土地売却査定の方法とは？ 自分で調べる方法や事前準備について解説

建物が建っていない更地は、さまざまな用途で利用される可能性があります。
マンションや戸建てのようにすでに利用方法が確定しているわけではなく、店舗やオフィス、工場になる可能性も秘めています。

土地はどのような利用方法を想定するかによって価格が異なってくることから、土地の査定は、利用方法を想定したうえで行うことが基本です。
この記事では、「土地売却における査定」について解説します。

土地売却の査定方法

土地の売却査定には自分で調べる方法と不動産会社に依頼する方法があります。
最初に土地の査定方法について解説します。

自分で調べる方法

土地の価格に関してはさまざまな公表資料が存在します。
公表資料を利用して、土地の価格を自分で調べる方法について解説します。

地価公示・都道府県地価調査

地価公示とは、毎年国が行う1月1日時点（公表は3月）の土地の評価額のことです。
都道府県地価調査とは、毎年都道府県が行う7月1日時点（公表は9月）の土地の評価を指します。

地価公示と都道府県地価調査は「不動産情報ライブラリ」の価格情報で調べることができます。

地価公示と都道府県地価調査で示されている数値は、平米あたりの単価です。
対象地に近い地価公示等の単価に、自分の土地の面積を乗じると、概ね地価公示水準の価格を算出することができます。

地価公示等の価格は実勢価格（時価）よりも低くなっていることが一般的です。
地域にもよりますが、概ね地価公示の1.1～2.0倍程度が、実勢価格と推測されます。

例えば、実勢価格が地価公示価格の1.1倍と仮定した場合、実勢価格の算出方法は以下の通りです。

推定実勢価格　＝　近隣の地価公示等の単価　×　面積　×　1.1

相続税路線価

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求めるために使用される土地単価のことです。
相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

相続税路線価は、地価公示の8割を水準に評価されています。
例えば、実勢価格が地価公示価格の1.1倍と仮定した場合、相続税路線価から推定される実勢価格を求める方法は以下の通りです。

推定実勢価格　＝　相続税路線価　×　面積　÷　0.8　×　1.1

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税といった税金の算出根拠となる土地の評価額のことです。

固定資産税評価額は、土地の所有者であれば自治体から毎年送付される「固定資産税納税通知書」で確認することができます。

固定資産税評価額は、地価公示の7割を水準に評価されています。
例えば、実勢価格が地価公示価格の1.1倍と仮定した場合、固定資産税評価額から推定される実勢価格を求める方法は以下の通りです。

推定実勢価格　＝　固定資産税評価額　÷　0.7　×　1.1

土地の売却査定を不動産会社に依頼する方法

売却を予定している人であれば、不動産会社の無料査定を利用できます。
不動産会社の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見ずに行う査定のことです。
訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を実際に見たうえで行う査定になります。

価格の精度に関しては、訪問査定の方が優れていますので、最終的には訪問査定を利用することが適切です。
すでに売却する意思が決まっている人であれば最初から訪問査定を利用しても構いません。

査定は、あくまでも不動産会社の一つの意見価格です。
依頼する会社が異なれば、査定価格にも差異が生じます。
1社だけの査定結果だと、その価格が高過ぎるのか安過ぎるのか判断しかねるため、査定は複数の会社に依頼することが望ましいです。

いずれにしても不動産会社は、その不動産の価格が最も高くなる利用方法を前提に査定しています。

売却査定の具体例

例えば、60坪の土地があるとします。
60坪の土地を個人に対して売るにはやや広過ぎるため、60坪を個人に対して売ることを前提にすると単価が下がってしまう可能性があります。

一方で、戸建て分譲会社に売却すれば、60坪の土地を30坪ずつに分けて戸建て分譲することが可能です。
30坪ずつに分ければ、一度に60坪の土地を売るよりも単価を上げやすいです。

そのため、戸建て分譲会社に売却した方が土地価格は高くなると想定できれば、戸建て分譲会社に売ることを前提に価格が査定されます。

その他として、立地や面積の条件によって店舗にした方が良いと想定できる土地であれば、店舗の事業者等に売ることを前提に価格を出します。

更地は現に特定の用途で利用されておらず、買主によってさまざまな使い方が想定されることから、各社は最も価値が高まる利用方法を前提に査定しています。

土地売却の査定を依頼するまえに準備しておくこと

この章では、土地売却の査定を依頼するまえに準備しておくことについて解説します。

名義を確認しておく

土地を売却する場合には、登記簿謄本上の土地所有者が売主の名義になっていることが必要です。

相続した土地を売る場合には、相続登記をする必要があります。
相続登記とは、相続を原因とした名義変更登記のことです。

相続した土地は、原則として相続人の共有名義で引き継がれます。
相続登記が未了のままだと、誰が所有者なのか、外部からはわからない状態です。

共有物件の売却は共有者全員の同意が必要であるため、仮に自称売主の人が売るといっても、実は共有者が存在し、共有者が売却に反対すれば買主は物件を購入できません。

相続登記が未了の物件は、購入者からすると売買が無効になってしまうというリスクがあるため、購入しないのが通常です。
よって売却をするのであれば、相続登記を完了させる必要があります。

