相続したマンションを売却したときの税金はいくら？計算・節税の方法を解説

相続したマンションには、自分で住んだり賃貸物件として貸し出したりといった活用方法があります。すでにマイホームを持っていて住む予定がなかったり、賃貸物件としての管理が難しかったりする場合には、売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続したマンションを売却する際はさまざまな税金が課せられます。しかし、特例や控除をうまく使えば節税は可能です。売却時に損をしないように、特例や控除の適用条件を知っておきましょう。

相続したマンションの売却でかかる税金

相続したマンションを売却する際、以下のような数種類の税金がかかります。

• 消費税
• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）

消費税はマンションの売却自体には原則かかりません。また、譲渡所得税は売却益が出たときのみ発生する税金なので、場合によってはかからないケースもあります。
それぞれの税金について解説します。

消費税

相続したマンションの売却自体には、原則的に消費税は課税されません。個人が居住用として使用していた不動産の売却は非課税となるからです。ただし、マンション売却を仲介する業者や相続登記のために司法書士に支払う手数料などに対しては消費税がかかります。

印紙税

売却の際に必要となる売買契約書に売買金額に応じた印紙を貼付することで、印紙税を納付したことになります。

不動産の売買契約時には、買主・売主双方に保管用の売買契約書を作成します。契約書を2部作成するとそれぞれに印紙が必要です。そこで、署名捺印済みの契約書に印紙（消印済み）を貼付した正本を1部作成して売主保管用とし、その契約書正本のコピーを買主に渡すことで、印紙税の節税が可能になります。

なお、2027（令和9）年3月31日までに作成される売買契約書で、記載価格が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されます。

契約書に記載される金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円

※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

・「印紙税」に関する記事はこちら 不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説

登録免許税

登録免許税とは、マンションの土地や区分所有に対して登記申請をする際にかかる税金です。登録免許税には、相続登記と抵当権抹消登記の2種類があります。

種類	登録免許税の税額
相続登記	不動産の固定資産税評価額×0.4％
抵当権抹消登記	不動産1件につき1,000円

不動産を相続した場合には、不動産名義を相続人の名義に変更する「所有権移転登記（相続登記）」を申請します。亡くなった人の名義の不動産をそのまま買主の名義に変更することはできないので、売却前に必ず申請しましょう。

相続したマンションにローンが残っていた場合などは抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記では不動産1物件につき1,000円の登録免許税がかかるため、土地と建物の両方の抵当権を抹消するためには2,000円が必要となります。

また、令和6年（2024年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続したことを知った日から3年以内に相続登録をしなければ、10万円以内の過料が科されることもあります。しかも、2024年4月1日以前に相続した不動産も対象で、令和9年（2027年）3月末までに相続登記をしなければなりません。不動産を相続したら、たとえ売却する予定がなくても早めに相続登記を済ませる必要があります。

相続登記を司法書士に依頼をする場合には、戸籍謄本等住民票除票の取得費、登記事項証明書の取得費、固定資産税評価証明書の取得費、郵送費の他に、司法書士報酬がかかります。依頼するケースにもよりますが、司法書士報酬の相場は8～12万円程度と考えておけば良いでしょう。

出典：
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）：法務局

・「登録免許税」に関する記事はこちら 登録免許税の計算方法と支払時期を解説！軽減措置や事例もあわせて紹介

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

譲渡所得税と住民税は、マンション売却時に売却益が出た場合のみかかる税金です。このため、譲渡所得税を課されない場合がある一方、売却金額によっては納税額が大きくなる可能性もあります。売却金額だけではなく、被相続人がマンションを購入した際の金額や購入時期によって譲渡所得税は変わってきます。
詳しい税額の算定方法は次の章で解説します。

相続したマンションの売却で税金以外にかかる諸費用

相続したマンションの売却では、税金以外に次のような諸費用がかかります。

仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの売買を仲介した不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限額は、次の計算式で求められます。

仲介手数料の上限額＝売買金額×3％+6万円（税別）

仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的です。

住宅ローン完済手数料

相続したマンションの住宅ローンが残っていて、売却時に完済する場合は、金融機関に完済手数料を支払います。完済手数料は金融機関によって異なりますが、1〜5万円程度が一般的です。

登記費用

住宅ローンを完済する際には、抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消には、登記費用がかかります。登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士に支払う報酬です。

前述のとおり、登録免許税は一つの不動産につき1,000円。司法書士報酬の相場は15,000円〜18,000円程度です。

マンション売却の譲渡所得税の計算方法

ここからは、マンション売却にかかる譲渡所得税額の計算方法をご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は以下の方法で計算します。

