低利回りを維持する駅、１位は牛込神楽坂

――東京カンテイ、首都圏は東京西方面など

　東京カンテイは、首都圏で低い利回りを維持する駅の調査「築年帯別に見る駅別利回り分布の分析」をまとめた。築年が経過しても利回りが低く上がらない駅は、賃料下落より価格下落が緩やかな「価格の下がりにくい駅」といえる。調査でトップは、都営大江戸線・牛込神楽坂駅（利回り３・69％）だった。

　直近３年に中古で流通したマンションのうち、築年が30年のもの（築年29年超31年未満）の価格と、同時期に発生した賃料事例を対比した。利回りが４％未満の駅は、牛込神楽坂のほか、東京メトロ日比谷線・広尾駅（３・73％）、同・半蔵門線・半蔵門駅（３・81％）、同・南北線・麻布十番駅（３・92％）で、都心高級立地に限られた４駅だった。一方、利回り４％台の駅は、東急世田谷線・世田谷駅（４・16％）、東急多摩川線・武蔵新田（４・20％）、ＪＲ山手線・目黒駅（４・22％）などで68駅あった。山手線内側と、東京の西方面に伸びる中央線や私鉄沿線に多かった。

　首都圏の分譲マンションの平均坪単価は、新築時が２８４・８万円で、築30年では１３１・６万円と、半額以下まで下落する。平均坪賃料は新築時１万５３６円が築30年で６７９０円となる。下落スピードは価格の方が賃料より速いことがわかる。これにより首都圏マンションの新築時と築30年時の平均利回りを求めると、新築時は４・44％、築30年は６・19％となった。

　利回りが低い上位の駅は首都圏平均（６・19％）を大きく下回っており、リスクが小さい駅とみられる。築年を経ても購入者がいて流通し、価格の下落が大きくない駅であり、値下がりリスクを抑えられる駅といえる。ブランド力や交通利便性も高く、東京駅や大手町駅に直結する駅が多かった。