初心者賃貸オーナーのための税金ガイド

税金がわかれば賃貸経営がわかる

“初心者”賃貸オーナー
のための税金ガイドです｡

「転勤で自宅を貸す事にしたけど・・・」「親からアパートを相続したけど、大家さんてやったことないし、わからない事だらけ・・・」といったサラリーマンの皆様の一番の不安は税金のことでは。
会社からもらう報酬は源泉徴収により、税金のことは会社がすべてやってくれていました。大家さんになると個人事業主として、税金の支払いはすべて自分でやらなければなりません。ここでは、そんな“初心者”賃貸オーナーの皆様のために、税金について、わかりやすく解説していきます。

確定申告の流れ

ご所有不動産資産の賃貸をスタート

青色申告をするために
税務署に届け出をする

青色申告とは?

個人事業主や給与所得以外に収入があった場合、確定申告をしなければなりません。
申告方法は、青色申告と白色申告があり、青色申告は事前に税務署へ申請書を出しておく必要がありますが、特別控除などのメリットがあります。

税務署への届出書類

●青色申告承認申請書　　●開業届

※事前に税務署にて取得するか、国税庁のホームページから
ダウンロードして提出。

賃貸収入を得る

賃貸収入は、賃貸借契約によってその年の1月1日～12月31日までの間に収入すべき金額として確定した賃料・管理費等の金額(未収も含める)が収入になります。

賃貸収入に含まれるもの

●賃料　●更新料　●礼金　●管理費・共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・清掃代等
●敷金・保証金のうち、返還を要しないもの　(退去時に返還する分は収入金額に含まれない)

賃貸収入に含まれるもの	収入計上時期
賃料	支払約定日または期間対応
更新料	契約効力発生日
礼金	物件の引渡日
管理費・共益費などの名目で受け取る電気水道代・清掃代	支払約定日または期間対応
敷金保証金のうち、返還を要しないもの	返還不要確定日

※（例）翌月分賃料を当月末日に受領する場合
支払約定日：2月分～翌年1月分賃料を収入に計上
期間対応：1月分～12月分賃料を収入に計上

必要経費を引く

必要経費として認められるものは
「確定申告のポイント」参照

不動産所得が確定する

給与所得がある場合は、あわせて次の「確定申告」へ進む

確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までの全ての所得の金額と、それに対する所得税の額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税で納めた税金などとの過不足を精算する手続のことです。
なお、確定申告書の提出期限は、翌年2月16日から3月15日までです。

納税

所得税は、確定申告の提出期限日である3月15日までに納付しなければなりません。ただし、振替納税の手続きを行った場合には、4月20日前後に指定口座から所得税額が引き落とされます。

確定申告のポイント

給与所得者の確定申告

原則として、給与所得以外の収入が年間20万円を超える場合には、確定申告の必要があります。不動産所得については会社で年末調整をしてくれないため、別途自分で確定申告をする必要があります。不動産所得と給与所得は合算して確定申告することによって、初めてその年分の所得税額が確定します。

期間と方法

所得の計算期間：1/1～12/31
確定申告期間：翌年2/16～3/15
納税期限：原則として翌年3/15まで
確定申告提出先：住所地の税務署
確定申告の方法：e-TAX（電子申告）、郵送、税務署へ持参

申告の種類

確定申告書は申告書Ａと申告書Ｂの2種類があり、給与所得以外に不動産所得がある人は申告書Ｂを利用します。確定申告は「白色申告」と「青色申告」
があり、それぞれの違いは以下の通りです。

確定申告	青色申告特別控除	事業開始時の届出等	添付書類	帳簿
白色	無	開業届	収支内訳書	必要
青色	10万円控除^（※1）	所得税の青色申告承認申請書開業届	決算報告書（貸借対照表・損益計算書）	必要

※「事業的規模（例：一棟の貸付部屋数10室以上）」の貸付による場合は55万円（電子申告時65万円）の控除があります。

青色申告のメリット

10万円を控除できる
赤字を繰り越すことができる
30万円未満の資産を取得した場合、
購入金額を一度に経費にできる

青色申告の際に必要な書類

青色申告の際に
必要な書類

源泉徴収票(原本)
賃貸借契約書(写)
マイナンバーカードまたは番号通知カード＋公的身分証明書
必要経費関連の書類一式(下図参照)
所得控除関連(医療費、保険等)の書類一式
通帳

