東京のオフィス賃料の底打ち24年を予測

―三菱UFJ信託、空室率は6％で横ばい

　三菱UFJ信託銀行は、今後5年間の中期的な東京のオフィス需給と賃料動向に関するレポートをまとめた。新規のオフィス需要の回復は力強さに欠ける状況が続くとみており、空室率は概ね6％程度で横ばいが続くと見通した。下落傾向にあった賃料については、企業の負担力が持ち直しつつあり、今後も改善するとの見通しを背景として、新規賃料は24年に底打ちすると予測している。

　23～27年までの新規需要について、短期的には景気の持ち直しを背景に、緩やかに設備投資も増加するため、オフィス需要は回復傾向に向かうとみている。一方で、中期的には労働力人口が減少に転じるため、都心のオフィス需要も増加が難しくなっていくのではないかと懸念点を挙げた。

　需給バランスとして、空室率の上昇は落ち着いたが比較的高い水準で落ち着くとみている。一方で足元では賃料が低下しているビルが多く、底打ち感はないものの、企業の生産性向上による1人当たり利益の増加などを背景に賃料負担力が高まり、24年に賃料が底を打ち、小幅な上昇傾向となる見通し。また都心5区でも、たとえば有明・台場エリアで募集期間が平均で2年にわたって続いているとみられるなど、エリアによっては賃料を下げてでも早期に稼働率を高める動きもあると想定。今後の賃料動向は一様ではないとした。

　今後5年間の新規供給は、23年は20万坪を超えるものの5年間では年平均16万坪にとどまり、過去5年間の平均を下回る水準とする。25年の新規供給も、約7万坪におよぶビルの竣工想定時期が後ろ倒しされたため、大量供給とならない公算が高まっている。