譲渡収入 － （取得費＋売却費用） － 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得

課税譲渡所得 × 税率 ＝ 譲渡所得税額

• 譲渡収入：不動産の売却代金（固定資産税・都市計画税の清算金も含める）
• 取得費：被相続人がマンションを購入した金額
• 売却費用：仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙代、相続登記の費用、リフォーム費用

譲渡収入はマンションを売却した際の代金です。ここから、マンションを取得したときの金額と売却に必要だった費用を差し引きます。マンションの取得費は被相続人がマンションを購入したときの金額です。相続時の評価額ではない点を注意しましょう。

また、書類などを紛失していて、取得費が不明というケースもあるかもしれません。この場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。例えば3,000万円で売却したマンションの場合、概算取得費は以下の通りです。

3,000万円（売却価格） × 5％ ＝ 150万円（概算取得費）

概算取得費は本来の取得費よりも安い可能性が高く、その分税金面で不利になることもあります。こういった点からも、不動産の売買契約書は大切に保管しましょう。

特別控除は適用条件に合致する場合に利用できます。後ほど詳しく解説します。

税率は「所有期間」による

譲渡所得税、住民税ともに、所有期間の長さにより税率が変わります。所有期間は被相続人がマンションを所有した時から、相続人が売却した年の1月1日時点での所有期間で計算します。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得になります。

保有期間	譲渡所得税 （復興特別所得税を含む）	住民税率	合計
短期譲渡所得（5年以下）	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得（5年超）	15.315％	5％	20.315％

出典：
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

特別控除は適用要件がある

マンション売却時に利用できる特別控除は複数ありますが、それぞれ適用要件が異なります。特別控除を利用できると節税効果が高いので、適用要件を確認して損をしないように気を付けましょう。
それぞれの特別控除の概要と適用要件は次の章で詳しく解説します。

・「譲渡所得税」に関する記事はこちら 不動産売却にかかる税金の計算方法・控除特例・支払い時期を解説

相続したマンションの売却で譲渡所得税を節税できる特例

マンションを売却する際、売却益が大きくなるほど所得税も高額になります。ただし、相続したマンション売却時は所得税の特別控除や特例があるので、上手に利用すれば節税効果が期待できます。
例えば、被相続人と同居していた場合に有効なのが、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例です。被相続人と別居していた場合は、取得費加算の特例によって譲渡所得税を削減できる可能性があります。

それぞれの特別控除や特例は適用要件があるため、必ず誰でも利用できるわけではありません。ここでは特例の要件をご紹介しますが、詳しくは税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、個人がマイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度です。売却直前まで売主が居住していることが条件なので、被相続人と同居していた自宅マンションを売却する際に利用できます。

＜3,000万円の特別控除の特例の要件＞

• 売却直前まで売主が家屋に住んでいたこと
• 以前住んでいた家屋や家屋とともに譲渡する敷地は、転居から3年後の12月31日までに売却すること
• 転居後に家屋を取り壊した場合、転居から3年後の12月31日または家屋の取り壊した後1年以内のいずれか早い日までに譲渡すること

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

・「3,000万円特別控除」に関する記事はこちら マンション売却で活用可能！ 3,000万円特別控除とは？

軽減税率の特例

軽減税率の特例も、売却したマンションに売主が居住していたことが利用の条件です。
不動産を10年以上所有していた場合、譲渡所得に課税される所得税と住民税が安くなります。先ほど取りあげた3,000万円の特別控除の特例とも併用が可能で、軽減税率を適用後に譲渡所得額から3,000万円を控除できます。所有期間が10年を超える不動産を売却した際、6,000万円までは長期譲渡所得の税率よりも低くなるため節税効果が期待できるでしょう。

	通常の長期譲渡所得	軽減税率特例 （6,000万円以下）	軽減税率特例 （6,000万円超の部分）
所得税	15.315％	10.21％	15.315％
住民税	5％	4％	5％
合計	20.315％	14.21％	20.315％

＜軽減税率の特例の要件＞

• 譲渡した年の1月1日時点で、不動産所有期間が10年を超えること
• 第三者に売却すること
• 現在住んでいる家屋、または住まなくなって3年以内の家屋
• 前年、前々年に同軽減税率の特例を受けていないこと

出典：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

マイホームの買い換え特例

マイホームの買い換え特例とは、売主が住んでいた自宅を売却し、その資金で新しくマイホームを購入したときに売却益に対する課税を繰り延べできる特例です。あくまでも納税の時期を繰り延べしているだけで、免税や減税の措置ではない点に注意が必要です。

