国交省、改正マンション円滑化法で指針

―敷地売却のガイドラインを来月下旬決定

　国土交通省は、マンション敷地売却制度によってマンションの建替えを行う場合を想定した新たなガイドラインを定める。自治体や管理組合の実務の参考となるもので、事業実施に向けた手順や事業手法の判断、合意形成の進め方、法律上の手続き、支援制度の活用方法などについて示している。改正マンション建替え円滑化法が施行される12月24日までに決定する。敷地売却・建替え事業に向けた準備・検討・計画・売却・建替えの５段階に分け、各段階で留意すべき事項を示している。

　管理組合は建替え等の検討について合意を得た後、建替えあるいは売却決議に向けた検討を進める再生方針決議を行う。建替え・売却双方の比較に不動産鑑定評価等を活用する。その後事業の実施へ計画組織を設置してデベロッパーを選定、敷地売却を選択する場合売却推進決議を行う。組合は特定行政庁から要除却認定を得、デベは買受計画の認定を都道府県から得る。容積率緩和特例の手続きについては、買受計画の認定申請と並行して行うことも可能。敷地売却決議を所有者等の４／５以上の多数で決議する。

　３／４以上の多数の合意で敷地売却組合を設立、併せて組合と買受人が民法上の売買予約契約を締結する。組合は反対区分所有者への売渡請求を行い、区分所有権・敷地利用権を時価で買い取る。分配金取得計画を定め、所有者・借家人に対し権利消滅期日までに分配金・保証金を支払い、組合がマンションと敷地の権利を取得、担保権と借家権が消滅。組合から買受人に権利が移転され、買受人による建替え事業がスタートする。買受人は従前マンションを除却・建物を再建し、区分所有者は再建マンションへ入居するか、受け取った分配金を元手に他の住宅へ住替える。