マンション査定での注意点とは？査定前と後に分けて徹底解説！

マンション査定で大切なことは、不動産会社に正確な価格を出してもらうことです。査定額は売却価格に影響するため、しっかり準備したうえで査定に臨みましょう。

本記事ではマンション査定で後悔したくない方のために、査定前に準備しておくべきことを紹介し、マンション査定での注意点を査定前と査定後に分けて解説します。

マンション査定で不動産会社がチェックするポイントもあわせて紹介しますので、どのようなポイントが査定額に影響するのか把握しておきましょう。

マンション査定前の準備

マンション査定でなるべく正確な金額を提示してもらうためには、不動産会社へマンションに関する書類や情報を提供する必要があります。査定をスムーズに進めるためにも、必要書類を準備し、伝えておくべき情報を整理しておきましょう。

必要な書類を用意する

不動産会社はマンション査定において、広さや階数はもちろん立地や周辺環境、日当たりなど、あらゆる側面から調査します。
しかし書類や情報によっては入手が難しいものもあるため、売主が不動産会社へ提供するのが一般的です。

必要書類がすべて揃っていなくても査定依頼はできますが、スムーズに進めるためにも、なるべく多くの書類を揃えておきたいものです。

手元に保管してあるか、事前に確認しておきましょう。

必要書類は以下の通りです。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• マンション購入時のパンフレット
• 間取図または図面集
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• マンションの管理規約
• リフォームの履歴がわかる書類

伝える物件情報を整理する

マンションの築年数や駅からの距離など、不動産会社が調べればわかる情報だけでなく、売主だからこそ知っている情報や魅力を査定額に反映させるためには、売主から不動産会社に情報を提供する必要があります。

たとえば「眺望・日当たりがよい」「スーパーや商店街が近く買い物が便利」などは、買主に対してアピールポイントになります。

伝えたい情報はリストアップしておき、査定時に伝えるようにしましょう。

一方で「結露によってカビが生えてしまった」「フローリングに目立つ傷がある」など、デメリットは伝えたくないと思う方が多いかもしれません。

しかし故意に隠して売買してしまうと、後になってトラブルに発展しかねません。マンションのデメリットも、正直に伝えるようにしてください。

マンション査定前の注意点5つ

マンション査定を依頼するにあたって、事前に注意すべきポイントがあります。後になって後悔しないためにも、これから紹介する5つの注意点に気をつけましょう。

1.きれいに片付ける

査定を依頼する前に部屋はできるだけ整理整頓し、きれいに掃除をしておきましょう。室内がきれいだからといって、査定額に直接影響するわけではありませんが、担当者からの印象はよくなるでしょう。

ちなみにリビングや水回りだけでなく、クローゼットの中やバルコニーも調査します。見られても恥ずかしくない程度に掃除や片付けをしておきましょう。

2.複数の業者に依頼する

マンションの査定を依頼する際は、かならず複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社によって査定額が異なることがあり、1社のみの査定では適正な査定額かどうか判断できません。

できれば3～4社程度選んで査定を依頼し、査定額の高さだけでなく担当者の対応を比較して、信頼できると感じた不動産会社を選ぶようにしましょう。

3.相場を把握しておく

査定を依頼する前に、自宅マンションの相場を把握しておくことも大切です。査定書を手にしたときに、査定額が適正かどうかの判断がしやすくなるでしょう。

相場を把握することで、高すぎる価格、もしくは安すぎる価格で売り出してしまうことがなくなり、スムーズかつ納得のいく価格での売却をしやすくなることもメリットです。

自宅マンションの相場を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで現在売り出されているマンション価格を参考にする方法や、過去の取引事例を調べる方法があります。

不動産ポータルサイト	複数の不動産会社から売り出されている不動産情報を検索できるWebサイト
不動産情報ライブラリ	国土交通省が運営するWebサイトで、不動産取引価格や地価公示などを検索できる
レインズマーケットインフォメーション（不動産取引情報提供サイト）	国土交通省指定の不動産流通機構が運営するWebサイトで、成約価格を検索できる

4.自己判断でリフォームしない

マンションの査定額を上げる目的でのリフォームはしないようにしてください。

リフォームでマンションがきれいになったとしても、査定額や売買価格が上がるとは限りません。

それどころか査定額にリフォームでかかった費用を上乗せできず、損をする可能性もあります。

もし修繕が必要な箇所だとしても自己判断せず、不動産会社に相談してから行うようにしてください。

5.瑕疵を故意に隠さない

マンションの欠陥や不具合、設備の故障など（瑕疵：かし）がある場合は、査定時に正直に伝えるようにしてください。

マンションに瑕疵があることを買主に故意に告げず売却してしまうと、売却後に契約不適合責任を問われ、大きなトラブルに発展するリスクがあります。

契約不適合責任とは、引き渡し後に売買契約で定めた数量や状態と適合しないことが発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。

瑕疵の内容によっては、損害賠償請求や代金減額請求、契約解除などを要求される可能性があります。瑕疵は隠さず伝えるようにし、買主に納得してもらったうえで売買契約を締結しましょう。

