今後のオフィス供給量、過去平均下回る

―森トラ調査、マーケットは堅調に推移

　森トラストは18日、19年12月時点の東京23区の大規模オフィスビル供給量調査を発表した。20～24年の平均供給量は年91万㎡と、過去平均（年１１１万㎡）を下回る見通し。20年は大量供給の年だが、９割以上のテナントは内定しており、オフィスニーズは依然として強く、マーケットは堅調に推移するとした。

　今後５年間は年によって供給のバラつきが激しくなる。19年の大規模オフィスの供給量は87万㎡だったが、20年は１９３万㎡と過去20年間で２番目に多くなる。ただ、21年（52万㎡）、22年（41万㎡）は過去最少の水準を２年連続で下回る見通し。その後、23年は１３２万㎡に増えるが、24年は再び急落して36万㎡と予測する。20～24年の供給エリアは７割以上が都心３区に集中。１件当たりの平均オフィス延床面積は年６・２万㎡と過去平均の年４・４万㎡を上回り、ビルの大型化も進む。

　今後５年間の供給エリアを区別にみると最も多いのは港区で、全体の47％を占める。次いで千代田区の21％、中央区の７％。地区別では虎ノ門・新橋が26％、大丸有が16％、芝浦・海岸、豊洲、芝・三田がいずれも７％の割合。中規模オフィスビル（オフィス延床面積５０００㎡以上１万㎡未満）の供給動向も分析。18年は12・９万㎡あったが、19年は８・８万㎡、20年は８・０万㎡、21年は６・９万㎡と減少が続く見通し。大手デベロッパーの供給割合は増加する。

　既存ビルの動向については高稼働率を背景に賃料の上昇も続いているが、「大型テナントが退去した二次空室が散見されるようになった」と指摘。これまでは内部テナントの増床で埋まってきたが、「借り手の主役が外部テナントに変化しつつある」とした。