売却益が出た場合も譲渡所得税を支払う必要がなく、新しいマイホームの購入資金に集中できるのがこの特例のメリットといえます。ただし、特例を利用するための適用要件が細かく、他の特例との併用ができないため、本当に得なのかを見極める必要があります。

＜マイホームを買い換えたときの特例の要件＞

• 売却する物件は売主が住んでいたマイホームであること
• 2025年12月31日までに売却すること
• 10年以上所有していたこと
• 売却価格が1億円以下であること
• 売却から1年以内に新しいマイホームを購入すること
• 新しいマイホームの購入価格が売却したマイホームの売却価格よりも高いこと

• 売主の所得金額が3,000万円以下であること
• 売却益が出たマイホームに対して、3,000万円の特別控除など他の特例を併用しないこと

出典：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

・「買い換え特例」に関する記事はこちら 居住用財産の買換え特例とは？併用できない特例と適用要件をわかりやすく解説

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、被相続人の亡くなった日から3年10カ月以内に相続した不動産を売却した場合に所得税が減税される制度です。売却したマンションに居住していたかどうかは問題になりません。
減税されるのは相続税の一部なので、相続税を納税した人のみに適用されます。取得費加算の特例は他の特別控除と併用して利用することが可能です。

加算額は以下の式で求められます。

売主が負担した相続税額 × マンションの固定資産税評価額 ／ （相続した財産の合計課税価格 ＋ 債務控除額） ＝取得費加算額

債務控除とは、故人が残した財産のうちの負債財産を差し引くことです。相続税の課税対象となる財産は、プラスの財産もマイナスの財産もすべて含めて計算します。
取得費加算の特例では、今回の相続すべての課税価格のうち売却したマンション分の割合に合わせて、売主が納税した相続税を減税できるということです。

＜取得費加算の特例の要件＞

• 相続により財産を取得した人がその財産を売却すること
• 財産を取得した人が相続税を支払っていること
• 相続が発生した日から3年10カ月以内に相続した土地や建物を売却すること

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

【シミュレーション】相続したマンションの売却でかかる税金はいくら？

相続したマンションの売却時にかかる税金を実際に計算してみます。このシミュレーションで売却したマンションや相続時の情報は以下の通りとします。

• マンション購入価格：3,500万円（土地価格2,500万円 ＋ 建物価格1,000万円）
• マンション売却価格：6,000万円
• 所有期間：15年
• 譲渡費用：100万円
• 諸費用：120万円

• マンションの固定資産税評価額：2,500万円
• 相続財産の合計課税価格：4,500万円
• 相続人（マンションの売主）が支払った相続税：50万円

上記のシミュレーション条件でそれぞれの税額を計算します。

【シミュレーション】消費税

消費税は諸費用にかかります。この場合の諸費用には、不動産会社への仲介手数料や相続登記にかかる費用などが含まれます。

消費税の金額を求める計算式は以下の通りです。

120万円（諸費用） × 10％（消費税率） ＝ 12万円

【シミュレーション】印紙税

印紙税はマンションの売却価格に基づいて課税されます。本ケースではマンション売却価格が6,000万円なので、軽減措置を適用できます。適用後の印紙税は3万円となります。

【シミュレーション】登録免許税

登録免許税は相続登記や抵当権抹消登記にかかる税金です。本ケースでは抵当権抹消登記は不要なので、相続登記の分を納めます。

登録免許税の金額を求める計算式は以下の通りです。

2,500万円（固定資産税評価額） × 0.4％（登録免許税率） ＝ 10万円

【シミュレーション】譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

譲渡所得税は、マンションの売却価格から取得費や譲渡費用、諸費用を差し引いた売却益に対して課される税金です。譲渡所得税額を求めるために、まずは売却益がどのくらいになるのかを計算する必要があります。

売却価格 – （取得費 ＋ 譲渡費用 + 諸費用） ＝ 売却益

手順1．取得費の計算

取得費はマンションの購入代金や購入時にかかった税金などが含まれます。また、マンションの建物は年月の経過によって価値が減少していくため、購入価格から減価償却費相当額を差し引かなければなりません。土地に関しては、経年によって価値が減少しないため減価償却は不要です。

減価償却率や耐用年数は建物の構造によって異なります。以下の表は建物の構造別の耐用年数・償却率です。

建物の構造	耐用年数	償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造	70年	0.015
れんが造、石造又はブロック造	57年	0.018
骨格材の肉厚4mm超	51年	0.020
骨格材の肉厚3mm超4mm以下	40年	0.025
骨格材の肉厚3mm以下	28年	0.036
木造又は合成樹脂造	33年	0.031
木骨モルタル造	30年	0.034