必要経費の証明に
必要な帳票類と
算入時期

項　目	証明する書類	算入時期
建物の減価償却費	建物を取得した年月日・価格・構造を証明できるもの (売買契約書､請負契約書､支払代金領収書等)	賃貸開始日
ローンの利息	返済予定表	賃貸開始日
固定資産税・都市計画税	納税通知書	現金支払日または納税通知日
損害保険（1年分）	保険契約書や証券の写し	契約効力発生日
管理組合への管理費・修繕積立金	管理会社の領収書等、管理規約、通帳	支払約定日
不動産会社への管理手数料	請求書、領収書	請求日
修繕・リフォーム費	見積書、請求書	請求日

必要経費となる金額は、償却費を除きその年において債務の確定した金額です。
その年に支払った場合でもその年に債務が確定してないものはその年の必要経費にはなりませんし、
逆に支払っていない場合でも、その年に債務が確定しているものはその年の必要経費になります。

減価償却のポイント

建物や10万円以上の設備は、税務上原則として時の経過等によってその価値が減っていくのが一般的です。このような資産を減価償却資産といいます。
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した年に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間にわたり分割して必要経費として処理していきます。この使用可能期間に当たるのが法定耐用年数で、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって法定耐用年数の必要経費として配分していくのが減価償却です。

建物（住宅用）構造別の耐用年数

鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

鉄骨造/骨格材の肉厚　4mm超 34年

/骨格材の肉厚　3mm超4mm以下 27年

/骨格材の肉厚　3mm以下（軽量鉄骨造） 19年

木造 22年

主な設備の耐用年数

冷房用・暖房用機器 6年

コンロ、給湯器などの電気・ガス機器 6年

フローリング建物に準ずる

ユニットバス建物に準ずる

減価償却の算出方法

〈定額法と定率法〉

定額法とは、償却費の額が原則として毎年同額となる計算方法で、定率法とは、償却費の額を初めの年ほど多く、年々減少する計算方法です。建物や付属設備などは、定額法で計算しなければなりません。

〈定額法の計算方法〉

1年あたりの減価償却費＝
取得価格 × 定額法償却率

少額減価償却資産の取扱いについて

①10万円未満の資産は少額の減価償却費として一括費用計上ができます

②20万円未満の資産は「一括償却資産の特例」で3年間で均等償却することができます

③（青色申告者限定）30万円未満の資産は「少額減価償却資産」という制度で一括費用計上することができます（年間300万円まで）。

リフォーム費用について

クリーニング、張替（壁クロス、畳、障子等）や修理など、通常の維持管理のための支出は修繕費に該当し、その年の必要経費として一括で計上します。一方で、明らかに資産の価値を高めるために要した費用は「資本的支出」に該当し、資産の耐用年数に渡って1年ごとに減価償却費として経費計上していきます。

ケース
1

サラリーマン
東急太郎さん(青色申告者)の場合

条件

給与所得^※2　800万円
マンション購入金額　5000万円
（土地 3000万、建物 2000万円）
借入金　2000万円（借入利息年30万円）
築5年経過

※2 給与所得とは給与所得控除後の金額を指します

収入

賃料月額20万円、礼金1か月、敷金2か月
(敷金は退去時に返還)

経費

管理組合への管理費は月3万円
不動産会社への管理料（6％想定）
月1.2万円
固定資産税25万円
その他経費（修繕費・消耗品等）20万円

東急太郎さんが上記条件で自宅マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造）を貸し出した年間所得は？

①収入

賃料(20万円×12か月)240万円

礼金20万円

合計260万円

②必要経費

管理組合管理料
（3万円×12か月）36万円

不動産業者管理料
（1.2万円×12か月）14.4万円

借入利息　30万円

減価償却費

（47年-5年+(5年×0.2)＝43年)
　2000万円×0.024＝48万円

固定資産税　25万円

その他経費（修繕費等）20万円

合計173.4万円

③不動産所得

①－②－10万円(青色申告控除)