マンション査定後の注意点4つ

マンション査定を受けたあとも、注意すべきポイントがあります。ここでは、とくに重要な4つの注意点を解説します。

1.算出された査定額の根拠を確かめる

査定書を手にしたら査定額だけでなく、査定額を算出した根拠も説明してもらいましょう。たとえば取引事例と比べてなぜ高い（安い）のか尋ねて、マンションを評価したポイントや計算の内訳を聞くようにしてください。

わかりやすい説明をしてもらえれば、その後も安心して相談できます。しかしあいまいな説明しかできない場合は、担当者のスキルや実績が不足しているおそれがあります。

査定はマンションの価値を知るためだけでなく、担当者の力量を確かめる機会にもなります。

わからないことや不安に思うことがあれば質問をして、誠実な対応をしてもらえるか確認してみてください。

2.査定額の高さのみで依頼先を選ばない

査定額が一番高い不動産会社へ売却を依頼したくなりますが、査定額の高さだけで選ばないようにしてください。不動産会社によっては媒介契約を結ぶために、相場よりも高い査定額を提示するケースがあります。

査定額は、あくまで売却予想価格です。高い査定額を提示した会社が、かならずしも高く売却できるとは限りません。

査定の根拠がきちんと説明できるかどうか、売却の実績が豊富であるかどうか、担当者の対応が良いかどうかなど、総合的に判断する必要があります。

3.ローン残債が返せるか確認する

住宅ローンが残っているときは、残債額と査定額を照らし合わせて、売却代金で完済できるか確認してください。

もし査定額よりも残債額が多い（オーバーローン）場合は、足りない分を自己資金から充当しなければなりません。

住み替えの場合は、新居の住宅ローンと完済できなかった借入れを合算する、住み替えローンを組む方法があります。しかし新居の担保評価以上にローンを組むことになるため、審査は厳しく、誰でも借入れできるとは限りません。

売却代金で住宅ローンを完済できることが望ましいですが、もし残債額の方が上回る場合は金融機関にも相談し、完済する方法を考えておきましょう。

4.査定額を売却価格にしない

かならずしも査定額で売り出す必要はなく、売主が希望する金額で売り出すことができます。住宅ローンの残債や新居の購入資金なども考慮して、売り出し価格を設定することも可能です。

しかし相場よりも高い価格で売り出してしまうと、売却に時間がかかってしまい、結局値下げして売却せざるを得なくなる可能性もあります。

不動産会社の担当者と相談して、マンションの需要や相場を考慮したうえで、売り出し価格を決めるようにしてください。

不動産会社がマンション査定でチェックするポイント

マンションの査定を依頼する前に、不動産会社の担当者がマンション査定でどのようなポイントをチェックしているのか知っておきましょう。

建物の状態

不動産会社はマンションの査定をする際に、築年数や耐震規準のほか、大規模修繕によって外壁がきれいになっているかどうかなど、建物の状態をチェックしています。

建物の状態や条件でチェックされるポイントは、おもに以下の項目です。

築年数	売却しやすい築年数か
耐震基準	新耐震基準で建てられているか
売主・施工会社	大手ゼネコンが施工したマンションか
維持管理状況	清掃や管理が行き届いているか
大規模修繕実施の有無	大規模修繕によって建物状態がよくなっているか
建物構造	耐震構造や免震構造になっているか
共用施設	駐車場や宅配ボックス、ディスポーザーなど共用施設が充実しているか
セキュリティ	オートロックの有無や、管理人の勤務形態（日勤なのか巡回なのか等）

部屋の状態

不動産会社は部屋の状態や条件を調査して査定をしています。
とくにチェックしているのは、おもに以下の項目です。

間取りや広さ	需要が高い間取りや広さか
部屋の向きや所在する階数	人気の高い南向きや角部屋かどうか
バルコニー・専用庭の有無	広いバルコニーや専用庭があるか
日当たりや眺望	日当たりや眺望がよいか
設備の有無や故障の有無	床暖房や浴室乾燥機の有無や、使える状態か
内装の状態	目立つ汚れや傷がないか
生活音	上階や隣の部屋からの生活音が気にならないか
リフォームの履歴	リフォームをしたことで設備が新しくなっているか

周辺の環境

不動産会社がマンションを査定する際は、マンションや室内だけでなく、周辺環境もチェックしています。たとえば以下の項目です。

立地条件	駅やバス停からの距離や、通勤や通学に便利な立地か
生活の利便性	役所や病院、銀行、郵便局、スーパーが近くにあるか
住環境・治安	公園があるか・騒がしい繁華街が近くにないか
周辺エリアの開発状況	再開発や大型商業施設の出店計画、新駅の誕生がないか
幹線道路の有無や交通量	幹線道路からの距離や前面道路の交通量が多すぎないか
災害リスク	水害や土砂災害のリスクがないか
嫌悪施設の有無	臭気や振動を発生するような工場や施設がないか

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