相続登記は、必ずしも特定の相続人に単独名義とする必要はなく、共有状態のまま売りたければ共有で名義変更しても構いせん。
相続登記を行って第三者から所有者が明確にわかることが重要であるため、共有にしろ、単独所有にしろ、相続登記を完了させておくことが必要となります。

必要書類を集める

土地の売却にあたっては、最終的に以下の書類が必要となります。

必要とする場面	書類名
買主へ引き渡す書類	・確定測量図、筆界確認書、越境の覚書等の土地関係の書類 ・固定資産税・都市計画税納税通知書の写し
登記に必要な書類	・登記識別情報通知書または登記済証（権利証） ・印鑑証明書（引渡時の3ヶ月以内に発行のもの） ・固定資産税評価証明書 ・住民票（住所の変遷が確認できない場合は戸籍の附票が必要） ・本人確認書類（免許証等） ・抵当権の抹消に必要な書類（銀行が保管している書類）

査定時には、本人確認のために登記識別情報通知書または登記済証（権利証）の提示を求められる場合があります。

また、すぐ売れる状態であるかを確認するために、確定測量図の有無を確認されるケースも多いです。

そのため、査定時には「登記識別情報通知書または登記済証（権利証）」と「確定測量図」を用意しておくと話がスムーズに運びやすいです。

土地の諸問題を整理しておく

宅地（主に山林や農地を除く土地）を売却する場合には、売買契約書において売主が買主に確定測量図を引き渡すことが条件となるケースが多いです。

確定測量図とは、道路と隣地を含めた全ての境界が確定しているときにのみ発行される実測図のことを指します。

確定測量図がない場合には測量会社に依頼して、あらかじめ確定測量図を作成しておくことが望ましいです。

確定測量図があっても、現地で境界標が紛失されている場合には、測量会社に依頼して復旧しておきましょう。

また、隣地との間で越境物がある場合には「越境の覚書」を締結しておくことが適切です。
越境の覚書とは、越境物の所有権の確認および是正方法について合意したことを示す書面のことです。
越境の覚書も、測量会社に依頼すれば作成してくれます。

さらに、地歴（土地の使用履歴のこと）を確認しておくことも望ましいといえます。
理由としては、地歴を把握しておくことで土壌汚染や地下埋設物の存否の可能性がわかるからです。

例えば、土地が以前に化学工場等の敷地として利用されていた場合には、土壌汚染の可能性があります。
また、下水道が通っていなかった時代に地下に浄化槽を設け、そのまま放置していれば地下埋設物が存在する場合もあります。
可能性が疑われる場合は親戚等に地歴を確認しておくことが望ましいです。

土地売却の査定で価格を決める条件

土地売却の査定で価格を決める条件としては、下表のようなものが挙げられます。

条件	内容
形状	形状は不整形であれば減価要因となります。理想的な土地は間口が広い長方形の土地です。
日照	道路が南面に接している土地は日照条件が良いため、増加要因です。逆に北面に接している土地は減価要因となります。
接面道路	接面道路は、歩道が整備されていると増加要因となります。また、角地も増加要因です。一方で、道路から低い土地は減価要因となります。
最寄り駅までの距離	最寄り駅までの距離は、基本的には近い方が増加要因となります。
生活利便施設の有無	周辺にスーパーやコンビニ等の生活利便施設が充実している場合は、増加要因となります。
公法上の規制	用途地域※1や容積率※2等の公法上の規制も土地価格に影響します。さまざまな用途の建物が建てられたり、高層建築物が建てられたりする土地の方が、価格は高くなります。
インフラの整備状態	水道、ガス、下水等のインフラが整備されていない場合は、減価要因となります。
嫌悪施設の有無	墓地や下水処理場、高圧線等が至近に存在する場合には、減価要因となります。

※1用途地域：一定の地域ごとに建築可能な建物の用途を定めた規制。
※2容積率：容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合。

・「土地の査定方法と流れ」に関する記事はこちら 土地の査定方法と流れを解説！不動産会社が評価するポイントも紹介

ライターからのワンポイントアドバイス

近年は土地価格の上昇が続いており、売りどきです。査定を依頼すると、調べた相場以上に高い価格が出てくる可能性もあります。一方で、日銀は2024年3月にマイナス金利を解除する方針を発表しましたので、今後、金利が上がっていく可能性があります。

金利が上がると住宅ローンの金利も上昇し、購入需要が減退して不動産価格が下がることが予想されます。売却するのであれば、本格的に金利が上がる前に早めに売ってしまうことをおすすめします。

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