍していますので、境界確定は測量会社に相談すれば問題ありません。

具体的な依頼内容としては、確定測量図の作成を依頼します。
確定測量図とは、全ての境界が確定しているときにのみ発行される実測図のことです。

また、越境物がある場合は、隣地所有者との間で「越境の覚書」も締結しておくことが望ましいといえます。
越境の覚書とは、越境物の所有権の確認および是正方法について合意したことを示す書面のことです。
越境の覚書も、測量会社に依頼すれば対応してくれます。

・「土地売却時の測量」に関する記事はこちら 土地売却時の測量は義務？測量の流れや期間、費用を解説

土地家屋調査士の探し方

土地の境界に関して、土地家屋調査士をダイレクトに探すケースは少ないです。
土地家屋調査士は測量会社に在籍していますので、まずは測量会社を探して確定測量や越境の覚書の作成費用の見積もりを取ることが自然な流れになります。

確定測量等の作成費用は測量会社によって異なりますので、複数の測量会社に相見積もりを依頼し、コストを抑えていくことをおすすめします。

また測量会社に関しては、不動産会社が信頼できる会社を紹介してくれますので、不動産会社に相談するのも探し方の一つです。

土地のトラブル全般など：弁護士

土地や物件がトラブルを抱えており、売却できない場合には弁護士に相談するケースがあります。
売却を阻害し得る要因で、弁護士に相談できる内容としては以下のようなものが挙げられます。

• 隣地との境界や越境物のトラブル
• 相続の遺産分割や離婚の財産分与のトラブル
• 不法投棄や留置物のトラブル
• 共有者が不明のトラブル

弁護士の選び方

弁護士に関してはホームページで探すか、もしくは各都道府県の弁護士会の紹介を通じて見つけることができます。

各都道府県の弁護士会では、比較的リーズナブルな金額で有料の相談サービスを行っていることが一般的です。

まずは、各都道府県の弁護士会が行っている相談サービスを利用してみるのも一つの方法でしょう。

弁護士会の相談サービスでは、あらかじめ相談内容を電話で伝えると、その分野に詳しい適切な相談員を手配してくれます。

一度相談してみて、良さそうな弁護士であれば、そのまま依頼すると適切な弁護士を見つけやすいです。

農地売却の相談：行政書士

農地を農地以外に転用して売却する場合は、農地法の転用許可が必要となります。
許可申請手続きは、一般的に行政書士が行いますので、申請手続きに関して相談したい場合には行政書士が適切な相談相手です。

行政書士の選び方

行政書士はホームページで探す、もしくは各都道府県の行政書士会に紹介してもらうという方法で見つけることができます。
行政書士を探す際は、農地法の申請手続きの実績のある人を探すことが適切です。

任意売却の相談は金融機関

土地を担保に何らかの融資を受けているケースにおいて、借入金の返済が難しくなった場合は任意売却を選択することがあります。
任意売却とは、債権者（銀行のこと）の合意を得て行う借金返済のための売却のことです。

任意売却を行うには債権者の合意を得ることが前提ですので、まずは債権者に実情を説明し、今後の返済方法について相談を行うことが適切といえます。

返済方法に関しては、必ずしも任意売却だけでなく、返済期間を延ばす条件変更（リスケジュール：通称、リスケ）が提案されることも考えられます。
条件変更を行えば、一定期間毎月の返済額を減らすことができ、土地を売らずに済む場合もあります。

任意売却以外の救済方法を提案してくれるかもしれませんので、返済が厳しいと感じたら早めに銀行に相談しに行くことが望ましいです。

ライターからのワンポイントアドバイス

土地の売却では、地下埋設物に関する悩みもあります。地下埋設物に関しては、売主自身がその存在を把握していないことも多いです。近年では、そのような状況に備えて一定の深さまでレーダーで地下埋設物の存否を調査できるサービスが登場してきました。

下水の浄化槽等が埋まっている可能性のある土地の場合、このような埋設物調査を事前に利用することをおすすめします。一部の不動産会社は無料で埋設物の撤去サービスも行っていますので、参考にして頂ければと思います。

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