＝76.6万円

④年間所得

800万円＋76.6万円

＝876.6万円

年間所得＝ 876.6万円

損益通算のポイント

修繕などにより必要経費の額が賃貸収入を上回れば、一時的に赤字になります。この時、賃貸オーナーが給与所得者であったり、自営業者の場合は、給与所得あるいは事業所得から赤字分を差し引くことができます。それにより、課税対象となる所得が少なくなり、納税額を減らすことができます。

損益通算の図式

給与所得
800万円

＋

不動産所得
△200万円

－

所得控除額
100万円

＝

課税所得
500万円

ケース
2

サラリーマン
東急太郎さん(青色申告者)の場合

合計所得金額 876.6万円
所得控除（扶養控除生命保険料控除等）100万円
給与所得の源泉徴収額 95万円

東急太郎さんの納付税額は？

①課税所得金額
876.6万円－100万円＝776.6万円
②所得税額　
776.6万円×23％ ^※4 －63.6万円 ^※4 ＝ 115.0万円
③納付税額　
115.0万円－95万円＝ 20万円

※4 右記表1参照

納付税額＝ 20.0万円

※住宅ローンがある場合、ローン返済は続きますが、住宅ローン控除は年末時点で居住していないため一旦中止となります。控除適用の残期間がある場合、一定の条件を満たせば再居住した翌年から再び残期間分のローン控除を受けることができます。

〈所得税額速算表〉

（表1）

課税所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円以上～330万円以下	10％	9.75万円
330万円以上～695万円以下	20％	42.75万円
695万円以上～900万円以下	23％	63.6万円
900万円以上～1,800万円以下	33％	153.6万円
1,800万円以上～4,000万円以下	40％	279.6万円
4,000万円以上～	45%	479.6万円

※税額＝課税所得金額 × 税率－控除額

中古資産の見積り耐用年数の計算方法

法的耐用年数を経過していない場合
建物の法定耐用年数－経過年数＋
（経過年数×0.2）＝残存耐用年数

法的耐用年数を経過している場合
建物の法定耐用年数×0.2＝残存耐用年数

※これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

〈減価償却資産償却率表［定額法］〉

（表2）

耐用年数	償却率
2	0.500
3	0.334
4	0.250
5	0.200
6	0.167
7	0.143
8	0.125
9	0.112
10	0.100
11	0.091

耐用年数	償却率
12	0.084
13	0.077
14	0.072
15	0.067
16	0.063
17	0.059
18	0.056
19	0.053
20	0.050
21	0.048

耐用年数	償却率
22	0.046
23	0.044
24	0.042
25	0.040
26	0.039
27	0.038
28	0.036
29	0.035
30	0.034
31	0.033

耐用年数	償却率
32	0.032
33	0.031
34	0.030
35	0.028
36	0.028
37	0.028
38	0.027
39	0.026
40	0.025
41	0.025

耐用年数	償却率
42	0.024
43	0.024
44	0.023
45	0.023
46	0.022
47	0.022
48	0.021
49	0.021
50	0.020

国外居住中の賃貸について

海外転勤等により国外に居住する場合の賃貸について、税務面でご注意いただく必要がございます。下記の内容をよく理解の上、ご契約くださいますようお願いいたします。※原則、公務員は国内居住者扱いとなります。

代理人を決める

出国時の契約締結および契約後の諸問題発生について、
代理人の方とご相談の上、対処させていただくことになります。

納税管理人が税務署に届け出

日本国内においての不動産の賃貸収入による所得に対して、確定申告の義務がございます。
海外に行かれるオーナー様に代わってその役目をするのが納税管理人です。

借主が法人の場合

借主である法人が賃貸収入より所得税を源泉徴収して、税務署へ納付いたします。
よってオーナー様には源泉徴収後の賃料等が支払われることになります。
納税管理人は確定申告し、源泉徴収税額の過不足の調整をして頂くことになります。
なお、還付請求は5年間遡れます。

源泉徴収金額

＝

賃料等×20.42%（所得税）

例えば、賃料が150,000円の場合は次のようになります。

A.源泉徴収額
150,000円×20.42%(所得税)＝30,630円

B.実質手取り賃料
150,000円－30,630円
＝119,370円

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