本ケースのマンションは鉄筋コンクリート造なので、以下の計算で減価償却費を求めます。

1,000万円（建物の価格） × 0.015（減価償却率） × 15年（所有期間） ＝ 225万円

減価償却を考慮した取得費は以下の通りです。

2,500万円（土地の価格）+ 1,000万円（購入時の建物の価格）－ 225万円（減価償却） ＝ 3,275万円（取得費）

・「減価償却」に関する記事はこちら 不動産の減価償却とは？耐用年数や定額法での計算方法をわかりやすく紹介

手順2．取得費加算の特例

売主が相続税を納税している場合は、取得費加算の特例を利用できます。本ケースでは売主は50万円の相続税を納めています。

50万円（売主が負担した相続税） × 2,500万円（固定資産税評価額） ／ 4,500万円（相続財産の合計課税価格） ＝ 約27.8万円（取得費加算）

手順3．譲渡所得を計算

これまで算出した取得費や取得費加算を含めて、譲渡所得を計算します。

6,000万円（マンションの売却価格） － 約3302.8万円（取得費加算特例を含む取得費） － 100万円（譲渡費用） － 120万円（諸費用） ＝ 約2477.2万円（譲渡所得）

手順4．譲渡所得税を計算

本ケースでは売主が売却したマンションに居住していないため、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、買い換え特例は利用できません。ただし、被相続人が所有していた期間は15年なので、長期譲渡所得扱いになります。このため、以下の税率で計算します。

• 所得税：15％
• 住民税：5％
• 復興特別所得税：2.1％

それぞれの税金は以下の式で計算します。

約2477.2万円（譲渡所得） × 15％（所得税率） ＝ 約371.6万円（所得税）

約2477.2万円（譲渡所得） × 5％（住民税率） ＝ 約123.9万円（住民税）

約371.6万円（所得税） × 2.1％（復興特別所得税率） ＝ 約7.8万円（復興特別所得税）

つまり、譲渡所得税の合計は以下の通りです。

約371.6万円（所得税） ＋ 約123.9万円（住民税） + 約7.8万円（復興特別所得税） = 約503.3万円（譲渡所得税合計）

このようにそれぞれの金額を式に当てはめることで、どの程度の税金を納めることになるのかを知ることができます。

相続したマンションを売却した後の確定申告方法

相続したマンションを売却した後に確定申告が必要なのは「譲渡所得が出た場合」と「控除特例の適用を受ける場合」に限られます。

譲渡所得が出た場合

相続したマンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。確定申告は、基本的に売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに行います。

控除特例の適用を受ける場合

控除特例の適用を受ける場合にも、確定申告が必要です。控除特例を適用することで税額がゼロになったとしても、適用自体に確定申告が必要なため忘れないようにしましょう。

それぞれの控除特例の適用の申告に必要な書類は、次のとおりです。

3,000万円特別控除	・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】 ・戸籍の附票の写し（譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居 住用財産の所在地とが異なる場合）
軽減税率の特例	・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】 ・戸籍の附票の写し（譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居 住用財産の所在地とが異なる場合） ・売却した居住用財産の登記事項証明書
買い換え特例	・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】 ・登記事項証明書 ・戸籍の附票の写し（譲渡契約締結日の前日において住民票に記載されていた住所と売却した居住 用財産の所在地とが異なる場合や、売却した日前10年内において住民票に記 載されていた住所を異動したことがある場合） ・売買契約書の写し ・耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し・は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約書の写し（買換資産が築25年を超える中古の耐火建築物の場合）
取得費加算の特例	・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】 ・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

相続したマンションの売却で控除特例を利用するときの注意点

控除特例の中には、併用できないものもあります。3,000万円の特別控除は軽減税率の特例や取得費加算の特例と併用可能ですが、買い換え特例との併用はできません。

また、買い換え後に住宅ローン減税の適用を受ける場合は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例、買い換え特例の適用が受けられません。

複数の控除特例の適用要件を満たす場合は、どの特例を適用するのが自分にとって有利なのか検討したうえで判断することが大切です。

まとめ

相続したマンションの売却には多くの税金がかかりますが、適切な節税対策を講じることで負担を大きく軽減できます。ただし、多くの特別控除や特例は、売主が売却するマンションに居住していたことを要件としています。マンションの持ち主であった親や親族と同居をしていなかった場合には、特別控除や特例が利用できないこともあるので注意が必要です。
自分に適した特例を選択するために、事前の情報収集と専門家への相談が重要となります。相続したマンションを売却する際はなるべく損をしないように、税理士や司法書士などに相談して情報を得ておきましょう。

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